如何破解房地产企业多元化融资困局

　　近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今我国房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。

　　随着我国经济的快速发展，房地产行业逐渐成为推动我国经济快速发展的一个主要行业，但是由于我国房地产开发过度依赖银行信贷，这不仅不利于房地产本身的稳定，也使银行系统更易受到房地产市场波动的牵连，造成房地产市场的隐患可能转嫁给商业银行，另一方面也使房地产开发融资受银行信贷的影响较大，不利于房地产市场的稳定和发展。

　　目前对于我国国内众多的

房地产开发企业来说，多元化的融资渠道已经让这些房地产开发企业如饥似渴。自2003年以来，国家对房地产业采取了一系列的宏观调控政策。在房地产宏观金融政策影响之下，房地产行业的银行借贷门槛逐渐提高，

开发商从银行贷款的难度也逐渐加大，融资渠道的单一已成为制约众多地产企业发展的瓶颈。还有一个很致命的问题是贷款期限非常短，都是一年或两年。这种短期贷款对大项目的运作会带来很多问题。另外，房地产企业原有的银行贷款、房屋预售款、债券融资等融资方式也在不断地受到限制，要想突破融资困局，就必须走多元化的融资之路。

　　从防范金融风险的角度来看，拓展房地产金融多元化迫在眉睫。要防范这些金融风险就要从以下两方面入手：首先就是要推动房地产金融产品的多元化，形成包括房地产信托投资基金、企业化债券在内的房地产金融产品体系，并且积极研究适合中国国情不动产的

证券工具，加快短期融资信用评级系统的建设等。其次就是需要房地产企业积极参与金融市场的创新。同时相关专家也提出，形成金融产品体系或企业参与金融创新，让房地产金融多元化从“呼吁”变为“现实”。

　　目前我国房地产开发企业的融资形式看似呈现多元化，但限制过多。现阶段除房地产抵押贷款和个人住房消费贷款外，房地产开发企业与金融业并没有其他通畅的联系渠道。因此，房地产开发企业的融资渠道从整体上来讲是比较狭窄的，如果银行的信贷资金继续收紧，那么相当一部分房地产企业的资金链就有可能断裂。在这样一个环境下，对房地产企业来说，是否具有多元化的有效融资能力，直接关系到企业能否在激烈的市场竞争中生存和发展。

　　银联信通过上述分析对房地产企业融资渠道给予以下建议：首先房地产企业可以通过吸引股权投资来扩大补充自有资金。其渠道之一是增加内部积累，其二是外部的资金投入。外部投入可以从企业原有股东增加投入和新股东加入企业等方式。其次房地产企业可以通过担保和提高信用来继续争取银行贷款。信用低是开发商筹资难的真正原因，如果房地产企业能够改善自身的状况，获得银行资金也并非难事。第三房地产企业可以利用房地产信托计划来融资。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，有利于房地产公司持续发展和优化公司结构。虽然目前房地产信托投资规模比较小，但银联信认为未来房地产信托融资可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。第四房地产企业可以通过吸引海外资金这一融资渠道。随着外资银行的进入，我国房地产企业的融资渠道也将被拓宽。当然这还需要相关政策、法律的完善和日益规范化。最后就是房地产资产证券化。房地产证券化能有效解决房地产开发企业融资困境，推动房地产投资与消费两方面的实现。但是目前我国国内实行房地产资产证券化还有待发展和完善。

　　全国工商联房地产商会将于2007年4月27日在北京召开主题为“创新发展与开拓多元化融资渠道”的论坛，邀请房地产投资机构、金融机构的专家及高层领导与房地产开发商一同探讨房地产的多元化融资渠道。这将为促进国内外金融行业与地产领域的交流与合作，开辟基金与地产企业之间的交流途径，预测中国房地产业未来发展趋势，探讨新金融环境下房地产经济与银行、基金、信托的合作与融资，促进房地产企业健康稳定地发展提供积极的作用。

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