四大银行博弈各有心计 个人房贷利率标准不一

　　律师认为房贷利率调高合法不合情

　　-本报记者 马佳

　　自3月17日央行宣布商业银行调整信贷政策规定出台，5天时间里，所有商业银行都在经历一场博弈，既要充分关注同行的一举一动，又要考虑自己个人房贷业务的发展；既要思 虑如何做大个人房贷业务，又得顾及已有的签约贷款客户可能出现的风险。一位银行界从业人士向记者透露，“这两天行里一直在开会，就是商量按照5.51%的下限执行，还是索性定到6.12%的基准利率的水平上，这个时候分寸感太重要了。”这使得5天时间里，一些银行在对利率的调整态度上，出现了戏剧性的变化。也许是数字核算背后太过敏感，在记者提出进一步采访时，很多银行都选择了回避。

　　四大国有银行：三家执行下限利率

　　截止到今天上午，北京四大国有股份制商业银行以及部分股份制银行的5年期以上的个人住房商业贷款利率调整方案纷纷出台。在与绝大多数买房人关系最为密切的中、农、工、建四大国有商业银行中，除了建行仍表示执行6.12%的基准贷款利率外，其余三家银行表示将以执行5.12%的下限利率为主。此外,对于首付款比例,很多银行还表示没有最后确定。.

　　值得关注的是，中行北京分行、光大银行总行营业部分别对购买第二套及以上住房的贷款人执行了较高的贷款利率，充分体现了此次央行控制房地产业过快增长、遏制个人投机买房的主旨。

　　工行、农行：执行基准利率的下限

　　工行和农行的北京分行均表示，他们将从明年1月1日起执行5.51%的利率标准，但对个别情况则可能调高个人房贷。

　　中国银行：对第二套购房实行高利率

　　中行北京分行的标准比较复杂。对于今年3月17日(含)之后发放贷款的分为两种情况：对于购买第一套住房的贷款人，按同档次基准利率下浮10%，执行5.51%；对于可以识别的同一借款人买第二套以上的住房，执行基准利率，即6.12%。对于在3月17日以前买房的人，也分两种情况：对已签合同、尚未发放贷款的，按原合同利率执行，如在合同中有约定的则按照合同约定的执行；对于已开始还贷的老贷款者，细化方案还未出台。

　　建设银行：房贷利率高出0.61个百分点

　　建行北京分行到目前为止，仍然表示将执行6.12%基准利率。

　　交通银行：老客户明年实行新利率

　　交通银行北京分行的相关负责人告诉记者，刚刚接到总行的文件。按照交通银行总行的规定：先修改5年以上个人住房贷款利率至新的标准，对5年以下的个人住房贷款利率水平日后再做调整。对于以前已办理贷款手续的老客户，将从明年起执行新的利率水平。至于新贷款者以及老购房人是按照下限标准还是基准利率，交行北京分行表示，目前还没有细化方案。

　　光大银行：针对不同客户调整利率

　　光大银行表示，在北京市对一般客户将执行基准利率的下限标准，即5.51%。对下列三类特殊客户将执行基准利率6.12%的标准，这包括：购买第二套住房的客户；购买别墅、高档商品房的客户；有炒房嫌疑的客户。

　　算账新闻一　20年50万元贷款多交4万余元

　　上午10时，记者在广渠门大街的质城售楼处看到，这里已经有六七个人在看房了，售销人员告诉记者，银行加息没有影响房子的销售，看房的人更关注的仍是房子的价格、户型、物业及配套等，询问加息的人不是很多。

　　对于买房人来说，个人房贷利率哪怕小数点后面的数字稍微动一动，就会带来几万元的差距。

　　记者请银行业人士算了一笔账，假设某人办理了20年总额度为50万元的个人住房商业贷款，并采取等额本息的还款方式，那么他在利率分别为5.31%、5.51%、6.12%的情况下，每月还款和还款总额(保留小数点后两位)情况见下表：

　　20年总额度为50万元的个人房贷还款情况

　　贷款利率　5.31%　　　5.51%　　　　6.12%

　　　　　(现行利率)　(明年将执行的　(明年将执行的

　　　　　　　　　　　房贷利率下限)　房贷基准利率)

