土地抵押贷款存在的信贷风险不容忽视

　　摘要：目前我国银行贷款中，有超过一半的贷款是以房地产土地作抵押的贷款，土地抵押贷款已成为银行业贷款的主要形式。受政策、管理、操作等因素的影响，土地抵押贷款存在的风险隐患越来越突出。各银行为抢占房地产开发信贷市场，相继在发放土地抵押贷款。如今房地产与中国金融业的关联度过高，土地逐渐成为金融业的“风险货币”。

　　目前个人按揭与开发商贷款的数字是2.5万亿，但没有对以房地产作抵押的其他贷款作更多关注。尤其是在公有制的土地制度下，土地作为有价值的抵押物，价值趋向无穷大。同样的土地，政府对其规划、用途、位置以及环境的变化都会导致土地价格发生巨大的变化，同样的土地作抵押物，有时可以以5000万作抵押，有时可以以5亿作抵押，通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。

　　目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。二是地理位置风险。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于

城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。三是规划变更风险。当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。四是开发风险。据调查，当前

开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待

房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。五是回收管理风险。一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。

　　银联信分析：

　　目前银行应对发放“纯土地”的抵押贷款要慎之又慎，其中除要严格审查借款人是否具有开发资质和能力等条件外，当前重点要把好“三关”。一是土地价值关。二是土地的地理位置关。三是时间关。银行还需加强“纯土地”抵押贷款管理。除要全面清理，通过多种手段，确保所抵押的土地在国家规定的期限内开发使用外，对超过规定开发时间的贷款，各基层行要采取措施加紧收回，避免因逾期使用开发而遭没收之尴尬。银行要加大力度做好土地抵押贷款的回收。要采取银行与银行之间合作，银行与企业之间的合作等多种手段，防止土地抵押贷款长期体外循环，做到担保抵押的土地一旦开发，就要立即从开发贷款或其开发收入中收回土地抵押贷款。

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