境外危机频发 中资行谨防个贷过度被拖下水

　　加息接二连三，信贷投放套上“紧箍咒”，但房贷业务却“乐开怀”。央行上海总部公布的最新数据显示，8月份，沪上中资商业银行个人住房贷款继续猛增71.3亿元，比7月份多增12.6亿元，创2005年以来单月增量新高。

　　个人房贷业务的快速发展，是各大银行希望看到的。某银行人士称，信贷投放收紧后，中资银行“轻公重私”的倾向明显，贷款增量主要“奔向”个贷领域。上月，沪上中资金融机构新增人民币个人贷款79.6亿元，占其当月全部贷款增量的99％。在个贷业务中，房贷是重中之重，自然“一马当先”。

    其实，个人房贷业务的红火，在上半年就初见端倪。6月末，沪上中资商业银行个人住房贷款余额为2553.49亿元，比年初增加68.01亿元，同比多增加142.19亿元，余额同比增长3.37％。而在去年同期，房贷业务曾备受同比滑坡的困扰，增量为－74.18亿元。今年6月，个人住房贷款增加45.43亿元，比5月份增长4.3倍，当月增量几乎是前5个月累计增量（22.58亿元）的两倍。“5·30股市暴跌”后，

房地产市场明显活跃，个人房贷随之出现飙升。

    某股份制银行个贷部负责人对记者说，房贷业务具有一定的“靠天吃饭”特征，目前的火爆，主要受房地产市场活跃的影响。据了解，上月，沪上中资商业银行的新建房贷款增加46.2亿元，

二手房贷款增加25.1亿元。

    业内人士否认目前的房贷业务猛增是以降低门槛为代价，相反，房贷的审核较过去更严格了。国内个别城市的银行叫停二手房贷款业务，有的提高首付比例，沪上银行虽没有采取“激进”做法，但隐形门槛抬高不少。客户资信、房产评估、首付比例的把握等，更多的风险控制举措落实到位。就连不受贷款额度限制的外资银行也 “不甘寂寞”，首付成数提升至5成以上。

    境外危机频发 中资行应引以为戒

　　美次贷危机尚未平息，英国诺森罗克银行又陷入了挤兑风波。据称，诺森罗克银行今年以来的放贷业务猛增，前8个月该行净贷款激升了43%，远远超出了银行资产负债结构所能承受的压力。

    其实，房贷对银行的潜在隐患是各方公认的，其根源是国内房地产开发对银行贷款过于依赖，开发商自有资金不足。至6月末，沪上中资银行商业性房地产贷款余额4860.77亿元，比年初增加176.03亿元，同比少增97.40亿元，房地产贷款余额同比增长7.30％，增速比去年末下降2.9个百分点。房地产贷款占各项贷款的比重为31.7％，比年初下降1.1个百分点。

    诺森罗克银行挤兑风波还提醒国内银行注意个人贷款过度风险。业内人士称，当前经济发展较好，很可能掩盖矛盾。房贷长则30年，横跨几个经济周期，一旦出现就业波折及经济萧条，银行可能被贷款者支付能力下降而“拖下水”。

    据悉，沪上银行个人房贷资产质量整体较好，但危险因素并非没有。至6月末，中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元，比年初增加1.97亿元；不良贷款率0.85％，比年初上升0.06个百分点。尽管上海房地产市场一片繁荣，但至6月末，中资商业银行住房开发不良贷款比年初增加7.67亿元，不良率1.79％，比年初上升0.61个百分点。

    利率累升刺激

提前还贷

　　银行正“沉浸”在个人房贷业务猛增中，但到年末，很可能遭遇强劲的提前还贷潮。由于大部分客户房贷利率是一年调整一次，一次加息27个基点，虽然幅度不大，但累计的贷款成本增加还是很明显。从2004年10月29日本轮第一次加息开始，央行共先后9次上调利率。有人算过一笔账，以总额40万元、期限20年的住房按揭贷款为例，历次加息最终累加的总还款额增加近12万元。

    上述贷款负担的增加，是客户尚未完全体验到的。今年以来5次加息，要到明年才会感受到压力。去年年末的5年以上期贷款基准利率是6.84%，房贷优惠利率是5.814%，而现在5年以上期贷款基准利率升至7.83%，优惠利率则为6.6555%。若年内CPI还是难以控制住过快上升势头，贷款者新增的贷款压力还会加大。对于那些没能申请到房贷优惠利率或每月还款数额较大的客户来说，贷款压力的增加不容低估。有人抱怨：贷款利率多次上升后，向银行贷款购房等于多送银行一辆车。

    某银行人士告诉记者，去年虽然贷款两次加息，但年末没有出现较大的提前还贷潮。据他分析，去年股市火爆，贷款者有更好的资金用途，也就不急于提前还贷。但今年情况不同，一是累计加息幅度较大，二是股市处于高位震荡。

    有一种观点认为，提前还贷潮将给银行带来双重压力。一方面，提前还贷会拖累银行房贷余额的增加，若提前还贷10亿元，只有增量房贷20亿元，才使房贷余额增加10亿元。因而，大部分银行给提前还贷设置门槛，甚至与客户玩起“拖延术”。另一方面，提前还贷的主要为偿付能力较强的客户，更加突出了银行房贷资产中欠佳的部分。

    建行报告：银行房贷步入违约高风险期

    建行研究部日前发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。我国要加强房地产贷款管理，加快住房抵押贷款证券化，健全金融机构内控机制。

    近年来，我国个人住房不良贷款数额呈攀升趋势，国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3－8年。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿元升至2006年底的11760.66亿元，个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元升到2006年末的192.41亿元。

    我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严，使一些不符合条件的借款人得到贷款是房贷风险所在。银行业要加大对住房贷款审查力度，建立完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等征询材料判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，完善风险管理。沙斐
卜春艳 沙斐 每日经济新闻