银监会房贷禁发令出台 成都地产融资再入重围

　　“对于我们这样的成都本土中小地产企业来说，这无疑是雪上加霜。银行贷款门槛不断提高，房地产信贷额度持续紧缩，诸如信托等其它融资途径也受到层层封杀，新开发的房地产项目难以重续资金，一旦资金链绷断，也就是我们告别地产市场之时了。”

　　绝非危言耸听，担忧不仅是这位成都地产界的“小老板”有，许多全国性的地产大鳄仍是头顶挥之不去的融资“阴霾”。在还未罢脱“国六条”的惊魂之时，银监会日前颁发的54号特急文件所发出的风暴信息足可再次让他们坐卧不安。

　　银行房贷自查铺天盖地

　　风暴信息首先来自银行监管部门。一份由银监会以“特急”形式下发的“银监发[20006]54号” 文件——《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》日前在第一时间被转发至全国各地金融监管部门一把手、商业银行行长的案头。四川也不例外，驻蓉的各家银行金融机构收到文件后即开始着手落实文件精神，记者访问到的各家商业银行授信管理负责人都无一例外地提到一个“急”字，明显感受到事态的紧急性。“银监会的特急文件谁也怠慢不起，文件的主要内容是强调房地产开发贷款和土地储备贷款的管理，要求商业银行在自身体系内完成房地产贷款自查，并限定最短时间上报银监会”成都银行业人士透露。与之同时，文件信息在成都地产界开始蔓延，银行人士、地产开发商奔走相告。

　　“与以往政策相比，这次强调了诸多细节，主要是银监会落实最近宏观调控的政策，进行持续管理。”银监会人员如此解释。

　　比如在发放开发贷款的细则方面，《通知》再次强调：严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款；严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款；限制囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业的新增房贷；防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。

　　《通知》还要求各银行金融机构做好房地产贷款三查，全过程监控开发上项目资本金水平及其变化。

　　此外，《通知》还提出对土地收储费用实行专门的托管账户管理，这是即将实施的新措施。银行人士分析，目前一些地方政府设立土地储备中心，进行土地储备，完成基础建设后，再进行土地出让，这其中银行贷款是运作的主要资金来源之一，但风险较大。为此，银监会要求对土地收储费用开设专门的托管账户，以利于银行监控土地储备机构的现金流。避免土地储备机构盲目圈地、盲目批地给贷款造成风险。

　　房产信托融资生死时刻

　　“54号”文件有关房地产信托的规定尤其引人注意。成都信托业内人士表示，房地产信托不再是“世外桃源”，其信托贷款规模将面临“缩量”。 文件规定，信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。文件还要求，信托公司以集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。至此，股权投资被亮红灯，房地产信托业务将强行规范。

　　这无疑是房地产信托再次面临的重大政策调整。银监会的一位人士向记者解释：“'国六条’出台后，银行收紧了信贷，而与之相反，房地产信托异常火爆，这显然与宏观政策背道而驰”。实际上，银监会一直对房地产信托的“井喷”保持高度警惕，去年9月下发的“212号文”就曾对此进行设限：规定自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质等三个条件全部具备，房地产项目才能融资。

　　“成都作为中国西部重镇，房地产业发展速度远超过西部其它城市，房地产信托有着广泛的市场空间，去年的212号文件对我们的影响是深远的，但还不至于将房地产信托业务封杀致死，业界有更为高明的规避办法。”一位成都本土资深信托业人士直言不讳，“信托公司采取股权投资方式绕道走，将信托贷款变相为股权投资，再由开发商采用附加承诺方式回购股权。例如，某信托公司正在发行的信托计划拟募集3000万元，信托计划到期前由开发商溢价回购3000万元股份，从而使资金退出”。“看来，此套办法在今天是行不通了，‘54号文’的出台堵住了地产商通过房地产信托来钻政策漏洞的机会，通过信托融资的渠道基本被‘堵死’”，西南财大金融研究学者指出，“房地产本身就是一个高风险行业，而信托公司的抗风险能力又低，如果出现开发商在规定的期限内无法获得后续资金等情况，贷款收不回来，那么投资者的利益就无法得到保证”。

　　业界有人将“54号”特急文件比喻成一颗“定时炸弹”，它在整个信托业“炸”开了锅。

　　“这与叫停房地产信托计划几乎没有什么分别”，某信托公司的一位负责人向记者抱怨，“当前房地产信托业务已成为大多数信托公司的主要业务，这将使得原本就在夹缝中求生存的信托业更是雪上加霜”。金融监管部门人士亦表示，“54号文”在“212号文”提升房地产贷款信托门槛之后，又进一步提高了房地产股权信托的门槛。

