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细数八类房贷新品 按需选择最划算按揭方式
时报记者 袁峰
今年，我国房地产业尽管遭受宏观调控的重大影响，但与之形成鲜明的是，个人住房贷款市场却并未受打击，商业银行反而大打创新牌，房贷新品层出不穷：固定利率房贷、双周供、接力贷款、随借随还等层出不穷。但是，市民面对眼花缭乱的房贷产品，该如何选择却成了难题。因此，记者咨询了银行投资人士后，对市场上这些房贷新品进行分类介绍，让不同需求的市民选择最划算、最心水的房贷按揭方式。
1 固定利率房贷：规避利率上行风险
适合人群：对利率未来预期处于上涨周期的客户，不妨选择固定利率房贷，可以规避利率上涨带来的风险。
政策解读：固定利率房贷不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
举例：以贷款50万元期限10年的房贷为例，从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.27个百分点，浮动利率第10年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可节省31300元。
专家提醒：固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率贷款是不划算的。另外，固定利率贷款并不适合所有的买房人，市民如果选用这一方式，一定要对未来的市场利率走势作出正确的判断。如果您的判断背离了市场，可能会因此支付更多的贷款利息。
银行选择：光大银行、招商银行、建设银行
2 “双周供”：供款期缩短利息大减
适合人群：收入相对稳定且希望加快房贷还款速度、缩短还款期限的客户。适用于期限较长的期供类房屋按揭、抵押贷款，如一二手楼的房屋按揭贷款及按月还款的房屋抵押贷款。
政策解读：所谓“双周供”是对应于“月供”而言的，指还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息，同时，相应的供款期也会缩短，但每月供楼压力加大。
专家提醒：新办理按揭业务的市民不用为选择双周供而支付额外的手续费，但老客户却需要，具体费用为(需转变还款方式)按揭余额的2‰，不足600元的按600元交纳。此外，选择了双周供的买楼人还要注意逾期还款的措施也有所改变。双周供的逾期是指每两周应还款却没还的现象。一旦出现逾期，逾期利息将按合同约定的方式(双周)计算。
银行选择：深发展
3 接力贷款：父母与子女还贷“捆绑”
适合人群：一类是父母作为借款人年龄偏大，按现行规定(借款人年龄＋贷款年限≤65)可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限；另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。
政策解读：农行3月初推出的“父贷子还”的接力换贷是指所购房屋的所有权归子女(或子女与其配偶)所有，而借款人却是父母双方或一方与该子女。对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。按揭贷款方式的出现，意味着原住房按揭贷款条件的年龄限制放宽了，即父母可与子女一起接力偿还住房贷款，其实质就是还贷期限的拉长。
专家提醒：老客户不能转办“接力”房贷；接力贷目前只在农行办理；已在农行办理其他形式房贷的老客户不论是父母方还是子女方，都不能转成“父贷子还”的方式。
银行选择：农业银行
4 移动组合房贷：随时调整还款方式
适合人群：刚刚工作，收入并不稳定的“年轻一族”
政策解读：还款期内，借款人可以随时调整还款方式。这是今年出现的更为灵活的一种住房按揭方式，是民生银行推出的移动组合住房贷款。该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案，而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。
优点：便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式，有能力时多还，压力大时少还。与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。
专家提醒：由于还款总期限是固定的，因此如果还款数额较低的月份越多，后期还款压力就会越大。
银行选择：民生银行
5 入住还款法：降低交房初期经济压力
适合人群：经济较为紧张的“工薪一族”
政策解读：即约定时间段内仅还贷款利息。“入住还款”是指客户在银行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。
优点：降低购房者交房初期的经济压力。银行有关人士指出，如果市民贷款购买的房子还没有完全盖好，又希望新房入住后再开始偿还贷款本金，“入住还款法”可以说是一种理想的选择。
专家提醒：申请“入住还款”要注意以下3点：一是要选择在招行办理一手楼住房按揭贷款业务；二是在申请住房按揭贷款时，填写书面申请表，采用“入住还款”即可；三是“只还息、不还本”的最长时间不超过12个月，但也不能低于6个月。期满后，按照客户事先与招行约定的等额还款方式或等额本金方式还款。
银行选择：招商银行
6 随借随还：提前还款不受次数限制
适合人群：有稳定的经济收入，并已购入房产的市民。
政策解读：在贷款购买了一套住房后，银行会为你提供一个相应的授信额度。当你在偿还了部分贷款后突然急着要用钱，这时你只需要通过网上银行或电话银行就能马上从银行提取现金，省去了很多中间手续，贷款利率也可按房贷合同签订时的利率执行，比普通商业贷款更优惠。同时，如果你想提前偿还贷款，不用约定时间，也不受次数上的限制，随时都可以，从而减少不必要的利息支出。
银行选择：招商银行
7 循环贷：贷款额度高使用年限长
适合人群：急需资金周转的人群
政策解读：用户只需将自有住房到银行做抵押，就可获得该住房等价值80%的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。“循环贷”是针对住房变现难的特点，而用户在生活中常常会出现投资理财、应急支出、经营周转的需要，而向银行贷款需要时间较长，难以应急。
举例：以浦发“理财房贷”为例，其主要卖点是可以为购房者提供以房产作为抵押的循环信贷。其与工行的“幸福+”不同处在于，其循环授信额度并非已还按揭部分，而是房产抵押获得的总额度扣除房贷额度后的剩余部分。在授信额度内，客户同样可以随时循环取用，无需再提供其他抵质押品，用后及时归还，使不动产变为动产。
如购房者购买一套总价150万元的房子，目前资金充沛，申请了50万元的住房按揭贷款，期限15年，采用浦发银行的“循环贷”申请贷款时，以此房产为抵押，获得105万元的授信额度。剩下的55万元可以在15年内随用随取，不需要再重新办理抵押手续。
工行的循环贷则不同：如果向银行按揭借贷70万元，至今已还了20万元，那么，在无需抵押担保的情况下，可再向银行借这20万元的额度。
专家提醒：这种贷款方式贷款额度高，使用年限长，最长有30年。然而用途较为局限，如装修、购房等，但不能用于炒股买期货。
8 存抵贷：把活期存款与房贷结合
适合人群：适合于由于生意往来账户上经常有大量资金流动，或是活期存款相对较多，但又不愿意提前还款的客户。
政策解读：贷款买房的人，存折上总有少则几千元多则数万元的存款，而如果是做买卖的小业主，平时活期账户里的流动资金量就更大。
在不影响资金流动性的前提下，用活期存款来冲抵按揭贷款，最高可获得5.76%的年收益。存抵贷业务就是如此，它把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过5万元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。
银行选择：深发展