年末还贷降温凸显投资热

　　往年岁末，深圳银行都会迎来众多提前还贷的市民，一些银行会出现排长队还贷的现象，有银行甚至要求办理还贷的市民提前预约。但今年这一情况却发生了变化，前来办理提前还贷业务的市民明显减少了

　　年末还贷“降温”凸显投资热

　　本报记者徐强

　　核心提示

　　新年将至，今年8月19日央行第二次调息以前办理住房按揭贷款的房贷一族们，现在都在思量着2007年1月1日房贷利率调高后带给自己怎样的影响：细盘算，一至三年（含）的房贷利率，加息前的利率为6.03％，下浮10％为5.67％；加息后的利率为6.30％，下浮15％为5.355％。以此类推，三至五年（含）的贷款利率，在加息前后基本保持不变；五年以上的，加息后仅增0.063个百分点。拿起计算器，结合自己的贷款额算一算明年起月供发生的变化，每个人心里都会有一笔账，是否提前还贷，每个人也都会有自己的打算。理财专家的观点是：是否提前还贷，完全视自己的账务状况、财务安排和投资偏好而定，无所谓对与错，适合自己最重要。

　　现象

　　深圳银行未现提前还贷潮

　　往年的岁末年初，银行都会迎来众多提前还贷的市民，原因是岁末年初市民积攒了一年的资金在这时集中体现出来，需要为其寻找投资途径。在投资渠道狭窄、投资收益均不理想、加息预期等因素的影响下，多数市民选择提前还贷，以减少还款的压力。有些银行会出现排长队的现象，还有些银行甚至要求办理提前还贷的市民提前预约。“岁末年初迎接众多提前还贷的市民已经成了这几年银行的惯例。”建行一家支行的工作人员告诉记者。

　　“但今年情况发生了变化，很少有市民前来办理提前还贷业务。”该工作人员称。

　　分析原因，一位银行专业人士称，今年两次加息政策出台后，留出的消化时间较长，一些有提前还贷需求的人早就提前还了。另外，中行有“房贷

理财账户”、建行有“存贷通”账户、民生银行有“贷生利”账户、深发展有“循环贷”等业务，市民可将闲钱存入这个账户，超过5万元以上部分，银行会按一定比例将其视为提前还款，抵扣房贷，减少利息支出。被视作提前还贷的钱，市民可随时取出，非常灵活，这种提前还贷方式，不涉及合同问题，大大减少了那种直接提前还贷的需求。还有建行、农行、招行等都推出了固定利率房贷业务，帮助市民规避加息带来的还款压力。

　　与此同时，今年股市、基金的投资收益不错，手头有闲钱的人的选择空间更大，既可以选择提前还贷，也可以选择收益率高过银行贷款利率的投资品种。这些投资方式分流了市民手头大量的资金，因此今年的提前还贷量减少并不奇怪。

　　解读

　　明年月供会发生哪些变化

　　记者在采访中了解到，明年1月1日房贷利率调整后，只要没有不良信用记录，深圳多数贷款人仍会享受到银行提供的八五折的下限利率优惠。

　　央行于今年4月28日和8月18日分两次加息，从而使央行在5年内完成了4次加息。大部分在4月29日加息前贷款的“老客户”，明年1月1日起，他们的房贷利率将会连跳两级。招行深圳市分行一位房贷专家为记者算了一笔账。在4月29日至8月18日期间贷款的“老客户”，选择不同贷款的期限，利息增幅也不同。从第二次加息前后的变化来看，1年期房贷，8月19日加息前的基准利率为5.85％，加息后为6.12％，但加息前个人房贷利率最多下浮10％，因此加息前的最优惠利率实际为5.265％。加息后，个人房贷利率最多可下浮15％，最优惠利率反而只有5.2％，降低0.065个百分点；1－3年（含）这一档贷款，加息前最优惠利率为5.427％，加息后最优惠利率为5.355％，也降低0.072个百分点；3－5年（含）这一档房贷，加息前后的最优惠利率均为5.508％，只有5年以上的贷款，加息后最优惠利率上调0.063个百分点。

　　以一笔20万元个人住房贷款为例，如果同样享受最优惠利率，按等额本息还款法计算，此次加息后，1年期房贷月供减少5.8元，3年期房贷每月还款额减少6.5元，5年期贷款每月月供不变，10年期贷款每月月供仅增加6.4元。

　　支招

　　提前还贷需量力而行

　　既然加息前后月供的变化甚小，银行专家认为，如果担心利率调整后会加重负担而选择提前还贷，大可不必要。

　　光大银行深圳市分行理财专家认为，并不是每个人都适合提前还贷。提前还贷应该量力而行，根据个人的财务情况和规划作决定，不能盲目跟风。如果按揭期限较长，手头又比较宽裕，可以考虑适当缩短还贷期限，提前还贷；如果是短期贷款，则不需要考虑提前还贷。因为3—5年（含）的贷款利率，在加息前后保持不变，只有5年以上的，才会增加还贷金额。

　　此外，市民明年的还款压力并不会因为利率调整而增加很多。另一方面，近来股市、基金等投资市场都表现出了非常诱人的投资前景，市民的投资渠道越来越多，部分投资品种前一段时间的收益率已经超过了贷款利率。因此如果市民能找到比较好的投资产品使手里的闲置资金增值，并不一定要急着提前偿还住房贷款。此外，一些银行最近还推出了具有理财功能的还款账户。开立这类账户，市民既可以减少利息支出，又能随时将钱取出，比提前还贷更划算。

　　观点

　　市民提前还贷认识各不同

　　虽然银行专家的观点是不主张提前还贷，但在不同市民的眼里，对提前还贷却有着不同的理解。

　　家住景田北的市民郑先生就是一位执着的提前还贷者，他对股票、基金、债券等投资渠道不感兴趣，他认为投资都会有风险。提前还贷虽然不能帮助他赚取收益，但可以帮助他减少支出。从这个意义理解，减少债务，缩减开支也是一项投资，而且是一项无风险的投资。因此他会在每年的岁末年初，把积攒的大部分自有资金用来提前还贷。

　　对郑先生的这一观点和做法，银行理财师分析认为，他属于典型的风险厌恶者，属于保守型投资者。

　　与郑先生的观点不同，钟先生则十分热衷于把资金投放到各种各样的投资渠道，当碰到自己熟悉而且收益较好的投资品种，他甚至将房子抵押出去，贷款进行投资。对提前还贷，他则毫无兴趣。他称，明年利率即使调高，利率也仅为6％左右，而他把资金投入其他投资渠道，所获收益完全可以超过付给银行的利息。

　　对钟先生的做法，光大银行深圳市分行一位理财规划师认为，钟先生属于风险偏好型投资者，这种投资者乐于接受各种各样的投资方式，具有较强的理财意识，但该理财规划师对抵押房子投资的做法并不支持。她认为，正确的理财思路应该是在控制风险的前提下，再进行多样化的投资。如果投资受挫，资金会面临双重风险，因此投资需要理性而不是盲目的，需要在自身财务状况允许的范围内选择投资品种。此外，还要培养起根据人生不同阶段、不同的需求选择不同的期限投资

理财产品的习惯。最好的方法是把资金贴上“标签”，对应自己不同阶段对资金不同需求，这样才会让资金更合理支配和使用。

　　资料

　　央行房贷利率

　　调整情况一览

　　央行2006年4月28日上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58％提高到5.85％。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构

存款利率保持不变。数据如下：