银行风险提示：关注房地产假按揭的信贷风险

　　内容摘要：近年来中国城市房价的持续窜升诱使房地产市场骗术迭出，被业内称为房地产“潜规则”的假按揭即是骗术之一。一些不法的开发商在骗局中冒用客户名字作为购房者，并通过虚假销售方式套取银行贷款，由此引发了巨大的信贷风险。近期中国银监会强调，建议由开发商和银行共同管理预售回款，实行封闭运行，必须高度关注房地产假按揭带来的信贷风险。

　　上海浦东发展银行股份有限公司在加强内部控制大检查过程中发现，公司上海分行陆家嘴支行在办理个人住房按揭贷款中，存在着违规操作致使部分房产抵押登记不真实的问题，涉及贷款32笔，金额1.26亿元。在这里，按揭骗贷的造假路径非常明显：收购大批身份证——伪造借款委托书——骗取或买通公证(进行‘委托’公证)——提供虚假收入证明(申请贷款)——虚高评估房价(或伪造交易合同)——获取银行大笔贷款。在房产圈子中，开发商通过制造虚假买卖合同骗取银行贷款的手法并不鲜见，甚至是个普遍行为。

　　一些

开发商通过不正当手段取得表面上合法、实际上并不合法的土地手续后，就可以通过抵押批文等从银行获取巨大的建设资金，这个时候的抵押贷款就可以让开发商的资金先行退了出来，稍稍动工建设通过一系列手段取得预售许可证后，接下来就用“假按揭”来套取银行更多资金，从银行获得按揭贷款。这些按揭贷款让他们提前获得了利润，而后期的销售无非是把银行的贷款填平而已。

　　买方和卖方的关系在这个过程中，早就发生了转移，建筑成本和楼盘风险实际上已由银行承担，这就是

房地产业界公开的秘密——空手套白狼。而如果一旦销售不理想，则疏通中介机构高额评估，抵押给银行。事实上，银行的专业人员对此绝对是心知肚明，也早有应对和防范的办法。至于银行具体如何去执行，执行的如何，那就完全是另一回事了。

　　在2000年12月至2002年6月，华运达房地产开发公司董事长邹庆以开发“森豪公寓”为名，与中国银行北京市分行签订了楼宇按揭贷款合作协议，后虚构销售“森豪公寓”事实，借用他人身份证，提供虚假收入证明及首付款证明，从中国银行北京市分行骗取个人住房按揭贷款共计6.4亿元。像这样的骗贷大案，如果没有银行内部的人里应外合，是不可能实现的。

　　

银监会今日表示，银行机构要防止为做大业务量而放松贷款条件，同时建议由开发商和银行共同管理预售回款，实行封闭运行，防止开发商套取银行信贷资金用于新项目开发而形成风险。此外，银监会还要求有关部门制定细化、操作性强的贷后管理制度及相应处罚条款，加大对业务操作中违规及不尽职行为的处罚力度。

　　银联信分析：

　　随着我国经济增长较快，固定资产投资增速高，对贷款的需求较为旺盛，商业银行在经营理念上更加重视提升资产收益和股东回报，增加贷款的动机较强。此外，一些商业银行贷款发放讲求“早投放，早收益”，贷款投放明显提前。因此，各大银行应注意把握信贷投放进度，防止大的波动；强化资本约束，树立持续稳健的经营理念；进一步改善金融服务，着力调整信贷结构，坚持“有保有压”，既要严格控制对过度投资行业的贷款，又要加强对经济薄弱环节的信贷支持；加强业务创新力度，关注经济结构调整过程中的信用风险，提高辨别风险的能力。

　　银联信分析师认为要高度关注房地产假按揭带来的信贷风险应注意以下几点：

　　一、要完善按揭贷款业务激励机制，处理好经营效率和风险控制的关系，防止为做大业务量而放松贷款条件；

　　二、封闭管理按揭贷款资金，建议由开发商和银行共同管理预售回款，实行封闭运行，防止开发商套取银行信贷资金用于新项目开发而形成风险；

　　三、制定细化的、操作性强的贷后管理制度及相应处罚条款，加大对业务操作中违规及不尽职行为的处罚力度；

　　四、银行监管部门及商业银行内审部门应进一步重视按揭贷款相关风险，提高对按揭贷款现场检查的覆盖面、频度和深度。

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