房与贷：依赖与博弈的市场游戏

　　■杨正俊

　　浦东发展银行骗贷案揭示出国内商业银行对于房贷的畸形依赖。此案涉及金额高达1．26亿元，且贷款均由一家公司代理，案发后银行被迫持有抵押房产沦为“房东”，银行内部潜藏的巨大风险瞬间暴露。

　　房地产业高度依赖银行资金是不争的事实。由于开发商70％左右的开发款项来自银行，庞大的贷款将两个行业牢牢绑在了一起，银行业在自身利益诉求及地方政府要求之下，全力扶植了房地产业发展，也因此陷入了信贷怪圈。

　　“房东”：银行的尴尬与无奈

　　2005年，浦发行进行内控

审计大检查时发现，其上海分行陆家嘴支行由“上海优佳投资管理有限公司”推介的91笔二手房按揭贷款没有抵押，这些贷款发生的时间主要集中在2005年，最初的涉及金额达1．29亿元。而案中贷款人“房东”的身份证后来被证实属于一些农民工。

　　更令人惊讶的是，涉案32笔贷款的部分“贷前审查”是由优佳公司来做的。该行陆家嘴支行将贷前调查外包给了外部机构，导致贷前调查流于形式。

　　浦发行自认为通过重组贷款的方式化解了按揭风险。所谓重组贷款，主要是将涉案虚假“个人按揭贷款”转为优佳公司的“公司贷款”，从而将贷款人落到实处；而与此同时，优佳公司追加一处价值约一亿元的豪宅作为贷款抵押物，以及数十套世贸滨江花园的公寓为抵债资产。但最终认定房产估值严重偏高，浦发行再次被骗。至此，优佳公司成功地将浦发行变身成了“房东”。

　　房贷：从追逐房市到推动房市

　　诸多类似案件显示，由于中央严格控制房地产的开发贷款，个人住房贷款成为了各家银行的主要着力点。由于不良贷款率一直维持在很低水平，个人按揭贷目前算得上是银行的优质业务，还以上海浦发行为例，2004年、2005年、2006年前五个月档期，个人住房按揭贷款净增额分别为141亿元、63亿元、25亿元，净增额虽在下降，但是总量仍旧较大。

　　目前，房地产信贷已占在沪中资商业银行各项贷款总量的35％－50％之间。由于上市新房和往年积压房源总量可能将超过所需房源的一倍，银行对个人贷款市场的竞争将会越来越激烈。

　　有意味的是，去年年初各家银行在房贷指标制定上“大跃进”，商业银行房地户信贷政策及经营考核指标对房地户信贷行为有很重大的影响，并在一定程度上影响房地产市场的走势及发展方向。另一个重要背景是：去年下半年以来，上海房贷市场争夺非常激烈，由于地产调控，银行房贷业务非常难做，往往是只看到提前还贷的，却难见新增房贷。到去年9月上旬，上海除一家银行完成年度计划70％以外，大部分银行只完成年度计划的 50％左右。

　　激烈竞争导致个别银行推行房贷新业务时开始违规操作。事实上，即便这些新增贷款出现呆坏账，也要到若干年后才能显现，毕竟房贷短则5年、10年，长则25年甚至30年。

　　用上海浦发行自己的话说，在一线操作中，像优佳这样的外资客户，哪家银行都不愿意错过。况且，当时优佳投资的贷款有90多笔以上，其他都有真实抵押，只此处32笔没有抵押。

　　风险：小荷才露尖尖角

　　浦发行遭遇大规模骗贷，被迫“变身”房东，已经成为新一轮房地产业调控背景下金融系统的标杆性事件，这也揭示出国内商业银行和房地产业之间相互的畸形依赖所蕴含的巨大风险。银行需要完成房贷任务，房产投机者需要从银行获得资金，需求的契合使得双方极易在一些违规操作中达成默契，一旦利益链条断裂，银行将不得不承担接收无证抵押房产的尴尬任务。

　　《2005年上海房地产信贷市场运行情况分析报告》显示，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额 15．48亿元，比调控前的3月末增加 4．41亿元，比上年末增加5．58亿元，基本呈逐月递增。个人住房不良贷款率为0．58％，比3月末上升 0．17个百分点，升幅明显。从违约量的统计看，2005年末，房地产贷款出现连续三个月以上违约的自然人客户达7869户，比上年末增加2650户，增幅50．78％；违约笔数8227笔，比上年末增加2771笔，增幅50．79％。

　　如今，这种不良率的上升仍在延续。不容忽视的是，随着房贷业务开展，上海各家银行中第一轮房贷风险爆发期已经到来，今年暴露出的案子，更多的是发端于 2003、2004年炒房愈演愈烈，银行跟着房市飞奔的时候。

　　随着楼市调控的展开，被迫充当“房东”的角色下回就可能轮到另外一家国有商业银行。

　　监控：深化金融体改是根本

　　根据银监会公布的统计资料，截止到目前，我国4大国有商业银行、 3家政策性银行和11家股份制商业性银行的不良贷款余额占全部贷款的比例分别为22．2％、18．6％和 9．3％。商业银行的利润，大约有九成来源于贷款的利息收入。而在欧美，这一指标大约只占到 60％－70％。而我国银行界，到目前为止，非利息收入只占总收入的10％左右。

　　上述数据说明，我国商业银行业务范围非常狭窄，主要依赖于存贷款这一传统业务，这就使得各家商业银行对住房按揭贷款这块优质资产，争夺异常激烈。许多商业银行一直相信

房价只涨不跌的

神话，在实际操作中往往并不重视贷款人的“第一还款来源”，各商业银行更注重的是抵押品与贷款额度是否相称。因此，许多商业银行将风险关口的把守由贷前转到了贷后。而贷后风险能否把握得住，很大程度上依赖较高的现金回收率，而较高的现金回收率取决于房屋能否如期足额变现。

　　面对巨额不良贷款，金融监管部门势必会采取有效监管来保护存款人的利益，以增进市场信心，提高金融机构的透明度和减少金融犯罪。银监会的最高目标实际是提高金融机构的绩效。但是在现行银行监管架构下，由于体制及经营本身的羁绊，我国银行长期效率低下，竞争力匮乏。尽管我们实行了各种改革举措，但涉及到银行既披“商”字外衣，又着“国”字制服的问题，改革很难触及深层的体制羁绊，使银行绩效评价体系难以有效建立，诸多与人事有关的内外监管最终不了了之。

　　现在需要改革的核心有两点：一是断开“脐带”，放生市场经济的大海，国有商业银行要想重生，只有政企分开才能避免各级政府过度干预银行业务而造成的坏账乱账。二是让优秀金融家来主持银行才能保证在市场竞争中取得成功。这两个条件是国有银行重生的前提条件。