监管房地产信贷：有形之手博弈无形之手

　　■房贷监管之惑（三）■本报记者谢丽佳

　　泡沫不影响健康

　　“目前我国的房地产经济虽然显现出过热的苗头，但总体来说还是健康的。”中国人民银行研究局研究员邹平座近日在接受中国经济时报记者采访时认为，商业银行对房地产业的信贷，虽然也存在一些类似假按揭、降低信贷门槛等违规操作，但绝大部分房地产信贷是健康、优质的。

　　对此，中国光大银行风险管理部处长姜明接受本报记者采访时指出，目前的房地产经济不能排除存在泡沫成分，不过，这个泡沫还不足以大到导致整个房地产市场的“崩盘”，健康成分大于泡沫细胞。

　　从个人住房按揭贷款的角度来讲，目前按揭首付均达到了三成或四成及以上，目前房地产的泡沫成分还达不到首付的程度，即使房价因泡沫有一定下跌，也不会给银行带来大的金融风险，因此，银行还是敢于发放个人住房按揭贷款。

　　“银行只有在房价下跌30％－40％或者更多的情况下才会亏本。”中国管理科学研究院研究员李开发对本报记者表示，因为住房按揭的首付款已经达到三四成，加上买房人也交了一定的月供。就目前的市场状况而言，房价基本上难以下跌40％以上，除非个别地方的房价涨得太离谱。如果真是如此离谱，银行为自己的失误交点“学费”也是应该的。

　　记者在同多家银行工作人员的交谈中了解到，个人住房按揭业务仍然是各行竞争最为激烈的优质业务之一。为了抢占房贷市场，争取房贷客户，各行纷纷出招，全力挖掘贷款环节中每一个可利用、革新的环节。

　　记者查阅相关新闻获悉，今年初，继光大银行率先推出固定利率房贷之后，建行、招行紧随其后也推出自己的固定利率房贷产品。随后，深发展又推出了双周供，同时农行的接力贷也粉墨登场，一时间各种创新房贷产品层出不穷。

　　既然房贷业务如此受银行的追捧，那么在房贷与开发贷款往往是捆绑销售的行业潜规则下，银行又是如何看待房地产开发贷款的金融风险？

　　对于记者质疑银行是否会为获取住房按揭贷款业务，而降低开发贷款的门槛、放松信贷审查，邹平座表示，银行对开发贷款有严格的门槛限制和审查程序，不会因为争取房贷而“松绑”。

　　“这也很难讲。”一位不愿具名的银行工作人员告诉记者，地方银行特别是地方的国有银行，自主性很大，为了追求信贷利润、完成信贷任务，或者进行关系性信贷，都可能对开发商违规贷款。

　　刚性需求大于泡沫

　　“我国的房地产经济并非像一些‘泡沫论’者所说的那么危言耸听，事实上，近几年房地产行业的突然扩张有其现实背景。”邹平座表示，从全球视角来看，从90年代末期开始，所有的不可再生资源包括石油、有色金属的价格上升。土地是不可再生资源，价值也持续上升。而且从中国来讲，这个上升还刚刚开始。所有这些因素对房地产的上升确实在成本上有所作用。

　　1995年之后，房地产与土地的资源供给上的突然性变化导致价格的暴涨。最近几年，大学生、研究生、农民工以及其他方面的人员进城，也导致房地产价格上涨。而另一方面，我国的住房供给也没有跟进。所以房价的上升确实更多的是出于刚性需求的动力。

　　邹平座指出，仅仅依靠金融工具解决住房问题是远远不够的，最主要的还是需要通过政府的财政手段，如建设廉租房、经济适用房等住房保障体系来增加住房的供给，解决老百姓的住房需求。

　　“当然，

房地产业表现出来的过热苗头还是值得警惕的。”邹平座说，在市场经济转轨时期，信息失灵的情况下，信贷资金过多地流向一个行业比如房地产业，是十分危险的，适度的调控是非常有道理的。

