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摘要：目前，我国商业地产出现高需求、高空置率的“悖论”，即在商业营业用房的空置量激增的同时，市场对其需求量却迅猛增长。开发商经营理念的不成熟固然是造成这一“悖论”原因之一，但畸形的政绩观在地方政府大行其道，是进一步扩大商业地产“泡沫”的罪魁祸首。商业地产目前的形势促使国家宏观调控升级，加强整顿行业力度。但是，鉴于宏观政策存在“时滞性”，建议银行在短期内杜绝投资商业地产。
据有关资料表明，2005年上半年全国商品房空置面积同比增长7.9%、住宅增长2.2%的同时，商业营业用房增长高达21%。其中北京商业营业用房空置面积同比增长133%，远远超过投资增长速度。自2000年以来，商业地产以高利润刺激了大量房产商的高投资浪潮。然而，时至今日，商业地产发展到了另一个“双高”阶段，即市场“高需求”与商业地产“高空置率”的悖论并行。截至2005年底，全国商业营业用房的空置量多达2878万平方米，而且目前国内商业地产空置率正以每年25%左右的速度递增。与此同时，市场对商业地产的需求却还十分强劲。尤其是随着大卖场、购物中心等新型业态的强势发展，好的物业争夺战也成为他们一个新的利润增长点。
商业地产行业产生“双高”悖论的主要原因除了开发商经营理念偏差、定位不准、结构不合理以及融资、管理能力有限等，地方政府追求短期效益，追求招商引资数量、引进大型商业项目，把建设大型商业设施作为政绩和形象，不加节制地增加商业用地供应量，也直接导致了商业地产的不规范发展。政府之所以这么热衷于开发商也地产，主要是因为商业地产可以带来政绩和利益双丰收。比如商业街，建设肯定需要资金投入，政府通过开发商业街吸引大量投资，体现了政府领导班子的工作政绩；同时，政府的财政投入，有相当一部分来自于土地出让费的收入。支撑这一“双利益链”的正是我国现行的土地批租制度，由于它的存在，使地方政府具有操控土地市场和土地价格的权力，通过出让土地一次性就能够获得未来几十年的土地租金，于是，卖地成了地方财政收入的主要来源。据有关部门统计，一些市县的土地出让金收入已经占到财政收入的35%左右，有的甚至高达60%。
在商业地产泡沫的背后，折射的是地方政府监管的不利。由于存在内在的利害关系，实施有效监管的可能性不大，这就在一定程度上促使国家在宏观层面上的调控再次升级，新一轮商业地产宏观调控一定会有土地、金融等多种手段的介入。首先，商业地产局部过热所导致的银行风险决定了金融调控将在新一轮调控中扮演重要的角色。此外，相关专家建议政府需要从根本上改革现行的土地征用制度，从而杜绝地方政府利用对土地的垄断性经营权“以地生财”的行为；创立土地财产税,并把当前诸多的土地税费合并为土地占用税、土地保有税和土地交易税，让地方政府真正从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期收入。
银联信分析：商业地产总量过剩，空置率居高不下，土地政策不完善导致地方政府畸形需求，扩大商业地产“泡沫”，行业形势不容乐观。针对目前的形势，中央政府提升宏观调控手段的级别，为避免银行风险，金融手段的介入是重中之重。但是宏观政策的“时滞性”特征使得政策实施效果短期内不会呈现，建议银行在商业地产市场运转正常以前杜绝任何投资(特殊情况除外)，一方面能回避投资风险；另一方面能有效促进该行业市场尽早回到正轨，为下一步的投资创造盈利机会。
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