房奴还贷 莫贪便宜

　　“又加息了，我们的压力又大了！听说各家银行都推出了很多房贷产品，我该去哪家银行？选什么产品？哪个产品最省利息？”市民林先生看了五花八门的房贷产品，有点拿不定主意了。业内人士就此解密称，其实各种房贷还款方式所产生的利息，都是按客户占用银行资金的时间来计算的，因此，不同的还款方式并不会导致银行吃亏，很难说清哪种房贷“最省”。对客户而言，没有一种房贷产品是十全十美的，只有“最适合”的，没有“最便宜”的，应视各自的收入能力和特点选择房贷，每一种房贷都有特定的客户群。

　　其实，房贷已经成为家庭理财最重要的工具之一，而不只是每月如数缴纳的“月供”。市民可先从选择银行入手，服务好的、口碑好的，然后再由银行的个人信贷专家根据您的个人情况帮您挑选一个房贷产品。

　　随借随还

　　天天提前还贷省息

　　推出银行：招商银行

　　产品介绍：房贷利息从原理上就是本金×利率×实际贷款天数，因此想要节省利息支出就只能从贷款天数上下手。招商银行推出的“随借随还”业务，客户办理一个关联活期账户用于还贷，将平日闲置资金存入该账户，设定账户金额大于1000元即用于还贷，银行每天自动扣除这部分资金还房贷，也就是相当于为客户提供了天天提前还贷的功能，存款账户上只要有钱，哪怕是1分钱，也会划转至贷款账户，增加提前还款量，因为本金加速减少，利息自然减少。

　　案例解读：李先生夫妻都是工薪阶层，在银行贷了30万元的房贷，由于平时收入固定，每月工资除了还房贷和支付日常开支外，还有3000元左右的盈余，便留在银行的存款账户里作为备用金，由于一直没什么事发生，1年下来，这笔备用金也有3万多元了，由于银行的活期存款税后利息才0.576%，而借银行的房贷利息却达5.814%，1年下来，其实这部分备用金的实际收益是-5.237%。

　　如果办理了“随借随还”房贷业务，则除了家庭每月的日常开支外，根本不需要预留家庭备用金，尤其是短期内没有用钱计划的备用金。以李先生的情况为例，3万元放在活期存款里，放上1年利息税后只有172.8元，如果用来提前还贷，1年下来则可节省房贷利息1744.2元。而当客户需要用钱的时候，又可通过网上银行或者电话银行借款，24小时开通，所借资金马上到账。

　　适合人群：适合一些有季度奖金、年终奖等收入，流动资金较少的人，客户可以设定将这些闲置资金用于提前还贷，或季末财务结算多还一次月供。双周还、周周还，甚至天天还，都可以一一实现，节省的利息差其实也相当于收益5.814%的理财产品，不但节省利息支出，还能让闲散资金流动起来，以房贷进行家庭理财。

　　气球贷 低月供也能享受低利息

　　推出银行：深圳发展银行

　　产品介绍：所谓“气球贷”是形象地比喻开始还贷少，最后一次还款特别多，像吹气球一样。深发展刚刚推出的“气球贷”产品，为借款者设定了短期的借款期限，如3年、5年和10年，而月还款额可以按较长的期限，如10年、20年和30年计算。打破了原来月供还款额按实际贷款年限的计算方法，这样可以在贷款期限内降低月供数额，而贷款期满后则要将剩余大部分本金一次性还给银行。这种还款方式在减轻每月还款压力的同时也可享受到短期贷款的低利率，节省贷款利息。

　　案例解读：某市民向该行住房按揭贷款50万元，如果采用5年期普通贷款，月利率4.59%。，月供高达9552元；如果采用30年期普通贷款，月利率为4.845%。，月供2938元(等额本息方式)，到5年期满后，他的未还贷款余额为464875元；如果是采用5年期“气球贷”，月利率和5年期普通贷款一样仅为4.59%。，而月供也仅为2841元，到5年期满后，他的未还贷款余额为463068元，比30年期普通贷款方式少了1807元。

　　适合人群：有提前还款意愿且具备提前还款能力的，但又希望低月供的人群。同时由于贷款期满后要求顾客将所有剩余本金一次性归还，因此尤其适合预期未来较短年限(最长10年)中自己的资金实力会有较大提高或后期将有大额资金进账的购房者。且由于“气球贷”最高贷款年限为10年，属于中短期贷款的种类。

　　直客式 享受一次性付款的优惠

　　推出银行：浦发银行

　　产品介绍：“直客式”房贷又称“超前按揭”，通俗一点说，就是个人先找银行贷款，然后去各楼盘买房，银行直接贷款给买房者，无需经过开发商担保，贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者的需求决定。“直客式”房贷最大的好处是省下不少房款，在与开发商协商一致的情况下，可享受到开发商一次性付款的优惠政策，通常一次性付款一般可以省下1到3个百分点。同时，也能因此少缴纳购房契税和物业维修基金。

