住房预售制度潜在风险不容忽视

　　摘要：在我国国内房产市场发展的初期，住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度，同时也是鼓励更多企业进入房地产行业，保证我国住房制度改革顺利进行的一项扶持政策。如今我国住房预售制度问题层出不穷，由于住房预售制度本身存在着一定的缺陷，这不仅妨碍了我国国内房地产市场的健康发展，同时也给国内银行的发展带来了一系列的风险。

　　我国国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。根据相关数据显示：房地产企业自筹资金中仅有百分之十几的资金是房地产企业的自有资金，而百分之八十以上资金都来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，自九十年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上，远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率；这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。而房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是住房预售制度。

　　近年来，住房预售制度在一定程度上推动了我国房地产市场繁荣的同时，也为房地产

开发商制造可乘之机。一些资质低下的开发商利用预售的制度缺陷、法律缺陷侵害购房人权益、将大量风险转嫁给银行。这主要体现在以下几个方面：首先，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而常常血本无归。其次，由于我国信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。第三，期房兼有期货和远期合约的特征，因此容易造成房地产价格泡沫，一旦

房价下跌，银行的损失是可想而知的。第四，住房预售制度为“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金提供了便利，而剩下的风险就由银行和购房者来承担。第五，住房预售制度降低了开发商的门槛，这就使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序，银行和购房人就成为了开发商投资风险的承担者和牺牲品。最后，由于我国目前登记制度不完善，开发商将房产“一屋两卖、一屋多押”不仅给国家进行房屋产权产籍管理带来一系列麻烦，还给银行带来损失，甚至可能影响银行债券的实现。

　　面对上述种种问题，银联信认为对于我国国内住房预售制度建立共同分担风险机制势在必行。有效住房预售制度风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。而住房预售款专管应该是其中最为重要的一个环节。

　　银联信分析：

　　住房预售制度改革就是要让住房预售款实行专户管理，不仅能有效地防止个别开发商挪用预售款等，而且也降低了住房预售中消费者及银行的风险。但是往往事与愿违，住房预售制度在解决先期资金投入问题、降低房地产行业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但也的确带来了负面效应，由于我国现行有关房地产交易的法律、法规还不完善，潜伏在房地产交易中的法律风险在一定程度上广泛存在，这在住房预售中体现得尤为明显。在房产交易中“一房多卖”现象大量存在，有些开发商甚至在已经将土地抵押给银行的情况下，仍继续进行商品房预售，这就使本应由开发商承担的风险在一定程度上转移到了银行或消费者身上。

　　住房预售风险主要有以下几个方面：1、开发商将房款挪用或携款躲避；2、房屋未能取得

产权证；3、售楼宣传单与实际不符；4、开发商对房屋设计单方做重大调整；5、定金风险；6、开发商对预售房土地使用权设抵押等。

　　对于住房预售制度问题层出不穷的今天，如何保证房地产金融安全高效地运作是摆在银行面前的一个重要课题。银联信建议银行应从以下几个方面入手：第一，严格的准入和退出机制；第二，严格的房地产市场信息披露机制；第三，预售合同的多样化选择；第四，住房预售款的专项管理问题；第五，市场的惩罚机制；第六，风险约束机制；第七，监管机制；第八，保护购房者利益的救助机制；第九，培养健全的预售房和现房市场，合理引导房地产价格。

　　[本文由银行联合信息网提供，未经北京银联信信息咨询中心书面许可，请勿转载。]