抵押房屋暗藏危机 风险防控有待加强

　　摘要：在房地产交易中，有少数开发商恶意隐瞒房屋抵押事实，将抵押的房产出售，使得购房者在房产的权益上得不到保障。行业的不规范行为不仅损害了购房者的利益，同时有碍于行业的健康发展。由此而引发的“一房两贷”问题，又放大了银行的信贷风险，需要业界密切关注。

　　房地产开发商恶意的隐瞒房屋抵押的事实，而将商品房卖出，致使购房业主无法取得房屋的房产证，这在房产买卖中已经不是罕见的事了。不久前，北京市石景山海特花园开发商北京金梦圆房地产开发有限公司就因向业主隐瞒房屋抵押的事实，而出售抵押房屋，使得业主迟迟办不了房产证，从而引发了数十起的诉讼。

　　抵押房屋的出售显然严重侵害了购房者的权益，然而房地产开发商能够将抵押的房产出售，这里必然存在法规上的漏洞。从中我们可以发现很多问题：

　　现行政策仍存漏洞

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，开发商可出售已抵押的房屋，但必须要向买方如实披露房屋已抵押的事实。《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本第四条关于房屋抵押情况的规定中，也分为设定抵押和已设定抵押两种情况，要求开发商不得隐瞒房屋抵押的事实。

　　根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。

　　因此，开发商在不告知房屋被抵押的情况下与买房人签订的商品房合同是无效的。 但是并没有明确限制抵押的房屋不许出售，这就给开发商钻了法律的漏洞，即有可能在主观故意隐瞒的条件下，出售抵押房屋。

　　抵押房屋购买者权益难保

　　一、无法取得房屋的产权证。房产部门不予办理产权登记手续，业主无法取得房屋所有权，因此也就无法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，如买卖、出租、赠与、继承等。

　　二、开发商无力还贷，债务转移。根据有关司法解释的规定，当债务人(即开发商)到期不履行还款义务时，受让人(即业主)要想取得该抵押房屋的所有权，就必须先要代替开发商履行向银行还债的义务，然后再向开发商追偿。否则，作为抵押权人，银行可就该房屋行使优先受偿的权利。在此情况下，业主交款入住后，当银行主张权利时，如不能代开发商还债就必须退房。

　　三、房价上涨，差价难补。根据我国现有法律，对商品房买卖中的欺诈行为的赔偿标准实行“限额赔偿”，即以不超过已付购房款一倍的赔偿额承担责任。这就是说，对超过限额部分的损失，法律是不予保护的。事实上，随着我国房地产市场行情的变化，房价不断上涨，买受人在依法解除买卖关系并退房后，按原购房价格根本无法买到相同区域、相同类型、相同大小的房屋，这无疑会给房屋买受人造成不小的实际经济损失，这一损失应当纳入赔偿的范围。若不考虑房价上涨等因素，仅按现有法律规定的限额赔偿，难以弥补受欺诈购房人的损失。

　　银行信贷风险放大

　　房地产开发商由于缺乏资金，将房产抵押给银行，取得了贷款。同时将抵押房产卖与购房人。房屋的购买人，又办理买房按揭贷款。这样一来，便出现了“一房两贷”的情况，或者是在同一家银行贷款，或者在两家银行分别贷款。

　　对于业主而言，既有物的担保，又有人的担保，银行“一房两贷”行为不会对业主权利产生实质性影响。但在恶意隐瞒下的“一房两贷”问题中，如果抵押担保物的价值超出担保债的价值，那么还可以用抵押担保物的剩余价值再次进行相应的抵押担保，也就是如果其房屋的价值超出银行给开发商的贷款价值，银行有权就同一房屋作为抵押担保物，再给业主进行按揭贷款。但如果业主在不知情的情况下，二次抵押按揭贷款，则存在重复抵押的情况，是法律所不允许的。同时二次抵押担保人又是房产开发商。银行的风险又转到了开发商，无形中就将信贷风险放大了一倍。这是银行监管不力所造成的漏洞。

　　银联信分析：

　　房地产开发行业之所以会出现先抵后买的行为，这与房地产行业的经营性质密不可分。房地产开发是一个资金密集型行业，一部分开发商会因为资金缺乏，将房产抵押从银行取得贷款。这是不可避免的，因此在法律上并没有严格禁止先抵后卖，而是将其列为法律限制行为。“一房两贷”也不是严格法律禁止的行为。

　　因此，对于抵押房屋的买卖，其风险控制：一方面是，有效地控制房地产开发商恶意隐瞒房屋已被抵押的事实，做到房产信息的公开化和透明化。从2007年1月1日起，建设部制定的《房屋权属登记信息查询暂行办法》将正式施行。根据这一办法，包括房屋自然状况、权利状况等在内的城市房屋权属登记机关对房屋的记载信息，个人也可以查询。不动产交易的关键在于公示，房屋信息公开后，业主可以查询到房屋是否已设立抵押权，开发商隐瞒房屋信息进行交易的情况会减少，同时也可以避免一房两卖和欺诈买卖房屋的发生。

　　另一方面，银行的信贷风险则需要银行内部和监管部门的全力配合。银行在放贷时，对于抵押物要严格审查是否属于再抵押，同时要关注再抵押物的剩余价值能否抵偿信贷额，以防银行的利益得不到充分的保障。

　　银行的监管部门则需要加强信贷的审核监管，整体把握资金信贷链之间的关联，在信贷关联环节给予政策把关。另外也要为银行的资金开拓更多的安全投放窗口，以避免银行在急于放贷的同时忽视风险的控制。

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