　　不过，由于无开发商担保的贷款人需要寻找专业担保公司，因此多了一笔担保费用。一般贷款金额在100万元以内的，每笔收取担保费3000元。

　　案例解读：购房者张某在城东区看中某项目三室两厅户型，房屋建筑面积137平方米，总价87万元，开发商对一次性付款提供1%的优惠。张某当时没有足够的资金一次性付款，必须通过开发商办理按揭贷款，但是这样就不能享受该优惠了。如果选择“直客式”按揭贷款产品，则可以少支付8700元购房款，扣除3000元担保费后，可净少支出5700元，同时由于买卖契约中房屋总价减少，还可以少缴纳契税和物业维修基金。

　　适应人群：所购房屋有一次性付款优惠的贷款人。

　　按揭开放账户

　　除了省钱还能生钱

　　推出银行：民生银行

　　产品介绍：“按揭开放账户”将存、贷款账户打通，使资金在存贷账户间自由流动。当您的存款余额高于约定的额度时，便可以在网点柜台或自己通过网上银行、自助查询机等渠道全部或部分归还贷款；当您有新的资金需求时，也可通过上述渠道在额度内随时取得贷款，不必再经历烦琐的审批流程。

　　与传统的按揭贷款比较，传统的是银行给客户一笔贷款，只进不出，再增加金额手续非常烦琐。“按揭开放账户”给予客户的是一个额度，你买房的同时获得了一个按揭的额度，或者是贷款的额度，在有闲钱的时候可以提前还款，降低贷款利息，需要钱时又可以随时取出来，而且贷款可以循环使用，贷款归还后可用贷款额度自动恢复，可谓“省”钱的同时又能“生”钱。

　　案例解读：客户李先生，年初购置了一套总价125万元的房子，申请按揭贷款100万元，贷款期限为30年，利率5.814%。李先生是IT界精英人士，每年年终有15万元分红，因工作繁忙，无暇考虑投资理财事宜，只希望能节省利息、尽快把贷款还完。如果按普通按揭方式，采用每月等额本息还款法，再加之每2年年末提前还款10万元，最后实际还款年限为18年，支付总利息为513305元；如果申请了“按揭开放账户”，最后实际还款年限仅为10年，支付总利息为309769元，减少利息支出203536元。此外，因使用按揭开放账户，李先生有资金需求时可随时重新使用贷款。

　　适合人群：既希望节省住房贷款利息，又可在需要时便捷地获得资金支持，并实现轻松理财的客户。

　　固定＋浮动利率随意组合

　　利率不再有风险

　　推出银行：光大银行

　　产品介绍：固定利率金额组合产品即在全部贷款期限内，一部分贷款本金执行固定利率，其余贷款本金执行浮动利率；而固定利率期限组合产品即在一定的贷款期限内执行固定利率，固定利率执行期限届满后，客户可选择继续执行固定利率偿还剩余贷款，也可以选择浮动利率偿还剩余贷款。目前，固定＋浮动期限组合住房贷款期限最长可到30年，固定＋固定期限组合住房贷款期限最长可到20年，固定利率期限组合商用房贷款期限最长10年。

　　案例解读：某客户选择在光大银行做固定利率期限组合房贷，贷款金额100万元，总贷款年限10年，如果采用传统的浮动利率方式计算，年利率为5.814%，则该名客户每月还款额为11008.88元，总还款额为1321065.06元；而如果采用“5年固定利率＋5年固定利率”的组合方式，光大5年期的优惠固定利率为5.73%，前5年每月还款10966.95元，总还款额为658016.86元，若后5年仍不考虑利率变动，仍然按照5.73%的利率计息，那么还款金额不变，这10年总还款金额为1316033.72元，利息比浮动利率方式节约了5031.34元。若考虑加息，那么该项固定利率产品将会更加合算。

　　适合人群：力图锁定利率风险，收入处上升趋势的贷款人。

　　双周供 既省息又省时

　　推出银行：深圳发展银行

　　产品介绍：所谓“双周供”，是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。

　　案例解读：以一笔50万元的贷款，按30年贷款期限、基准利率6.12%来计算，选择传统的按月等额还款法，你每个月要还款3036元，如果选择“双周供”，每两周还款额为1518元，相当于原月供的一半，但由于供款次数频密，本金减少速度加快，最后算下来贷款人可以节省115186元的利息支出，节省的利息比高达19.42%！同时，由于供款次数频密，本金减少速度加快，相应的供款期就会缩短，这样，贷款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款——还款期整整缩短了5.3年！

　　适合人群：由于贷款还款的频率提高了一倍，使得本金递减速度加快，从而节省了客户的利息支出。这种方式适合于自有资金较为充裕，且还款年限要求不长的客户。(徐郁华、陈连花)