　　来自信托领域的呼声表明，“房地产信托可能会从此一蹶不振，尤其是投资附加回购方式的房地产信托计划将面临出局的危险”。

　　“烂尾”风险预警搁上前台

　　对个人住房按揭，银监会强调要“合理引导”。“54号文”提出，各银行要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款。首付款比例应根据借款人还贷风险确定，不宜“一刀切”。

　　其实，6月1日新政实施后，四川的各大商业银行面临相对“疲软”的楼市，在房贷领域曾展开了激烈的厮杀。农行四川省分行相继出台了8大“新政”，其中在个人房贷还款方式中，有多达6种还款方式可供选择，包括等额本息、等本递减、等额递增、等比递增、等额递减和等比递减；而工行四川省分行也推出了5种个贷优惠措施；中国银行更是推出了两种人性化的贷款服务，鼓励资信度好的客户大胆买房。另外，在贷款期限上，各大银行“手段更加灵活”，以二手房为例，为增加中低收入家庭购买二手房的信贷支持力度，农行将放宽贷款年限控制，总年限增加了10年，即对中低收入者购买中小户型二手住房，房龄与贷款年限之和不超过40年；对自营性二手商用房，房龄与贷款年限之和不超过30年。而在工行推出的“大个贷”业务中，消费者可自主选择还款方式，个人贷款期限在一年以内（含）的，可选择按月、按季或一次还本等方式。

　　川内银行的种种举措无疑在“国六条”强制政策压力下为成都楼市注入了一针强心剂，这多少也为成都房地产商增加了些许信心。

　　然而，“54号文件”让房地产商的仅存的一点信心随之荡然无存。楼市向好时很少被考虑的住房“烂尾”风险此次被着重强调，“文件”要求各银行采取措施防范期房抵押贷款一次性交付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击“假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为。这将影响银行在进一步制定个人住房及商住房贷款政策时的宽松环境，影响房地产开发企业在个贷领域的融资途径。

　　“突出银行、信托融资重围看来是不太可能了，成都房地产市场本来就没有跟上全国其他发达城市水平，利润率远低于发达城市。国家相继出台的相关政策主要依据诸如北京、上海等房地产市场发达地区状况而定，对我们成都房地产企业来说，政策压力远远高于发达地区房地产企业。要想立足成都，只有另辟蹊径了，否则我们的命运也不会比小型地产企业好多少，也许引进外资是一条出路。”成都地产界一位“领袖”级的老总话语沉重。

　　不管这位“领袖”观点是否正确，引进外资说不定就是中国地产融资夹缝中的一条出路。如果那样，势必将给中国地产金融监管带来新的课题，我们拭目以待。本报记者 冉启国 南雨

　　链接

　　房贷政策从宽松到坚决

　　2001~2002年：积极稳健

　　在通货紧缩的大背景之下，国家及时制定扩大内需的方针，实行积极的财政政策和稳健的货币政策。在这样的大前提之下，住宅业成为新的经济增长点。基于这种背景，中国人民银行执行稳健的货币政策。 从2001年开始，央行开始规范个人住房贷款管理，禁止零首付住房贷款和无指定用途的消费贷款，防止住房贷款风险和防止信贷资金违规进入股市。 2002年中国货币政策执行报告》表示，房地产信贷政策应采取“软着陆”的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。

　　2003年：调控开始

　　2003年，121号文件（《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）的出台，被业界视为房地产信贷政策的转折点。此次对房地产信贷进行了风险提示，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款和高档住房贷款制定了比较原则性的限制措施，进一步规范房地产信贷市场发展。对于房地产开发商来说，“121号文件”变相提高了行业进入门槛，加速行业洗牌，楼市调控就此开始。2003年7月以后，中国人民银行三次召开窗口指导会议，对商业银行进行了必要的风险提示。

　　2004~2005年：调控继续

　　在经过一年多的宏观调控之后，2004年全国房地产开发完成投资1.3万亿元，同比增长28.1％，略低于2003年29.7％的水平，但仍在高位运行。

　　2005年，房地产行业随着宏观调控政策的贯彻实施，房地产投资增速平稳回落，经济适用房投资降幅减少。房屋销售价格涨幅趋于平稳。根据央行的数据，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6％，比上年回落2.2个百分点。

　　2006年：区别对待

　　但是到了2006年，包括北京、深圳在内的一线城市

房价快速上涨，引起了决策层的注意。4月，央行决定从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58％提高到5.85％。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，“国六条”出台。 8月，银监会54号特急文件出台。