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金融创新 破解地产融资难题http://www.sina.com.cn 2006年09月15日 11:42 中国信贷风险信息库
内容提示：过去5年间，我国房地产行业虽然发展迅速，但过分依赖银行和预售款的局面没有根本改变。目前我国房地产融资渠道“异常单一”，应该用多种金融工具疏导和引导投资，以化解正在积聚的金融风险。 过去5年里，房地产开发资金总规模迅速扩张。截至2005年年底，全国房地产开发完成投资已经超过1.5万亿元，比2000年增长了两倍，但开发企业资金结构几乎没有发生变化。 到目前为止，房地产开发环节支持房地产企业融资的仍然是三大渠道：一个是银行贷款，一个是预售款，第三个就是企业自筹。这三个资金来源占到企业资金来源的七成以上。这样的结果就是金融风险过分集中在银行。 房地产业的健康发展需要多元化的融资渠道，但房地产融资的多元化可能加大风险。那么，如何解决房地产融资渠道多元化，同时在解决房地产开发的融资来源问题时有效地分散风险？最好的途径就是通过建立起多元化分层次的房地产金融的市场体系，让投资者直接承担产业风险的市场化融资。 建立各种房地产金融品种周转的市场，普通投资者可以通过购买相关的金融产品，而不是直接购买住宅物业的方式直接进入市场，既能够达到企业融资的目的，又可以达到投资房地产的投资愿望，这样做既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场产生的压力，均衡房地产供求的关系，同时丰富房地产市场调控的工具。 发展多元化融资渠道，应该按照先易后难，逐步突破的原则推进。房地产信托等融资方式是很好的渠道，这样普通百姓就可以不提前透支购房，而是通过购买债券的方式进行投资，享受房地产升值所带来的实惠，等到真正需要住房的时候再进行购房。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求关系。 此外，建立以养老基金或者与养老保险基金相结合的基金或者债券，养老基金这种长期性的基金与住宅建设相比配，实现养老资金增值的同时，为房地产的建设提供资金渠道。 发展与房地产金融有关的中介服务机构，发展多元化的房地产金融的体系还应完善相关的政策法规。在个人和机构投资者与房地产机构之间需要有专设一个信托基金公司进行运作，这也是目前最为薄弱的。在房地产融资问题上，目前中国存在的最大问题是缺手段、缺法律。中国的法律是延续的欧洲大陆法系，而证券法是借鉴美国，所以我们在法律上经常撞车。目前国内的法律环境并不是太有利于房地产企业的多元化融资。房地产本身直接融资的控制比较严格，房地产企业上市融资比较少。 银联信分析： 防范房地产投融资风险的关键在于用多种金融工具疏导和引导投资，而不是简单地禁止投资。 今年的一系列宏观调控政策，导致一些房地产商的资金吃紧甚至面临资金链断裂的危机。然而，在众多房地产商“求资若渴”的同时，数千亿美元的国外资本和数千亿人民币的民间资本却对房地产业表现出越来越高的热情。目前存在的问题不是缺钱，而是缺手段、缺金融工具。 对此，应该不断创新和丰富多元化的融资产品。目前银行贷款、预售款和自筹资金占房地产开发环节资金来源的七成以上，导致房地产业的风险相当集中。 此外，应该进一步完善资本市场，发行项目债券、恢复发行企业债券，发展投资基金和资产证券化可以学习美国金融产品创新的经验，发展REITs(房地产信托投资基金)、CMBS(商业抵押债务担保债券)等，把大众乃至世界的钱投入房地产业，而不是直接用于炒房。 创新和丰富金融产品可以起到“一石多鸟”的作用。建立房地产金融产品周转市场，既能达到企业融资的目的，又满足了投资者投资房地产的愿望；既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场产生的压力，同时丰富了房地产市场调控的工具。 [本文由中国信贷风险信息库提供，未经北京银联信信息咨询中心书面许可，请勿转载。]
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