破解房地产信贷风险 开拓融资渠道是关键

　　■房贷监管之惑（二）■本报记者王小霞

　　“房地产金融风险正在与日俱增。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松近日在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　他对记者说：“我曾在去年年初的时候和南京一位银行信贷主管有过一次碰面，他告诉我：现在房地产市场的贷款真好做，三个月就能把一年的任务做完。今年我碰见这位主管再问时，他说：没有想到国内住房贷款的骗子那么多！”

　　银行信贷风险剧增

　　面对新一轮严把土地、信贷“闸门”的调控政策，不少房地产项目将开发中的巨大风险转嫁给了商业银行。“当整个社会的融资尤其是房地产融资过分依赖于银行时，银行的风险也随之加大。”有关金融专家分析认为，破解房地产金融风险的关键，是开拓多元化的融资渠道，否则将对

中国经济产生一定的挤压。

　　新华社在今年6月曾以《银行是怎样沦为豪宅“房东”的》为题披露了上海浦发银行巨额虚假个人住房贷款事件。“曲沪平”和“优佳投资”公司通过“虚高评估抵押物价值，套取银行资金”、“利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭”和“公证机构虚假公证”等三大骗术，导致浦发银行出现了1．26亿元的“不实抵押”贷款。

　　其实这仅仅是我国房地产信贷问题的冰山一角。中国社科院金融研究所副研究员杨涛对记者表示，虽然旨在压缩房地产泡沫风险的宏观调控全面展开，但目前人们的风险意识还是更多集中于房价本身，对银行体系中蕴含的相关风险重视不够。银监会本次出台严控措施，让业界不得不担心，在房地产运行制度扭曲和宏观调控压力的共同作用下，房地产金融体系中已出现风险积累的迹象。

　　据了解，银监会已于近日出台了9条具体措施，严控房地产信贷风险，尤其强调对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人按揭贷款和信托投资公司房地产贷款业务进行重点管理和规范。

　　银行信贷过分信赖房地产

　　一位地产老总向记者表示，一直以来，不仅房地产企业在融资上过分信赖银行，其实银行在放贷的过程中也同样过分信赖房地产企业。世界银行的一份报告认为，今年头几个月的新增贷款中“有相当大的比例流向了房地产开发商。”央行副行长吴晓灵不久前同样表示，“必须高度关注房地产金融问题”。她透露，房地产金融在我国金融总量中所占的比例越来越高。

　　“银行实行的是一种当铺文化，想贷款的人先拿一样东西在银行典当（抵押），经过银行评估后打七折对外放贷。假如一套房子价值200万，打七折后银行只需贷出140万。”巴曙松表示，在这种典当文化的影响下，银行本能地将资金大部分放进了房地产市场。这样，很容易导致房地产市场的大起大落，热的时候热过头，缩的时候缩过头。“如果这种现状不改变，相信在下一轮的市场周期里，房地产行业又会首当其冲成为波动最大的一个行业。”

　　“事实上，在楼市一片看好的几年中，商业银行一直都是最大的受益者，不良贷款率大幅下降，总体资产质量日益改善，银行盈利大幅上升。”一位房地产专业评论人士指出，在国家部委、专家学者、媒体等把矛头对准房地产商时，楼市上涨最大的受益者——商业银行却似乎没有受到什么指责。

　　同样，也正是因为房地产快速发展给商业银行带来了巨大利益，使得银行只顾追求房地产开发贷款和个人按揭贷款的份额，忽略了利益背后潜存的巨大风险。

　　人民银行曾在两年前发布金融报告指出，当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。

　　有关金融专家认为：“时至今日，这些房地产金融风险仍然存在，且不断影响着房地产与金融行业的未来发展。”

　　开拓多元化融资渠道

　　那么，如何化解房地产金融风险呢？韩国三星研究所的一位所长曾向国内金融专家介绍说，韩国首都首尔的房价一度也很贵，在当地房价上涨的时候政府用了很多办法，如监管土地、监管银行信贷、监管各种收入资质、监管各种审批程序等各种方法，但最后却发现，如果不对资金成本、利率杠杆进行干预，房地产市场的调控就不会起什么效果。“如果中国的利率、

汇率手段运用还是如此僵化，就很难真正有效地控制房地产市场的大起大落。”

　　“如果中国的融资结构不做调整，大起大落的情况在房地产市场仍然很难避免。”巴曙松举例说明，中国2004年银行信贷中人民币贷款为2．2万亿元，

证券市场融资为360亿元，海外融资为120多亿美元。人民币贷款达到2．2万亿元，这说明整个社会的融资过分地依赖于银行，而银行一旦收缩银根经济就收缩。

　　他指出，目前，原来那些很大程度上依赖银行贷款的企业因银根紧缩而受到打击。所以，融资结构必须做调整，必须开拓多元化的融资渠道，如债券、短期融资券等等，要不然将会对中国的经济产生一定的挤压。

　　“现在银行对房地产业的制约非常大，银行目前所能提供的贷款品种促使开发商必须在很短的时间内开发、卖房，时限最长为三、五年。因为银行能给企业提供的长期贷款品种几乎没有，这样不利于开发商从长远的眼光经营项目、造好房子。”一些开发商向金融专家反映说，银行没有长期贷款品种，基金、信托市场又不成熟，开发商只能依靠现有的资金资源快速开发、建设，这不是一种良性循环。

　　“当开发商苦恼资金不足时，却有很多单位比如保险基金不知道该将资金投给谁。这说明目前的金融市场并没有真正发展起来。”巴曙松说，金融市场应该将长期的资金需求和资金供给匹配起来。“面对这种尚未匹配的困境，业内目前推荐两种方法：第一就是在现有银行框架里给出利于长期投、融资的功能。第二，不要让懒惰的银行占据过多的资源，国家应该把目光转向多元化融资，如发行长期融资券等。”