固定利率房贷：难以下咽的香饽饽

　　吴学安

　　房贷利率又涨了，面对不到一年时间内连续三次加息，许多家银行已经推出的固定利率房贷开始受到市民的关注和追捧。自央行2007年3月18日加息后，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也作出相应调整。

　　由于不断上涨的利率加大了贷款买房者的还款负担，各家银行相继推出了各种产品来回避加息后的还款负担，如固定利率住房贷款、双周供、接力贷等。其中，固定利率房贷成为购房者关注的产品。尤其是此次利率上调，更激发购房者对固定利率品种的关注。

　　在国内，继光大、招行和建行相继推出固定利率房贷产品后，农业银行也在正式推出了固定利率个人

住房贷款产品。尽管在连续加息的形势下，前去转换固定利率房贷的客户也日渐增多。但从较早开办该项业务的银行看，该项业务近两年推广还不理想。如光大南京分行全年的房贷总量中，选择固定利率的只有几十笔，而建行去年在江苏省只做了600笔，在全年120亿的房贷业务中只占很小的一块。有人算了一笔账，经过四次上调，房贷利率不经意间从5%出头走到了6.7%，如果两年前选择固定利率贷款，50万元的房贷每年可节省利息支出近8000元，三年减少两万多元利息支出。

　　前中国社科院金融研究所易宪容博士认为，银行固定利率房贷的推出，只是增加了一些房屋贷款的信贷产品，让购房者多一些选择。至于选择哪些信贷产品，首先要看固定利率与浮动利率在水平和期限方面的差异性，这取决于金融市场环境，比如市场是处于利率上升周期还是下降周期，取决于财务状况及对利率负担的计算，这样才能预算出两种利率水平的成本高低。这没有一个固定的模式。

　　的确，尽管固定利率房贷增加了银行贷款的品种和市场，但从另一个角度来说，固定利率房贷增加了利率风险控制难度，也增加了银行的运作成本。一旦市场利率升高，这部分贷款资产的市场价值将会下降。此时，商业银行的固定利率贷款资产不管是继续持有，还是在二级市场上出售，这种损失均会发生。

　　对购房者来说，房贷品种有了新的选择，更为灵活了，但同样意味着增加了控制利率风险的难度。有了固定房贷利率，贷款人便可以根据自身的经济状况和风险承受能力，以及今后一段时期的宏观利率判断，对贷款品种进行选择。但如果贷款人判断失误，尤其是对银行的固定利率定得比未来几年央行调整的利率水平还要高，借款人便要支付更多的利息。

　　市场一直预测利率处于加息周期中，在此背景下，如果银行实行固定利率房贷，银行和购房者到底要承担多大的风险呢？专家的看法是，固定利率房贷，对银行、购房者都是一把双刃剑。最终谁是赢家，还要看利率、风险评估水平。尽管固定利率房贷的推出，在理论上并没什么障碍，但在操作上却受制于三大瓶颈：一是商业银行利率风险定价能力。固定利率产品无疑锁定了贷款人的利率风险，但商业银行的利率定价也需要通过风险精算。二是分散利率风险的金融工具欠缺。商业银行固定利率房贷产品的推出，有赖于相关配套金融产品的出炉。如利率期权产品，利率远期、掉期产品，只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，商业银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化风险。三是对市场调研的不足，目前尚不可知购房者对这一产品的接受程度。尽管目前市场预期利率处于上升周期中，但仍没有一个对利率变动较为准确的把握，固定利率未必比浮动利率好。

　　相比之下，目前国内融资成本比较低，是银行推出固定利率房贷的好时机。但固定利率房贷仅是作为浮动利率的补充，仅能满足部分群体的需求，不会成为主流，而且，固定利率比较适用于短期或者阶段性短期房贷，不会出现长期固定利率。因此，贷款购房者要根据对未来经济的趋势进行综合判断。如果预期通货膨胀增大，经济发展迅速，应采用固定利率；如果预期通货膨胀减小，经济发展缓慢，那么应采用浮动利率。从消费维权角度看，购房者属于信息弱势群体，从目前购房者的个人专业水平来看，很难比较准确预测到未来房贷利率的变化，银行有必要事先进行详细的风险告知。总之，消费者须认真分析，理性选择，选择适合自己的一种住房贷款方式。