银行房贷不良率逼近1% 风险逐渐隐现

　　自1998年实行房改以来，我国商业银行的房贷额呈逐年上升的趋势。截至2006年末，个人商业房贷余额已经达到2.27万亿元。虽然个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重随着房贷利息的升高而大幅下降，但已经放贷的房贷不良率上升势头也在加快。以上海为例，根据上海银监局的数据显示，2006年初上海房贷不良贷款余额15.5亿元，不良率0.58%；2006年6月，房贷不良贷款余额增至16.6亿元，不良率上涨到0.67%；截至2006年末，银行个人房贷不良率为0.86%，而2004年上海房贷不良率的水平仅为0.1%，两年间房贷不良率上升了7倍多。到2005年上半年，这一比率也仅仅是0.3%。这种情况从2005年下半年以来，国家开始对房地产进行宏观调控下发生了变化。9月末，这一水平增至0.86%，并一度出现“万人违约”的轰动事件。而2007年2月末，不良率达到0.95%，直逼1%大关。

　　在不良率上升的同时，随着宏观调控的持续，上海个人房贷业务在较长时间内出现负增长。2006年，沪上多家国有银行和股份制银行的房贷业务都处于停滞或者负增长状态，而目前上海按揭房贷存量也基本保持在2005年以来2700亿元的水平。以光大银行为例，2006 年光大银行上海分行的房贷余额基本持平，但2007年前两个月已经开始出现负增长。每个月新增的房贷业务量不多，而在加息周期下，

　　【银联信分析】

　　按揭房贷业务自1998年引入国内银行业以来，虽然经历了2002年-2004年比较激烈的“假按揭”风暴，但由于有抵押担保，加上内地房价此间处于上行通道，因此一直属于银行的优质资产，不良率较低。而如今上海中资银行房贷不良率已逼近1%已成为事实，同时，2007年一季度房地产的数据不容乐观，国家对房地产的调控剑在弦上，银行房贷的面临的政策风险越来越大。

　　2007年一季度，房地产投资增速反弹，外资投入翻番，令发改委十分不满。4月16日，国家发改委在《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中直陈楼市存在的五大问题，主要是房价飙升、投资猛增、供不应求、结构倒挂、外资热涌等现象。

　　一是中心城市的房价涨幅较大。一季度全国房价涨幅总体平稳，但深圳、北京、广州等中心城市的房价涨幅依然“名列前茅”。3月，新建商品住房销售价格同比上涨6%，深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%。去年房价微幅下降少有的调控显效个案上海，房价也开始止跌回升。

　　二是房地产开发投资出现了反弹迹象。去年，全国房地产开发投资的同比增幅为21.8%，而这次的数据显示，一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。其中，河南省和安徽省增幅惊人，同比分别增长59.1%和52.4%，增幅分别同比加快了19.4和32.4个百分点。在去年“国六条”尚未出台的一季度，正是房地产开发投资等领域的高位运行引起政府担忧，但没想到的是，在调控了大半年后，房地产开发投资反而增幅放大。

　　三是供需矛盾依然明显，新建商品住宅销售情况快过去年同期。一季度，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点；与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。“新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降，这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”国家发改委固定资产投资司指出。

　　四是在住房结构调整任务十分艰巨。一季度90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%，90平方米以下小户型占全部住宅的70%的目标远远没有落实。

　　五是外商直接投资几近翻番。统计显示，一季度房地产开发利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，并且外商直接投资占102.63亿元，同比增长192.5%。

　　在网络上，甚至有人用“空调”一词形容此轮房地产市场的宏观调控。对此，发改委在报告中也再次要求各地方、部门要认真抓好37号文的落实工作，确保房地产宏观调控目标的实现。

　　在国家宏观调控步步强化的基础上，商业银行应当未雨绸缪，以国家宏观经济政策为导向，积极采取有效措施，规避房贷风险，避免住房金融市场的系统性风险。

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