返点战被中介机构套牢 银行无奈创新房贷

　　“返点”效果会越来越差，且难以体现出银行的核心竞争力。深发展上海分行个人信贷中心副总经理蒲尚泉近日接受《每日经济新闻》采访时表示。他认为，房贷业务竞争将转向更加关注产品创新与竞争策略。

　　借助“返点”手段，提高房贷业务量，在业内是公开的秘密。在去年春季房贷业务较敏感的时候，某房贷中介曾向记者透露：“中行给我们的返点提高至8‰，业务量很快上升”。据介绍，为了争夺个人住房贷款业务的市场份额，中国银行、上海银行等在2004年开始向中介返点让利，其他银行随后陆续跟进。“返点”增加，在短时间内给相关银行带来业务。但这些银行拿到的业务，不完全是房贷市场的增量，有些是从其他银行争来的。

　　该业内人士承认，银行看重房贷业务，给中介“返点”，势必导致互相攀比。但“返点”高的银行，业务提高却未必持续，其他银行增加“返点”后，市场格局又发生变化。

　　房贷业内人士透露，“返点”战近年一直或大或小。在

二手房贷款业务中，“返点”使银行被中介拴住的现象明显。利用“返点”争取他行存量房贷，是中小银行最直接的进攻与反击手段。在存量房贷争夺战中，银行对房贷中介的依赖性很强，“返点”现象愈演愈烈。不过，“返点”的负面效应明显，潜在的风险也比较大。

    今年房贷业务不乐观考验银行竞争力

　　记者了解到，楼市遭遇宏观调控后，尽管沪上银行房贷仍有增量，但各家银行的神经绷紧，对今年的房贷业务并不乐观。蒲尚泉说，银行唯一能够做的就是在市场上争份额，不可能创造出购房需求。

　　据他分析，今年

房地产交易难以出现特别大的上升，在自住需求的支撑下，将保持不温不火的状态，观望氛围浓厚。

　　而从“返点”战中受益的是房贷中介，客户并没有得到实惠。蒲尚泉称，单纯依靠“返点”，手段会越来越不灵，还不能够体现银行的核心竞争力。对银行来说，真正的核心竞争力，在于个贷业务的理念以及形成的机制，最后表现在产品上。

　　他认为，银行不可能创造出需求，只能是寻找有需求的点。客户对银行服务的需求大同小异，如快捷、简便、成本低。银行一是发现比较活跃的客户，以及他们的偏好；二是开发既符合规范又能降低客户成本的产品。

    房贷“返点”失灵迫使银行创新

　　据了解，深发展去年先后推出存抵贷、双周供、气球贷等房贷新品，尽量减少客户成本支出，并给客户带来方便。其中，“双周供”尤其受白领阶层的欢迎，一年来在沪放贷近5亿元。今年春节前新问世的“气球贷”，虽然碰上春节放假，但不到一个月的贷款额超过了千万元。

　　招商银行、浦发银行等均加大了房贷新品的推出力度。在加息背景下，客户对房贷成本更加关心，节省费用的房贷产品尤其受到欢迎。蒲尚泉称，不同客户群有不同的价值取向，“双周供”能够节约一定的成本，若不太看重成本支出的客户反而感觉麻烦。“双周供”受到热捧，反应出市场对贷款成本的看重。

　　他透露，深发展总行设有推进计划，将持续向市场推出新品，涉及方方面面，创造出更多卖点。有的客户对利率比较敏感，有的对期限或还贷方式有偏爱。针对这些需求点，开发出不同产品，最后让客户感觉就像进入一个产品超市。

　　各银行都不想落入负增长的行列中，将更加关注新的产品与竞争策略。此前“返点”争相加码的现象，在今年会有所好转。

　　“气球贷”省钱引争议

　　深发展：适用中短期低月供贷款

　　深发展2月13日推出“气球贷”，这在国内银行房贷领域属于首创。但1个多月来引发市场上不同的争议。有人说“气球贷”是最省息的房贷产品，比普通房贷节省了近10％的利息支出，也有人认为“气球贷”并不比其它产品省息，只是偷换概念而已。

　　“气球贷”是“舶来品”，国外在贷款中常用，国内汽车金融公司已有推出。在不增加每月还款金额的前提下，借款人可将一笔长期贷款拆成连续几期的中短期“气球贷”，从而适用于中短期贷款的低利率，这是“气球贷”省钱的核心。例如，一笔金50万元的15年期按揭贷款，可在深发展办一笔5年期的气球贷（按照15年期计算月供），然后通过连续2次的再融资，实际上还是贷款15年。这样贷款利率降低了，本来15年期贷款最优惠利率是6.0435％，5年期“气球贷”则可以给予5.7375％。

　　不过，“气球贷”并非适合所有贷款购房者。如果能够承担高额月供并且要求贷款期限较短的客户，不适合办理“气球贷”，反而会增加利息支出。深发展人士称，“气球贷”的目标客户是计划中短期持有贷款或房产，但又不愿意或不能够负担高月供的客户。

　　“气球贷”的目标客户

　　1.计划持有房产期限较短的客户；2.预期未来收入会有大幅增加的客户；3.收入不均衡的客户，每月固定收入不足以负担高额月供，而到期还款能力较强；4.计划在中短期将贷款转往它行的客户。卜春艳
卜春艳 每日经济新闻