银行元旦就调整利率 您的房贷利息重新算了吗

　　从元旦开始，银行的贷款利率将按8月19日人民银行公布的新利率标准执行。昨日记者获悉，多家银行近期已纷纷出台利率调整政策，实施新利率后，客户每月还款额将发生变化。

　　银行人士提醒借款人，今后应注意按时还款，以便获得最优贷款利率，并保持良好的个人信用记录。

　　银行利率继续优惠

　　8月19日，央行再次上调了存贷款利率。调整后，五年期以上个人住房贷款基准利率为6.84%，下限利率为5.814%。12月19日，农行公布了《关于个人住房贷款利率调整的公告》，对2006年8月19日前发放的个人住房贷款利率做出调整：原执行利率为基准利率0.9倍的个人房贷，在明年元旦调息时还本付息正常、未逾期的，或由于非恶意原因连续逾期两期(含)以内的，该行都将直接调整为新基准利率的0.85倍。

　　与此同时，各银行也表示，原已享受下浮10%利率优惠的，只要调息时无逾期记录，银行在明年元旦调整利率时，将自动为其利率调整优惠幅度至8.5折。

　　5年以下房贷利息降了

　　据透露，房贷利率定价主动权仍掌握在分支行手中，通常只要还款记录良好，房贷利率下浮幅度都可达15%。而个人商用房(写字楼、商铺等)贷款、个人消费贷款、助业贷款等其他个人类贷款利率下浮幅度最高不超过10%。

　　对于许多市民关注的是否该提前还贷问题，银行人士算了一笔账。如果多数银行按8.5折放房贷的话，以中长期贷款的1至3年(含)为例，加息前的利率为6.03%，下浮10%为5.67%，加息后的利率为6.30%，下浮15%为5.355%，比加息前负增0.315%。以此类推，3至5年(含)的贷款利率，在加息前后保持不变；5年以上的，加息后仅增0.063个百分点。“这部分客户用不着提前还款。”

　　月供略有增加

　　由于利率上调，贷款人的月供将有所上升。以10万元、20年期限房贷为例，明年1月1日后，贷款者每月将多还款3.61元。专家称，由于央行从8月份就上调了利率，加上月供支出的这部分客户都是在8月19日以前就与银行签了合同的，因此月供的小幅调涨对百姓不会产生多大影响。

　　但银行人士还是提醒贷款人，利率调整后，如果还按原来的数额存款还贷，就会造成“欠款记录”，因此，贷款人最好提前问清楚该还多少并按时还款，以便获得最优房贷利率，保持良好的个人信用记录。

　　提前还款因人而异

　　手中有余钱打算提前还款，通常情况下应该先还利息较高的商业性贷款。但有一种情况例外，如果借款人打算不久以后再贷款买房，则应当先把

公积金贷款提前还完。因为，按规定，公积金贷款尚未还清的，不可以再办理公积金贷款。

　　案例：银行支持购房贷款提前还贷不一定是最佳选择

　　日前一位在国有企业工作的张先生致电本报，他家中共有三套房产：单位房改购房一套，两年前投资购房一套，一年前刚购买一套期房还未交付入住。由于即将入住的新房距离张先生夫妇单位都有一定的路程，因此张先生希望拥有一辆车，但双方父母反对的意见很大，主张把钱省下来先将贷款提前还清。

　　银行人士分析认为，从张先生夫妇的收入负债情况看，虽然目前暂时有些困难，如果立即卖掉一套房子，可以缓解目前的压力，但同时也卖掉了这套地铁出口的物业的升值预期，而且将手头的资金和父母的资金全部用于提前还清贷款，必然造成应急资金和购买汽车的资金无法统筹。

　　因此，

理财师建议，考虑到目前银行大力支持购房贷款，而其他消费用途贷款并不能随到随贷、轻易发放，因此建议张先生不要急于全部提前还款，至少预留出10万元应急资金，用于下一步

购车、还月供、家庭突发事件的准备等。

　　点评：对于张先生全家来说，一是只要挺过目前的时期，等到新房交付，老房就可以出租来补偿一部分新房的月供，这时可以考虑购买一辆5万～8万元的汽车；二是房产投资方面，地铁物业的增值也是可以期待的；三是资金在基金产品上的分布也有可能获得超过贷款利率的投资收益；四是张先生夫妇双方每年的公积金也能归还部分房贷，而一旦全部提前还清，公积金就只能到退休才能一次性提出，白白损失了资金的时间价值。

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