　　李开发告诉记者，很多地方银行的信贷资金有60％甚至更多流向了房地产行业，以至于其他行业能够获得的信贷资金非常少，这种“挤出效应”是非常危险的。

　　日前，

银监会对银行的信贷增长实行了分类监管，根据各银行资本充足率、拨备覆盖率、不良贷款率等状况进行分类。随后，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。有业内人士预计，随着中国加紧为过热的投资降温，今后仍有可能推出进一步的紧缩政策。

　　邹平座表示，在房地产需求呈刚性的情况下，加息带来的房地产开发成本以及购房成本的上升，可能会带动房价有一定的提升。同时，加息提高了进入房地产业的门槛，对投资增长也能起到一定的抑制作用，也将加速部分房地产企业的淘汰速度。

　　不过，接受记者采访的几位专家都表示，由于此次加息的幅度并不大，因此对房地产业的影响不会非常显著。姜明预计，央行下一步可能还会有加息的动作。但他表示，尽管银行利用货币政策控制信贷，但信贷需求在地方政府扩大投资的冲动下又急速膨胀，货币政策与财政政策不配套，很难解决房地产的泡沫问题。

　　资金流出渠道待拓宽

　　加息意味着会有更多的存款流入银行，但在信贷紧缩的政策面前，大量的存款流入只会成为银行的“累赘”，银行该如何消化这些存款以减少放贷压力？

　　姜明认为，股份制

商业银行的这种放贷压力应该不是很大，国有银行滞留的存款资金要多些，可能会有放贷压力。

　　一位国有银行人士向记者证实，情况确实如此，不放贷很难有好的资金流出渠道，我国银行的市场化起步较晚，资金的流出渠道急需拓宽。因此，银行——尤其是上市银行，将面临较大的盈利压力。

　　“随着‘存差’的逐步扩大，商业银行房贷的压力也越来越大，好项目、好企业成了银行追逐的对象，这是市场选择的结果。”厦门大学不动产金融研究中心博士郭晓武接受本报记者采访时表示，为了拉到好项目，留住优质客户，违规现象难以避免，分类监管有助于抑制同业恶意竞争，但是信贷资金还是会通过诸多渠道流入到房地产市场，归根结底，这也是市场主体逐利的结果。

　　“银行要增强自身的金融创新能力，不断开发新的金融产品，探索新的盈利模式。”邹平座表示，不能完全靠提高准备金率提高金融效率，应增加资金流出通道，如增加服务业等特种经济的融资通道，注意与国外资本接轨过程当中的资本外溢价问题。

　　此外，银行在对外资放开的同时，也应该对国内的民间资本放开，允许并推动民营银行的诞生，为企业融资拓宽渠道，也为银行分担金融风险。

　　完善监管体制

　　那么在目前资金流出渠道尚未拓宽、银行体系尚待健全的情况下，尽管央行严控信贷发放，银行会不会迫于放贷、盈利压力降低信贷门槛，违规向地方政府力挺的房地产业发放信贷？毕竟近几年央行一直秉持信贷紧缩的政策，今年上半年的房地产信贷规模还是过大，而且时有违规房地产信贷案件发生。

　　“在金融过渡时期，银行内部确实存在一些问题，因此，必须加强监管，保证政策的执行力。”邹平座表示，对于房地产信贷当中存在的假按揭、资本金不足等违规信贷，应加大惩处力度，责任到人，对房地产信贷过于集中带来垄断等问题也必须消除。

　　郭晓武表示，商业银行监管体制的完善是一项系统工程，就规范信贷行为而言，不宜制定具体量化控制指标，而更多的要靠利率、准备金率、公开市场业务等手段进行调节。

　　由于房地产市场牵涉面广，房地产业的信贷政策必须要全盘考虑，并与有关部分协同配合，如果只顾及银行业自身利益，就会恶化房地产市场的整体发展；随着股份制改造逐步深化，建立起现代法人治理结构，引入外部专业的战略合作伙伴，银行的风险控制会迅速成熟，这一点我们要充分相信市场的力量。