提前还贷三问

　　本报记者 杨雪 向赫男

    距今年结束只有3个多月的时间了，按照大多数银行的规定，新的住房贷款利率将从明年的1月1日起开始执行。不过，由于银行办理提前还贷都需要提前申请，所以家住中华家园的张先生已经在开始为他的房贷琢磨了：他在银行办理了20年期35万元的住房贷款，因为最近利率不断上调，进一步加息的可能似乎也越来越大，而他手上又有些余钱，所以他很想进行提前还贷，但是又不知道哪种方式更适合自己。

　　你需要提前还吗？

　　前一段时间的加息和

住房公积金提取，让很多市民纷纷涌入银行办理提前还贷，以减少利息支出。但提前还贷并非所有按揭购房者都适合，以下几种人就不适宜提前还贷：

　　一、选择了等额本息还款法且贷款年限所剩不多的市民，贷款计息前多后少，越到最后几年，所还款项中利息占比越少，而本金的比重越多，提前还贷意义不大；

　　二、提前还款能力勉强的市民，包括刚工作不久的年轻人，如果把闲钱甚至借来的钱用来还贷了，一旦出现大额开支情况，就可能无法应付；

　　三、近期有投资计划并善于投资的市民，在预估投资收益大于银行存款利率的情况下，不妨先将资金用于投资，而不要先急着还银行；

　　

理财专业人士指出，8月19日央行将人民币贷款基准利率上调了27个基点，但对于期限在3年以内、可享受8.5折优惠利率的优质个人房贷客户来说，实际贷款利率反而下降了。所以不适合提前还贷的市民不用着急，因为加息的幅度并不大；有能力的市民还贷则应“赶早不赶晚”，在供楼前期提出，不但少付利息还可以缩短还款期限。

　　你适合怎样还？

　　提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年内一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担就会减小。

　　据了解，目前在成都多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供市民选择。以张先生为例，他目前所剩贷款额为335180元，还款方式为等额本息法。按还款方式不同，张先生节省的利息也各不相同。

　　第一种，全部提前还款，即把剩余的全部贷款一次性还清 (不用还利息，但已付的利息不退)，还贷后不再有利息支出。

　　第二种，部分提前还款（10万元），剩余的贷款：缩短还款年限，月还款额基本不变。经计算，贷款期限将缩短为10年零6个月，提前还款后总共还需支付利息81000元。

　　第三种，提前还款10万元，剩余的贷款：减少月还款额，还款期限保持不变。经计算，月供减少为1682元，还需支付利息158494元。

　　第四种，提前还款10万元，剩余的贷款：减少月还款额，同时缩短还款期限。经计算，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，还需支付利息117804元。

　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，月供增加，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，还需支付利息75470元。

　　显而易见，以上五种方式按照省钱从多到少排列依次为：一次性付清，月供增加、期限缩短，月供不变、期限缩短，月供减少、期限缩短，月供减少、期限不变。

　　民生银行成都分行个贷管理部的相关人士表示，由于每个银行执行的利率档期不一样，执行新利率的时间也不相同，加上每个贷款人自身状况和信用等级的差异，所以，市民在提前还贷时会出现“因人而异”、“因行而异”的情况。该人士建议，市民可备齐相关资料，到贷款银行，让专业人士为自己量体裁衣地规划最适合的提前还贷方式。

　　专家提示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其他自有资金，在组合贷款中，完全可以从省钱的角度先用来还商业贷款。

　　还有什么忘了吗？

　　部分提前还贷后，市民最好与银行重新签订一份补充协议。

　　因各银行及其分支行对于房贷利率的下限都没有最终确定，所以市民应当积极向银行提供以前优良的还贷记录、信用度证明及现在的良好收入证明等，以尽可能在剩余贷款中取得银行最优惠的房贷利率。

　　对于剩余贷款，现在银行一般都提供了多种还款方式，可根据剩余款项的额度和市民的现状，与银行重新约定更适合的还款法。如果贷款行推出了房贷循环授信业务，有投资意向或其他资金需求的市民最好申请，便于以后需要时能更快捷、更划算地取得银行贷款。

　　温馨提醒 不要忘了退保

　　大多数市民在当初办理按揭贷款时都是缴纳了保险金的。对于一次性付清贷款后需要到保险公司退保这一点，市民大都知道，但很多人并不清楚在缩短了贷款期限后，也应该向保险公司申请退回部分保险费。退保时一定要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。

　　还清贷款后及时办理抵押注销

　　贷款虽然还清了，但房产仍在产权部门备案，如不及时办理会有很多意想不到的麻烦。办理注销需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上

购房合同或产权证。