专家建议灾区住房贷款货币化解决

　　居民自住消费性住房应该由国家财政负责补偿

　　证券时报记者 李东平 孙 闻

　　本报讯地震中倒塌房屋的按揭贷款如何处理？这是四川灾区尤其是房屋倒塌的群众十分关心的问题。记者昨日在成都采访的经济学家建议，对倒塌房屋的按揭贷款可以尝试货币化赔付，对不同偿还情况的贷款区别赔付，获得补贴的住房受灾群众再以相当优惠购买国家灾后重建住房。

　　尝试货币化解决

　　“商品住房遭遇损害后的补偿及按揭问题是住房改革后产生的新问题，也是灾后重建中必须要很快拿出方案的一个问题。”西南财经大学党委副书记、博士生导师杨继瑞建议，此次受损的按揭住房贷款可以尝试货币化解决。

　　杨继瑞说，对原有住房应该根据产权性质、还款数量的不同有区别的设计补贴方案。虽然土地上住房已经被毁坏了，但土地使用权限仍在，这就要对住房持有人进行补贴。具体如何补贴，假如将产权置换到另一个地区应该如何操作，应该考虑一揽子问题，设计一个国家、银行、个人共同承担的方案。

　　而目前的解决思路是考虑按产权性质、赔付比例折算称货币对灾民进行补贴，然后灾民再凭补贴购买由国家建设的安居住房，但这一住房应享有相当程度的优惠。

　　西南财经大学信托与理财研究所研究员李要深介绍，对地震损害房屋的按揭问题，他们进行了系列研究，形成了三点认识。这三个观点是，居民自住的消费性住房遭受损失，应该由国家财政负责补偿；商业银行应该在房屋受损的补偿中承担部分责任；投资者用于投资升值的投资性住房应自行承担更多责任。

　　大型水灾、火灾、地震等灾害可称为“巨灾”，在由计划经济向市场经济的过渡过程中，国家对巨灾后的财产损坏陪付目前尚没有建立起一套可行的制度设计，因此针对巨灾造成的损害，最大比例的费用基本都是由政府财政来承担。

　　这一次四川地震大量房屋被毁坏，其中包括众多按揭住房，专家认为主要还是要靠国家财政来进行解决。目前国务院已经宣布今年将投入700亿元建立重建基金用于灾区重建。

　　银行应承担部分责任

　　在倒塌的按揭住房中，另一大利益主体是商业银行。有专家认为，银行在倒塌的按揭住房贷款处理中应该承担部分责任。

　　此前，央行会同银监会已经联合发布通知 ，要求银行已经宣布对受大地震影响未能按时还贷的单位和个人不能催收催缴、不罚息、不做不良记录。目前这一通知已经下发到四川、甘肃、陕西、重庆、云南等地受灾地区。

　　但这一通知并没有最终解决按揭贷款的难题，房屋已经毁坏甚至不在了却仍然要向银行偿还贷款的阴影挥之不去。李要深认为，商业银行作为有实力的金融机构，在发放贷款时，应该认真研究发放贷款的房屋是否在地震带上、泥石流活跃地带等可能的地质风险，并责令购房者购买相关保险。

　　西南财大信托与理财研究所副所长罗志华分析，商业银行有这个掌控风险的责任，也具有这个方面的实力，实际上不少关于房产的合同上有关于地震方面的条款设计，但实际操作中都被忽略了。而在四川不少地区，可能的地质灾害证据十分明显。

　　浙江大学法学院教授陈信勇认为，灾后重建目前更多的是政策问题而非法律问题。但他强调，在法律适用上，尽管规定了不可抗力损坏的客观性，却不能说损失就必须要一方来承担。陈信勇认为，毁坏资产的赔付牵扯到繁杂的法律问题，要厘定是一个系统工程。

　　投资性住房风险自负

　　专家认为，居民自住住房和投资者在不少景区投资的投资房应该区别对待。在此次重灾区都江堰不少地区有很多用于投资的别墅、商品住宅，但这些住宅多以投资获利为目的。上述人士认为，这部分房产在重建中应该区别对待， 投资住房是为了获取收益，这就必须要承担风险，坚持风险收益统一处理原则 ，而地质灾害显然是投资者必须考虑的风险之一。

　　李要深强调，在地震之前，不少在山区投资的投资房就已经面临泥石流等地质灾害风险，由于当地地表破坏严重，不少地区阴雨天即有泥石流滑坡。这意味着，即使没有地震，不少投资房也已经面临需要承担的地质灾害风险。

　　对于震后贷款赔付，目前尚无明确的处理办法出台，这部分投资性住房的处理仍未确定。有专家认为，该部分住房已经购买了住房土地使用权限，地震虽然毁坏了地表，但土地使用协议尚未到期，因此理论上住房持有人可以继续向国家申请新的使用土地，或者要求退还交纳的土地费用。