房价飞涨 银行信贷扮演什么角色

　　新华社

　　“银行资金哄抬房产业虚假繁荣。”今年1月到10月，全国房地产开发企业完成住宅面积13.26亿m2，平均每个中国人可以分摊1m2。仅按3000元/m2计算，买下这些新建住宅就需要4万亿元，要花掉中国居民储蓄总额的三分之一。一边是开发商抱怨贷款难，一边是房价的飞速上涨。人们不禁要问：银行信贷究竟在其中扮演什么角色？

　　建房，银行贷给房地产商多少钱？

　　据不完全统计，目前全国有大大小小的房地产公司47000多家，其中仅在北京市注册的房地产公司就有4000多家。

　　看一下银行发放房贷的速度，就不难理解是谁成就了这么多房地产商了。1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为49100亿元，7年间飙升115倍。今年上半年，全国的房贷总额已达34000亿元。

　　“没有银行的支持，我们的楼盘的确无法支撑。”北京一家著名房地产公司的财务经理坦言。

　　最新统计显示，今年1月至10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，其中，商品住宅投资占总投资的70%，同比增长28.4%。和上述数据遥相呼应，前10个月，全国房地产开发企业共到位资金20592亿元，同比增长29.2%。“虽然渠道不同，但这些资金几乎全部来自银行。最为保守的估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70%。”一位业内人士这样估计。

　　来自中国银监会的统计印证了这位业内人士的判断：今年1月到9月，以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速一路攀升，从年初的增长16.2%，上升到9月末的增长21.4%，比贷款总量增速快6.8个百分点，余额达到10.9万亿元。银监会有关人士说：“房地产贷款已占商业银行新增贷款余额的20%左右。在不少地方，银行的信贷资金有60%甚至更多的比例流向了房地产行业。”

　　买房，高价房子到底卖给了谁？

　　今年1月到10月，全国房地产开发企业完成房屋施工面积16.98亿平方米，其中住宅面积13.26亿平方米，平均每个中国人可以分摊1平方米。仅按每平方米3000元计算，买下这些新建住宅就需要4万亿元，要花掉中国居民储蓄总额的三分之一。

　　那么，这些如雨后春笋般竖起来的高楼大厦到底卖到了谁的手里呢？19日，一位刚刚在招商银行北京万寿路支行办完按揭的朱先生感慨道：“现在的情况是，手里没钱的，可以拿银行的贷款买房；手里有钱的，也拿银行的贷款来买房。结果是，房地产商用银行的钱建成了房子，转了一圈又回头卖给了银行，玩了一个‘空手道’。”

　　近年来，在支持消费信贷的政策鼓励下，各家银行从过去的偏重支持房地产供给逐步转向支持供给与消费并重，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点。为了抢占市场，争取房贷客户，各行纷纷出招。今年以来，继光大银行率先推出固定利率房贷之后，建行、招行紧随其后也推出自己的房贷新产品。随后，深发展又推出了“双周供”，同时，农行的“接力贷”又开始登场。

　　银行，在高房价中扮演什么角色？

　　源源不断、从各种渠道竞相涌入的银行信贷，在引导社会资金进入房地产领域的同时，也给中国的银行业埋下了最为直接的贷款风险。“在银行资金的哄抬下，中国的房地产业正呈现出一种‘价格蒸蒸日上’‘场面欣欣向荣’的虚假繁荣，这不是正常现象。”国家行政学院教授朱国仁说。

　　贷出去的是巨额的款项，收回来的却往往是一大堆难以消化的房子。截至10月底，全国商品房空置面积为12.24亿平方米，同比增长9.3%。依然按照每平方米3000元计算，这些空置住宅需要占用银行资金3.8万亿元。

　　“建好了房子卖不出去，最着急的还是银行。”一位不愿透露姓名的房地产公司经纪人告诉记者：“由于有银行来兜底，有的开发商故意抬高房价，一旦公司出了问题或楼价下跌，最后还得银行来埋单。”

　　上世纪90年代，由于资金链骤然断裂，一度导致中国的房地产泡沫破灭，使银行背负了巨额的呆坏账，教训深刻。根据有关部门调查，当时泡沫最盛时，银行被套牢资金高达6000亿元，这些年用于抵债的大量房产和土地还是当时留下的不良资产。

　　令人触目惊心的是，一些开发商在利益驱动下，搞起了自卖自买的假按揭。更有甚者，个别银行为了维持眼前的虚假繁荣，竟然对假按揭视而不见或直接参与。根据一家国有控股大型商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有80%是因虚假按揭造成的。今年上半年，工商银行陕西省分行就曝出了该行营业部朱雀大街支行与当地房地产开发商内外勾结，骗取银行贷款的大案。

　　管不住信贷闸门，就管不住房价上涨

　　近几年来，以银行信贷为主的住房金融体系越来越显现出不能适应形势的迹象，房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。央行统计显示：2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%。

　　“作为政府实施

　　正是基于对房地产信贷潜在风险的深刻认识，今年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求进一步发挥信贷政策的调控作用，严格房地产开发信贷条件。按照通知精神，从6月1日起，商业银行有区别地提高了住房贷款的最低首付款比例。

　　银监会今年以来一再要求各银行业金融机构，要全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

　　“下一步，监管部门还将视情况有区别地适度调整住房消费信贷政策，防止为做大业务量而放松贷款条件，防止开发商套取银行信贷资金用于新项目开发，加大对业务操作中违规及不尽职行为的处罚力度。”中国银监会主席刘明康指出。“但是，作为国民经济的支柱行业，调控的目的绝不是打压房地产，更不希望房地产市场出现大起大落，而是希望其能保持平稳、健康的发展，拉动经济，造福百姓。”刘明康说。