杨井鑫

　　百强房企华光地产资金链断裂，山东临沂光耀地产运营停滞，一百集团因地产投资破产重组……一时之间，房地产行业流动性风险暴露无遗。

　　《中国经营报》记者了解到，作为银行贷款的限制性行业类别，房地产资金链一直处于紧绷状态，而银行格外看重房企负债率和流动性。自去年下半年起，部分银行逐步放松了房地产贷款政策，加大了房地产行业资金投入。但是，大型房地产商从中受惠，而中小企业则面临负债成本高企“雪上加霜”。

　　银行资金加大投放

　　“通常来说，房地产开发贷这类资金需求量大，利率高，当期的不良贷款低，更重要的是市场存在对政策的预期，这是银行所关注的。对于一些规模大、融资渠道多、现金流充足的大型房企，银行还是特别愿意合作的。”一家国有大行信贷部人士接受本报记者采访时表示。

　　该大行信贷部人士向记者透露，在银行看来，地产开发贷的投放关键点在于项目本身。“豪宅和刚需住宅，银行更愿意选择后者；住宅和商业性地产比较，商业地产的现金流更持续、充裕；一线城市地产和二三线城市地产，一线城市地产肯定优势更明显。”

　　“由于房地产行业不景气，很多以前的项目可能融资上会不顺利，但是同时一些比较好的新项目也会出现，而银行也愿意做资金支持。”上述大行信贷部人士称，在这种经济形势下，劣质项目根本就很难启动，而优质项目会更多一些。

　　据了解，自去年下半年起，银行对房地产的支持力度在逐渐加大，实行的是差异化信贷政策。项目审核很严格，但是投放资金规模大一些。

　　央行[微博]1月23日发布的《2014金融机构贷款投向统计报告》显示，2014年地产开发贷款增速与上年相比明显回升。2014年末，房地产开发贷款余额 5.63 万亿元，同比增长22.6%。其中，房产开发贷款余额 4.28 万亿元，同比增长 21.7%。地产开发贷款余额 1.35 万亿元，同比增长 25.7%。

　　一家小型股份行人士对记者表示，房地产行业不景气，都缺钱，银行的话语权更大，在贷款金额、抵押物等方面都有优势，这使得银行能够规避风险。“房地产贷款抵押率现在就做40%，并且银行能跟踪贷款资金用途。”

　　在今年银行发布的2014年业绩报告中，建行等多家银行在信贷结构调整中加大了房地产行业贷款比例。

　　建行行长张建国表示：“继续支持优质房地产企业，每年增加200亿元~300亿元的房地产开发贷。”

　　数据显示，建行2014年房地产不良率为1.1%，同比增加0.3%。对此，张建国认为，房地产信贷资产质量稳定，不良贷款处在正常区间水平。

　　“从银行不良贷款来看，房地产行业贷款的不良贷款率都处于低位水平，资金投放占比略增。”民生证券一位分析师表示。

　　“抓大放小”

　　虽然银行对房地产开发贷资金投放增加，但是中小房企融资却仍然艰难。

　　“大型企业的融资渠道多，资产多，银行对贷款资金更放心，而小型房企日子就不好过了。”河北联邦地产相关负责人表示，很多地产商现在只能依靠自有资金和高利贷，但是却解决不了根本性问题。

　　“中小房地产企业很多涉及到民间借贷，向银行申请贷款用途大部分用于还债，也就是将银行作了接盘方，这对银行来说风险是特别巨大的。”前述股份行人士表示，一般情况下，只要在市场上听闻地产客户存在民间借贷或者抛售楼盘情况，银行都会有所动作。

　　据记者了解，河北、河南等地中小房地产商集中出现跑路现象和高利贷相关，这些高利贷盛行区域，往往能够解决房地产商的燃眉之急，但其高额的融资成本也会成为房企倒下的罪魁祸首。

　　“大型房企目前在市场上的融资成本控制在年化10%以内，包括发债、海外融资、直接贷款等多种形式；中小房地产企业融资渠道较单一，融资成本时常高于年化30%。”联邦地产相关负责人称。

　　“银行开发贷现在基本策略都是‘抓大放小’，侧重大型企业融资，侧重本土地产企业，然后就是利率上的竞价。即使出现风险，也能够通过资产处置、重组等手段来解决。”中行某地方分行人士表示，今年房地产新增客户几乎没有，就是信贷投放宽松了一些。

　　该中行分行人士认为，大型企业很多也都离不开银行贷款支持，更不用说中小企业了。“如今在没有风险点的情况下，也不会轻易地抽贷。一旦抽贷，很多企业都会面临资金问题的。”

　　记者注意到，由于行业风险逐渐暴露，当前关于房地产委托贷款的交易也趋冷。中信银行某分行信贷部总经理认为，委托贷款一般利率比较高，银行从中仅仅是通道作用。此前，一些银行可能存在信誉担保，但在市场不好的情况下，出资人也害怕钱“打水漂”了。

　　该中信银行某分行信贷部总经理表示，当前很多中小房企都在卖项目，甚至一些企业在做并购。“大房企和中小房企的分化越来越大，从银行态度就能够看出来。”

　　值得关注的是，一些非房地产企业对房地产投资也会受到行业波及，比较典型的就是广东一百集团。该集团因房地产投资亏损导致资金链断裂，目前负债23亿元，银行贷款占21亿元，涉及多家国有行及股份行。

　　据了解，该企业主业为铝生产加工，但是在房地产投资上亏损数亿元，导致资不抵债。“房地产投资的回款周期比较长，并不能很快见到收益。尤其是经济下行期，对存在这方面投资的企业应该多加强风险关注。”民生证券相关分析人士表示。

　　记者了解到，在国家房地产新政实施之后，国内房地产资金状况有所好转，银行贷款信心也在逐渐提高。但是，银监会方面目前仅仅只鼓励“改善型住房需求”的贷款，对于银行开发贷却坚持“闭口不谈”。