固定利率房贷怎样选更合算 要货比多家

　　日前，建行、招行、农行、光大银行都已经在上海推出固定利率房贷业务。对于未来收入比较平稳、利率风险承担能力不强的客户来说，选择固定利率房贷，也是当前利率上涨周期中一个比较明智的决定。然而越是这种特色房贷，越要货比多家。

　　佟琳

　　尽管业内普遍预计，年底之前已经没有加息压力，但对贷款利率上涨一直耿耿于怀的老于还是决定尝试一下新花样——试一把固定利率房贷。“2000年的时候，执行的还是5.04%的优惠利率，但仅仅2年左右的时间，房贷利率已经上涨到了6.84%，实在让人咋舌。”

　　老于年近45岁，好不容易花尽积蓄，购买了一套42万元的

二手房，无奈仍有12万元的资金空缺，需要通过贷款来解决。自觉已经过了收入的颠峰时期，未来如果利率再有几个连环上涨，他真觉得自己无法承受，于是索性申请个固定利率房贷，也少了些后顾之忧。的确，对于这种未来收入比较平稳、利率风险承担能力不强的客户来说，选择固定利率房贷，也是当前利率上涨周期中，一个比较明智的决定。

　　余额较少可全选固定利率房贷

　　过去还显陌生的固定利率房贷，如今早已耳熟能详。顾名思义，是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。它的优点是利率不随物价或其它因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。

　　尽管需要付出不等的利息成本，但如果在可以承受的程度内，锁定未来房贷利率的上涨风险，使之处于自己的能力范围。老于觉得仍旧是值得的。

　　老于赶到了中国农业银行上海分行，这是最近推出固定利率房贷业务的银行之一。在客服人员的热情接待下，老于选择了10年期的固定利率房贷，尽管多了0.3个百分点左右的利息，但老于一下子感觉心定了许多。

　　农行的个人住房固定利率贷款业务是11月份才正式推出的。按贷款期限分为3年期、5年期和10年期三个档次，业务范围包含一手住房贷款和二手住房贷款。而根据客户服务人员的介绍，三个档次对应的利率区间分别为5.75%-6.55%、5.85%-6.65%、6.15%-6.95%。与现行个人住房浮动利率贷款最优惠利率水平相比，农行的对应期限固定利率贷款略高0.3-0.4个百分点。

　　然而，老于的第二个忧虑又随之而来，万一在10年中利率下跌了呢？固定利率贷款岂不是很不合算？

　　农行上海分行的房贷专家告诉老于，在农行的固定利率贷款业务中，还额外增加了一个利率调整选择权条款。也就是随着市场利率下调，当农行新公布的固定利率的下限下调1个百分点(含)以上时，如果老于没有任何不良信用，或者违约记录，在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，在剩余的贷款期限内将贷款利率调低相应百分点。这种选择权条款使得固定利率房贷不仅能够帮助老于规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。

　　余额较多可选固定+浮动房贷

　　而如果老于的贷款余额比较高，采用10年期的固定期限就显得还款压力比较大了。事实上，由于风险控制的原因，大多数固定利率贷款的期限都为3年、5年，最长也只是10年、15年的产品，而这些还款期限相对于日益增加的贷款余额来说，实在显得太短，由此计算出的每月还款额也大大超出了普通客户的承受范围。对于他们来说，比较好的做法是采取固定利率与浮动利率相结合的方式。

　　目前，农行上海分行与光大银行上海分行都提供混合利率贷款的服务。但如果采取农行的混合利率贷款，需要付出期权费用，而且老客户无法进行固定利率房贷和浮动利率房贷之间的转换，相比较来说，光大银行就要方便许多。

　　小刘最终选择了在光大银行申请混合利率贷款，在理财师的帮助下，他详细评估了自己的月还款能力，将一笔50万元的借款分为两块，其中30万元选择浮动利率，20万选择了10年期的固定利率。小刘如此选择的一个重要原因是，光大银行允许固定利率房贷与浮动利率房贷之间的转换，对于已办理固定利率房贷且贷款存续期在1年以上的，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷，违约金标准为：违约金额×(贷款发生时候固定利率—当时市场浮动利率)×固定利率剩余期限×1/3；如果固贷款存续期在5年以上的更可免收违约金。

