我国房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响

　　摘要：自上世纪九十年代以来，我国房地产业的发展态势平稳，房地产市场也基本呈现平稳、理性的发展态势。但是进入2002年以后，处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。

　　根据近期发改委的最新数据显示：2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。今年以来，房地产开发投资速度出现反弹。分地区看，东部、中部、西部地区一季度的房地产开发投资增速同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%。其中，河南省和安徽省增幅惊人，同比分别增长59.1%和52.4%，增幅分别同比加快了19.4和32.4个百分点。另外，2007年一季度，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点；与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降，这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。

　　我国房地产市场结构性失衡主要表现在以下几个方面：投资增长超出销售增长，空置面积增加。

商品房市场供给结构性失衡已经日益明显，呈现超大

户型和超小户型“两极分化”的局面，目前的市场供给已经开始脱离普通消费者的需求，这种市场失灵的状况，急需政府的介入。一方面，政府的限价房推出，有助于补充普通购房者急需的产品，令市场供给结构更完整。另一方面，通过完善市场供给结构，也有助于为中低档的消费能力找到出口，不必往高价位的市场挤。

　　另外，房地产行业本身投资不断增加，加上其他行业的投资者和海外投资商资金的大举进入，为房地产市场加了旺火。但是，需要强调的是，海外资本并不是中国楼市的“救命稻草”，外资进入中国房地产市场，有些仍然是希望长线投资或短线投机，有些则是为了借助

人民币升值的可能来获利。虽然可以引入海外发展房地产业的先进理念，但是过度同样也会导致国内整体市场的结构性失衡。

　　还有就是目前国内大部分房产开发企业规模较小，房地产开发企业负债率普遍偏高，大部分小规模的开发企业往往采取以小博大的手法期望获得高额回报，主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目，这种情况在市场走好的情况下确实会带来高的资本回报率，但一旦遇上市场走低，则容易迅速崩溃，抗风险能力极低。

　　此外，房地产投资和消费中的欠理性行为，造成房地产市场结构失衡，影响了房地产市场的健康发展。一是政府盲目推动。一些地方把房地产作为支柱产业加以重点扶植，依赖房地产投资来拉动经济增长，还有些地方没有考虑当地实际的市场承受能力，盲目推动房地产业发展，把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做。二是企业过度投资。不仅房地产企业本身不断加大投入，不少业外企业也纷纷在房产市场上注入资金。三是个人非理性消费或投资。一些购房者超前意思强烈，超出了自身的经济承受能力购买大面积住房。同时，一些炒楼者大量介入放大了当地的房地产需求。

　　银联信分析：

　　近年来随着我国房地产行业的快速发展，银行贷款在推进房地产市场发展中起到了重要作用。银行对房地产企业开发投资的贷款投入一直占较高的比例。从1998年到如今银行个人住房信贷高速增长。从目前银行房地产信贷操作方式来看，贷款风险似乎得到了很好的控制。但这是基于真实的市场需求，如果在房地产市场结构失衡的情况下，很多环节都会发生资金链断裂，形成银行资金沉淀。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。

　　在这种情况下，银联信建议银行稳步发展房地产信贷业务，树立正确的发展观，认真研究市场，选择优质企业和优质项目，在发放个人住房贷款中要注意对个人信用情况和还款能力的调查，有关部门也要加快全社会个人征信系统的建设。加强信贷管理，严格执行人民银行有关规定，同时，商业银行总行既要为房地产业发展提供更好的金融服务，又有效防范信贷风险，提高自身经营效益。

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