9万亿房贷承压：“全景式”压力测试紧急启动

　　陈昆才

　　“同样的房源，挂的还是同样的价钱。”5月13日，指着小区附近的中介公司公告栏，家住上海浦东新区潍坊路的刘女士说。这一天距离房地产调控新政出台近1个月，而刘所说的那套房子，放盘时间更久。

　　虽然目前房子卖不动，但开发商也不能洗洗睡了，因为手里囤的土地，必须要开发。“我接触到的几位开发商认为，从长远来看，房价还会上涨。但事情不会因此而消停，开发商最为艰难的日子就在眼前。”5月12日，一家上市银行地产金融部人士直言。

　　开发商焦虑的同时，银行业上下已启动了一场规模空前的房地产贷款压力测试。

　　“刚刚收到方案，大家都在忙压力测试，一方面向银监局汇报统计数据，另一方面等待总行的测算模型。”5月13日，某大行上海分行人士透露。一位券商研究员称，5月20日为报送测试结果的最后期限。

　　多位银行人士称，此次房地产贷款压力测试包括两个部分，一是由各行“自下而上”开展测试；二是30家银行向监管部门报送个人住房贷款、开发贷、土地储备贷款的原始明细数据，由监管部门“自上而下”开展压力测试。

　　这还是一次“全景式”的测试，房地产相关上下游行业贷款，以土地、房产为抵押的贷款，均在测试范围之列。“主要看银行对风险和损失的承受度。”上述大行上海分行人士说。

　　凡事预则立，不预则废。一位银行业高层人士称，从2009年的情况来看，中国银行业对信贷风险管控的敏感度尚需提升，这也是压力测试的动因之一。

　　“自上而下”测试启动

　　据银行业人士透露，此番房贷压力测试在以各行“自下而上”的基础上，增加了监管部门“自上而下”的方式，即银行报送原始明细数据，监管部门据此进行测算。

　　本报了解到，需要报送原始数据的银行共有30家，包括5家大型银行、12家股份制银行和房地产贷款规模较大的8家城商行，此外还有2家农商行和3家外资法人银行。报送数据包括个人住房贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。

　　前述银行人士称，监管部门对报送数据的要求非常细致，如个人住房贷款，需要报送利率、首付比例、偿债能力和贷款发放时间等具体情况，时间节点为2010年3月末。

　　“开发贷还需要分开填报抵押情况，一是用于抵押的土地市值，二是用于抵押的在建工程市值，有些数据正在进行手工统计。”上述银行人士续称，这样监管部门就能掌握开发贷的抵押物构成；而按最新要求，开发贷应一律以在建工程为抵押。

　　央行货币政策执行报告披露，截至2010年3月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的20.1%，以本外币各项贷款余额45.4万亿元计，房地产贷款余额为9.13万亿。其中，主要金融机构商业性房地产贷款余额为8.18万亿元。

　　8.18万亿细分来看，其一，3月末地产开发贷款余额7453 亿元。根据统计口径，地产开发贷款的对象主要为土地储备机构；其二，房产开发贷款余额2.10万亿元；其三，购房贷款余额5.33万亿元。

　　银行人士称，各行在“自下而上”开展测试时，不仅需要测试在不利条件下，个贷、开发贷和土地储备贷款的质量状况和预计损失，还要测算相关上下游行业贷款和以土地、房产抵押的贷款情况。

　　前述大行人士称，所谓上下游行业贷款，需要依靠专家的判断，一般是指与房地产行业密切相关的，如钢铁、建材等上游行业，以及家电等下游行业。

　　某大行授信部人士称，一般而言，抵押贷款的抵押物以土地、房产为主。据本报记者统计，14家上市银行中，抵押贷款余额占比超过40%的有4家，低于30%的有2家，介于两者之间的有8家。截至2009年末，14家上市银行的抵押贷款余额约为8.6万亿元，占全部贷款的38.6%；而14家银行按揭贷款与开发贷的规模约为5.7万亿元。

　　多位银行人士称，本次压力测试所考虑的风险因素，主要为假定房地产价格和基准利率出现不利变动。但一位银行人士提醒，压力情景只是反映市场不利变动的某种情况，不代表监管部门的预测。

　　揭开抗风险的“底牌”

　　此前，多家银行披露了较为乐观的压力测试结果，引发市场的猜疑。但一位银行业高层人士指出，就个贷而言，30%的房价下跌容忍度，结论基本可信。

　　原因有二，首先，以个贷来看，首付两成是能够保证的，这就可以对抗房价下跌20%；其次，受原材料价格上涨等因素，他认为作为抵押物的房产会出现自然的增值。

　　除贷款质量变动之外，银行损益变动情况，以及拨备、资本充足率也是压力测试关注的重点之一。

　　2009年度，14家上市银行实现净利润4405.72亿元。截至今年一季度末，商业银行(不包括农合行、农信社)不良贷款余额为4701.2亿元，拨备覆盖率为170.2%，由此推算出，商业银行的拨备余额为8001亿元。考虑到农合行、农信社的拨备在2000亿元上下，目前银行业的拨备规模在1万亿元。

　　相对于9.13万亿的房地产贷款余额，1万亿的拨备，可以抵御最高11%的损失。而从目前各行披露的压力测试结果，房价下跌30%，房贷不良率仅会出现个位数的上升，一般为1%左右。

　　若考虑以土地、房产为抵押的贷款，与房地产业相关的贷款会超过目前20%的占比，以本报记者掌握的极端情况来看，占比的峰值为50%，1万亿的拨备亦能抵御4.4%的信贷损失。

　　但这一结论需建立在几个前提之上。一是抵押物本身没有瑕疵，二是评估价格合理，三是贷款成数合理。实际上，去年以来，土地储备贷款非理性增长可以看出，少数银行存在高估地价，抵押率过高，甚至将未获用地指标的土地用于抵押，暗存风险。

　　前述银行业高层人士还指出，相对于45.4万亿元的本外币贷款规模，1万亿的拨备，仅占2.2%；“而我们的贷款分类的准确性也要打点折扣，如果出现一两个百分点的偏差，拨备压力立刻显现。”

　　多位银行人士称，目前银行业170%的拨备覆盖率，与监管部门的审慎监管要求密不可分，如去年底督促大行必须达到150%；“另外一个侧面表现出，中国银行业的风险管控能力和水平，还有待提高。”

　　“商业银行是经营风险的，对市场风险的敏感度应该最高，但从去年的情况看，有些商业银行没做到很好的风险管控，比如没有开展过针对房地产和融资平台贷款的压力测试。”上述银行业高层人士坦言，这可能是此次大规模压力测试的动因之一，目的是预见风险，采取预案，保证风险可控。

　　他指出，下一步根据测试结果，如果风险较大，银行就可能要做一些信贷资产结构调整，采取一些分散风险的措施。

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