　　月还款额　3386.00元　3442.26元　　3616.86元

　　总还款额　812640.57元826142.67元　868045.35元

　　由上表可见，选择下限标准还是基准利率作为个人房贷利率，对于这位买房人来说，总额要相差41902.68元，每月的月供也要差上176.60元。

　　算账新闻二　20年50万元贷款提前还可省利息20万

　　提前还款，这是很多已经贷款的买房人这两天挂在嘴边的一句话。那么提前还款对于买房人能够节省多少利息，不妨算上一笔账。

　　仍假设某人在2002年做了总额度为50万元、期限为20年的商业房贷，并自2002年5月开始采用等额本息方式还款。他决定在2005年12月一次性还清房贷，情况如下：他原每月还款额为3310.84元，若按原计划他将在2022年4月完成还款，到目前为止他已还款总额为142366元。若在今年12月采取一次性还款，它将节省利息支出207307元。

　　不过这只算了一方面的账。提前还贷究竟划不划得来，另一个不得不考虑的因素是持币者的现金是否是“闲钱”。也就是说假设你有其他的投资渠道，而且收益要高于房贷利率，当然还是不还贷划得来。总之，业内人士提醒买房人，如果同期的投资收益要小于还贷支出的时候，才可以考虑提前还贷；反之就真的没有必要提前还款。

　　据记者了解，目前京城各银行提前还贷还不收取违约金，但需要提前告知银行。中行北京分行的相关负责人告诉记者，需要贷款人持购房合同、本人有效证件前往发放贷款的支行签署一份提前还款的协议。

　　律师观点　贷款买房人的权利的确太少

　　一位去年在建行做了住房贷款的于先生得知四大国有商业银行中，只有建行对在3月17日前签订合同的贷款人执行6.12%的利率标准，而其他银行都执行利率下限标准5.51%，心里十分不平衡。“如果我是新买房的客户，还可以选择利率低一些的银行去贷款，但对于我们这些已经签了合同而且一直履约还款的人，反而没有了选择的权利。如果利率标准都一样也就算了，问题是现在有高有低，对我们来说是不是不公平，这是否涉嫌剥夺了我们的选择权。”

　　“银行按照央行的规定提高利率标准肯定是合法的”，会员律师事务所的魏晓东律师表示，这两天他一直在关注房贷利率调高后市场的变化。魏晓东表示，各家银行的房贷合同上都有一个大致内容为“若遇到银行调整利率，将以银行调整后的标准为准”的条款，各家银行的调整只要符合央行的规定都不违法。所以，即使借款人为此要和银行对簿公堂，也肯定会败诉。

　　不过魏晓东也表示，部分银行的这种做法虽然合法但不合情理。他表示，相对于其他领域，银行有其特殊的行业特性。签订合同的双方本应是平等的，但在与银行签订各类贷款合同时，肯定是不允许贷款人修改合同的；而且如果你看中某个楼盘想要买房，可选择的贷款银行可能只有一家，多的也只有两三家，所以本身赋予贷款人的选择权就很小甚至根本没有。

　　住房公积金贷款利率上调

　　自由还款最低还款额暂不调整

　　本报讯(记者 洪燕杰) 从3月17日起,北京市住房公积金贷款利率上调0.18个百分点,记者昨天从北京住房公积金管理中心获悉,利率上调后,贴息贷款相关政策也将作出相应调整,而采用自由还款方式的住房公积金贷款,最低还款额此次不作调整。

　　据介绍,本市今年1月开始在全国率先推出了自由还款方式,即公积金中心在与借款人商定个人贷款金额、期限后,确定个人贷款每期的最低还款额度。借款人在不低于最低还款额度的情况下可自由选择每月还款额度。此次利率上调,对于采用自由还款方式的住房公积金贷款,最低还款额将保持不变。李持缨解释说,北京住房公积金管理中心在制定自由还款方式的最低还款额时,已经考虑到利率调整的因素,为方便广大住房公积金借款人偿还贷款,暂不调整自由还款方式的最低还款额。