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中国信贷风险论坛 信贷风险分析师 武玉梅
提要：在房价不断上涨的时期，自然有闲钱来投资房地产，但商业投资的另一面却往往是银行不良贷款的上升。在上海就出现一个人用房产证连环抵押从同一家银行贷得6.5亿元，然后疯狂购入110套豪宅，最终给这家银行带来近9000万元的不良资产的案例。这与银行对当地房地产行业形势把握不准有关系，但更多的是违规放贷、对房贷审批把关不严甚至内
外勾结骗贷所致。
《中国房地产报》曾报道过这样一件事，在2004年下半年至2005年一季度，上海有一个人获得总计达6.5亿元的抵押贷款人然后疯狂买入了110套高档房，这些房源分布于长宁、静安、浦东陆家嘴等上海市中心城区。这一个人是从同一家商业银行拿到了这些贷款，贷款成数是七至八成，但由于是持房产证连环抵押，因此实际上的首付折合下来平均不过8%左右。
其中有一套世茂滨江花园位于50～51层的复式豪宅，当时他以2400万元成交，而某评估公司给这套房产的估值为1.2亿元。1.2亿元是什么概念呢？如果按八成个贷计算，就相当于他从银行贷到了9600万元，除去房款，已经从银行套现了7200万元！这个买家将他的110套房子全部按酒店式公寓进行装修，配齐了相关设备，甚至为此成立了一家“物业服务公司”，从保洁工到服务员应有尽有，目的是为了“长期持有并实现高租金回报”。
然而，此后的上海楼市，从高处逐渐滑落。由于这位买家的买入价几乎都是接近房价的最高位，加价出售绝无可能，即使以原价抛售也无人接盘。与此同时，高档住宅不仅售价下跌，包括浦东陆家嘴板块在内的租赁市场也相对冷清。陆家嘴地区的高档租赁房源、月租金比上年同期下调大概15%～20%，而转卖为租的房源却在持续增加。那位买家的“酒店式公寓”当然也经营惨淡，他已无力偿还银行的房贷。
随后商业银行收回110套房子，其中的52套商品房被交给21世纪不动产上海区域公司“代销”。与21世纪不动产签订售房委托协议的，是放贷的上海某商业银行陆家嘴支行。52套房子中，有39套来自位于浦东陆家嘴的高档公寓“世茂滨江花园”。现在该楼盘二手房的挂牌价多在1.8万元/平方米～2.2万/平方米之间，而当时最高售价曾达每平方米4.3万元，该行给出的“底限”是平均售价在1.6万元/平方米以上。据估算，仅这52套无法偿贷的房子，就给这家银行带来近9000万元的不良资产。
不得不自己吞进一批不良资产的，不仅是上述一家商业银行。中国银行也已委托21世纪不动产对其已形成不良贷款的6套房产进行了“处置”。实际上，从去年下半年以来，已有不少银行的个人住房贷款逾期量明显增多。据上海市银监局发布的《2005年上海中资商业银行房地产信贷运行报告》显示，去年4月以来，上海地区的个人住房不良贷款余额基本呈现逐月递增的态势。至2005年末，在房地产贷款方面，出现连续3个月以上违约的自然人客户数及笔数均比上年同期增长50%以上。
银联信分析：
从上述可以看出，房贷不良资产已经给银行代来很重的负担。这些不良资产的形成当然与银行对当地房地产行业形势把握不准有关系，但也有违规放贷、对房贷审批把关不严甚至内外勾结骗贷之嫌，如前述那位买家以2400万元成交的世茂滨江的房子，被评估为1.2亿元，这说明评估存在很大的水分。违规放贷、个人骗贷等行为如今已经并将继续令商业银行付出沉重代价，而不良个人房贷通常会在3、4年之后慢慢浮出水面，而从2004年起到现在不过一年多，随着时间的推移，银行的个人住房贷款逾期量有可能进一步增加。
在金融企业的经营过程中，由于信息非对称的客观存在，逆向选择和道德风险随时可能发生。为此，我国各大银行已经做出了大量的工作并建立了激励机制，同时，由于不良贷款问题依然严重，监管机构的各类禁止性规范也屡屡推出。然而，就是在这种情况下，银行的违规行为仍然屡禁不止。像本文案例这样显而易见的违规事件的发生，在现代技术条件及管理水平下，已经不能用借贷双方的信息非对称来做解释的托词了，而属道德风险的范畴。要彻底防范这一风险，就要涉及所有制问题，因为我国现有国有体制下存在委托代理机制不完善的弊端，正是因为所有者缺位才引致道德风险，这种制度性的缺陷除了进行系统改革外，各银行还需建立立体、科学的评价体系。
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