内地房地产商境外筹资

　　撰文：孙学农

　　“没有人能管得住投资资金”J.P.摩根这话至今仍是至理名言。在政府对内地房地产商收紧银根后，出现内地房地产商境外筹资风潮。继越秀房地产信托基金香港成功上市，这类“上有政策下有对策”的做法在2006年将越演越烈。

　　相对于其它房地产开发商寻求境外资金，比如摩根斯丹利大张旗鼓收购绿城股份，越秀房地产信托(以下简称越秀REIT)在香港联交所上市融资显然要低调得多。但由于它是中国内地第一REITs，所以必定受到人们眼光的关注。尤其当前内地房地产商被宏观调控大手弄得不得不自找对策的背景下，人们不禁纷纷猜测REIT方式是否会成为闹资金荒的地产发展商们的救命稻草。

　　中国第一REIT

　　越秀房托基金是从香港上市公司越秀投资分拆出来的。从公司在上市时披露的资料看，越秀房托基金规模并不很大。越秀房托基金物业组合只包括了在广州市区的白马商贸大厦、财富广场、城建大厦和维多利广场。

　　越秀REIT的IPO表现很好，其公开发售超过495倍认购，发行价格达到了其招股书预测价格区间的最高价格3.075港元；最后总共募集资金为17.92亿港元。连同通过银行信贷筹得的12.87亿港元，总共融资30.79亿港元。根据招股说明书，此次募集资金用途主要包括支付承兑票据款项29.52亿元；白马商贸大厦翻新工程需求的资金2600万元以及一些筹资成本。从满足资金需求方面应该说越秀房托基金上市的目的达到了。

　　越秀REIT在香港市场受到追捧其中一个原因是上市时间把握得比较好。它与香港备受瞩目的领汇基金前后上市，领汇基金也是香港第一只REITs，同时在上市前就深受投资者的追捧。这样同类上市的

股票就必然会受到关注。

　　原因之二，REITs这类投资工具有独特的优势能确保投资人有比较稳定的投资回报。香港有关法律条例规定REITs税后盈利的90%必须分红。越秀房托招股书上已经声明根据他们募集的资金量，2006年预计能给客户分派6.54%～7.05%的红利。根据有关统计，美国REIT平均每年复合回报是13.8%，远远超过Dow Jones工业指数的8.8%和NASDAQ的10.9%，比S&P的12.7%还高。这样投资者可以在其资产组合放入一个稳健投资品种。

　　这些都是影响投资者心理的原因，但是最关键的原因还是境外资金对于中国内地未来主要城市地产，特别是商业地产长期的看多。而越秀REIT恰恰给了境外资金一个购入中国内地优良资产的渠道。

　　内地房地产资金荒

　　关于中国地产泡沫的问题一直是争议的核心。2005年，对于房地产来说是非常戏剧性的一年，在2005年年初的时候尽管中国主要城市房地产价格踩着一些经济学家的鼓吹的观点一路攀升，不停打破价格纪录。但是终究来自于底层的呼声惊动了中央。本来这只是经济活动的事而已，如果按照市场规律办事，这就是央行的事情，拉动一下利率就是了。美国就是这么做的。

　　但是中国的事情太复杂，需要各部门统一思想，协调起来才可以把房地产打压下去。于是国八条出台，开始对房地产进行宏观调控。春风得意，腰缠万贯的房地产开发商突然发现一向“慷慨”的银行对他们紧闭了大门，于是一场严重的资金荒让内地房地产商陷入困境。但是现在全球经济一体化的模式下，尽管我们在技术上资本没有完全的开放。但是资本总是找得到通路。境外的资本要涌入，寻找中国内地新兴的商业地产行业，而中国内地地产开发商急需资金乳汁来填补饥饿的胃。这是一拍即合的事情。越秀房地产信托基金在香港融资就是在这背景之下进行的。

　　宏观调控控了谁？

　　宏观调控平息居民住房

房价对老百姓来说是好事情。反映中央关注民情，体贴人民。但这样一刀切式的宏观调控就难免有副作用，处于新兴阶段的商业地产就被殃及池鱼。

　　中国的GDP一直处于高增长，城市化进程迅速。而最为关键是中国的服务业比重逐渐增大。2005年底新增加的GDP数字就是出现在服务业上。服务业增大，城市商业化活跃程度高。特别是到2008年后，中国金融服务业完全开放。作为全球经济的引擎，中国主要城市商业地产可以预见未来会有高速发展的机会。而且中国目前主要城市的地产物业尚处于非常幼稚的阶段，成长空间非常大。这就是外资青睐中国商业地产的原因。除了越秀地产信托在香港市场受追捧之外，在宏观调控下，外资，特别是港资迅速进入上海商业地产，像和记黄浦就大力开发陆家嘴金融商贸区。某种程度上，在宏观调控后内地资本的地产或多或少失去了从新兴商业地产市场获益的商机。

　　地产偏重于银行的融资一直是中国地产的一个问题。这种融资结构不但对房地产开发商没有好处，对银行也意味着要承担更多的金融风险。实际上，分散金融系统的信贷风险也是国家的本轮宏观调控其中一个重要考量。但是在紧缩银行融资，是不是也需要提供别的融资选择？事实上中国内地

证券市场如果推出REITs不仅可以分散银行的金融，给内地地产商提供融资选择；同时可以给不景气的证券市场提供一个比较有稳定回报的投资品种，给股民提供投资商业地产的机会，创造双赢局面。