　　光大银行方面介绍，光大银行同时为已经办理了浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷，办理时不收取任何违约金和手续费，而且适用的固定利率等级标准等同原浮动利率，就是说如果原来浮动利率是下浮的，仍然可以得到固定利率贷款的优惠利率。

　　值得一提的是，招商银行的固定利率房贷在固定期限里也做出花样，设计为结构性产品，其最大特色是在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。招商银行相关人士称，如此设计是为了照顾一些年轻贷款人，他们还贷初期收入不高，这样设计，可以节省利息支出。

　　尽管结构性固定利率房贷可以分段执行不同的利率标准，但平均下来的利率水平，还是在招商银行规定的利率区间内。如固定10年，在执行最优惠利率时的安排分为两种，一是整个10年利率水平均为6.84%；二是前5年利率6.36%，后5年利率7.47%，10年平均利率水平约为6.84%。由于前期还贷利率比较低，贷款本金可以相应多还一点，因此按照平均利率执行的固定利率房贷比完全固定更能减少利息支出。

　　固定利率水平要货比多家

　　而对于众多刚刚购买新房的新客户来说，如何选择固定利率房贷也成了一大难题。毕竟如今，建行、招行、农行、光大银行都已经在上海推出固定利率房贷业务，而且利率各有千秋，各家比较，究竟如何选才更合算？

　　超短期客户可选浮动利率

　　值得提醒的一点是，由于央行下浮了最低贷款利率标准，而大部分征信状况良好的客户又可以享受到最低优惠利率，因此经过此次加息后，部分较短期限的房贷利率水平实际是“负增”的。也就是说，一些超短期贷款的合同，浮动利率贷款比以前有所下降，比固定利率贷款也便宜不少。以一至三年(含)贷款为例，加息前的利率为6.03%，下浮10%为5.67%，加息后的利率为6.30%，下浮15%为5.355%，比加息前反而减少了0.315个百分点。

　　10年期固贷利率光大最低

　　光大银行上海分行将对固定利率作出调整，将该行现行个人住房贷款固定利率3年期、5年期、10年期的基准利率、上浮利率在原有利率基础上各提高27个基点，调整后的固定基准利率分别为6.12%、6.21%和6.45%。该行同时宣布，对个人住房贷款固定利率3年期优惠利率提高10个基点，即从原来的5.447%提高到5.55%；对5年期优惠利率提高20个基点，即从原来的5.528%提高到5.73%；对个人住房贷款最常用的10年期优惠利率则仅提高4个基点，从原来的6.08%提高到6.12%。

　　不难发现，老百姓购房最需要的10年期贷款优惠利率仅比先前上调了4个基点，比加息后同档浮动优惠利率仅高出0.306个百分点。而6.12%的利率也成为房贷市场10年期固定利率中的最低点。

　　据悉，目前光大银行对已经在本行或他行办理了浮动利率房贷的购房者，仍然提供优惠的转办固定利率房贷服务，办理时暂不收取任何违约金和手续费，而且适用的固定利率等级标准等同原浮动利率，就是说如果原来浮动利率是下浮的，仍然可以得到固定利率贷款的优惠利率。

　　中短期固贷建行划算

　　从建行上海分行了解到，该行3年期、5年期、10年期三个固定房贷利率产品的等额本金分别从原来的6.09%、6.21%、6.57%调整为6.36%(上浮0.27个百分点)、6.57%(上浮0.36个百分点)和7.02%(上浮0.45个百分点)。尽管银行相关部门不愿透漏，但记者从其它渠道了解到，三款优惠幅度的授权底线3年期为5.72%、5年期为5.814%、10年期为6.39%，依此类推，房贷期限越长，优惠幅度也就越小。如此算了，如果可以拿到最低优惠利率，则与浮动利率房贷产品相比，建行固定利率产品1到3年期的利率标准仅高出0.06个百分点，因而更具优势。