年关将至，房地产开发商的日子好过吗？江苏省某小城市的一位开发商在接受《国际金融报》记者采访时给出两种答案：好过，原因是通过前几年的积累，“老本都够吃好几年，前提是放弃这个行业”；不好过，原因是“行业起伏这几年大了点”，“可以一下子让你感受到绝境，但市场政策好转、市场回暖时，却又能一下子感受到火热。比如，2013年”。

　　现在，这位开发商就在等待楼市的回暖，或者说“有没有进一步的刺激政策”。他果真还是等到了——2月4日晚，他在自己的私人微博上转发了中国人民银行[微博]从2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率的信息，并附上个人猜想：“应该会继续期待回暖”。

　　上述信息的发布不仅很快传遍了想要贷款的中小企业，更引起了部分房地产从业人士的讨论。近日，《国际金融报》记者也咨询了多位业内专家及房地产中介服务人员，并在市场中进行了小范围调查。结果显示，市场分为两派观点：一派观点是降准就是楼市短期的“兴奋剂”；但另一派观点认为，降准难改中国楼市高库存的现状，市场是否真正回暖，还有待进一步观察。

　　“楼市是一个很复杂的环节，一个信息的发布确实能影响到楼市的走向。但问题是，你需不需要贷款。”一位银行业内人士2月11日对《国际金融报》记者说，“别忘了，现在贷款的‘门槛’还卡在那边，尤其是一线城市楼市的‘限购令’并未真正松绑。”

　　因此，在这位银行业内人士看来，楼市要看政策面，但也要看银行的脸色。

　　事实上，一些境外机构同样不太看好今年中国楼市的走向。国际三大评级机构之一的穆迪先前就预测称，整体市场来看，“预计2015年中国住宅房地产市场合约销售额同比将下降0-5%”。惠誉对外称，中国房地产市场2015年不会实质性复苏，“中国商品房整体销量增速可能在-5%至5%之间”。

　　降准利好楼市

　　瑞银原新兴市场首席经济学家Jonathan Anderson曾这样描述中国房地产行业：“全宇宙最重要行业”。“当然重要，建材、钢材、石材、税收，谁不会和楼市扯上关系？”上述开发商2月9日晚对《国际金融报》记者坦言，但或许就是因为太重要，所以它的另一面往往是受政策影响“挺深”。

　　比如，降息；又比如，2月5日的降准。近日，有消息称，“无论是2008年底的降准，还是2011年底到2012年的降准，楼市都出现了回暖。”

　　媒体统计发现，降准实施后的2012年，主要开发商的销售额都有两位数字增长。如绿城中国，2012年全年累计取得销售金额约546亿元，同比增长54.7%；碧桂园2012年实现合同销售金额约476亿元，合同销售建筑面积约764万平方米，同比分别增长约10%和11%。

　　媒体还称，“尽管国内暂时还没有能够准确反映存量二手楼价升跌的数据，不过2009年和2012年在降准后，楼市的重现火爆则是市场共识，二手楼价也继续加速上升。”

　　“降准能通过释放更多的流动资金进入市场，更直接地降低融资成本，从而促进经济增长。此次降准有望进一步提升市场流动性，房地产市场氛围有望进一步好转，房地产行业尤其是住宅市场将会因此而获益。”商业地产服务和投资公司世邦魏理仕通过中国的公关公司对《国际金融报》记者介绍称。

　　世邦魏理仕执行董事、中国区研究部主管陈仲伟称，住宅市场将会是最大受益者，“2014年第三季度开始政策松绑之后，住宅交易量在第四季度出现明显回升，这种回暖的势头在几个需求较为旺盛的主要大城市表现得尤为突出。据搜房网公布的数据，2015年1月，房价终于迎来8个月以来的首次增长，我们相信，不断宽松的政策环境将使得住宅市场在未来几个季度进一步复苏”。

　　他还认为，2013年初开始，流动资金短缺的问题一直困扰着房地产市场，“如今得益于市场氛围回暖以及日益宽松的政策，这个问题将有所缓解”。

　　“随着降准效应的释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃，这对于一线城市库存压力的继续释放有积极意义。”上海易居房地产研究院研究员姚腊对《国际金融报》记者预测，“同时，这也会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。”

　　“本次降准释放的流动性大约6000亿元，加上前期定向降准的2000亿元的规模，累积向市场释放8000亿元的资金规模，尽管央行[微博]降准不是针对房地产行业，但对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，且楼市变化马上会显现出来。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

　　回暖或需观察

　　但在张宏伟看来，各个城市在降准的刺激之下走势将进一步“分化”。其中，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15月以上的城市楼市还有去库存压力。

　　“对于大多数三四线城市楼市来讲，想方设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。”张宏伟称。

　　或正如张宏伟所言，即使降准，但在三四线城市，楼市的销量并未能快速回暖。“降准后，我们这里楼盘的价格提升了一点，并取消了之前的优惠。但实际情况是，成交的情况并不太多。”上述开发商对《国际金融报》坦言，就他所在的城市，降准的利好刺激极为有限。

　　“我刚去一个楼盘看过，人明显没有以前多。”张女士毕业后在南京生活多年，现打算换个更大的房子，为此，她看了很多楼盘，但最近她发现，部分楼盘“冷清了不少”。

　　“价格没降，就是冷清了。我帮你问了降准的信息，基本上也没有人知道。个人认为，降准不会改变南京楼市节前的现状。”张女士认为，“这可能也和过年有些关系。或许，下个月就会好了。”

　　《国际金融报》记者近日又走访了上海市长宁区和闸北区的房地产交易中心。与1月相比，人相对少了一些，排队缴税和打印材料的人群没有之前那么疯狂，且一般等十分钟左右，就可以轮到下一个人办理业务。

　　“就我们门店情况来看，房产交易量是下来了。与去年12月整个公司庆贺历史新高时相比，更不能比。”位于上海长宁区新华路上的一家房产中介的工作人员对《国际金融报》记者说，“这可能与临近春节有关，也可能与市场行情有关，得看下个月的情况。”

　　看银行脸色

　　在张宏伟看来，央行降准、降息还从侧面反映出另外一个问题：央行越降准降息，地方政府越“救市”，说明当前市场形势依然相当严峻。“尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹，市场基本面短期内会好转，但一波行情之后压力会更大，尤其是对于部分二线城市、大多数三四线城市来讲，库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。”张宏伟称。

　　此前，西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁[微博]对《国际金融报》记者坦言，中国房地产行业最大的一个问题就是供大于求，库存太高，“有些城市的房地产供应量足够一个城市的所有人居住”。

　　“当前楼市面临的问题是供大于求，需求无法消化这么多的库存。”张宏伟分析指出，此时，央行降准降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急，但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。

　　“未来，当政策面刺激市场出现一波行情之后，市场自身调节的作用还是会让楼市恢复到供求决定未来市场走势的状态。”张宏伟坚持认为。

　　但在全联房地产商会执行会长、被称为“地产大嘴”的任志强[微博]看来，真正影响市场的是信贷利率。“大部分银行把个人按揭利率迅速提高，从最初的七折利率到最高的1.3倍。按照100万元贷款，20年贷款期限，如果以基准利率6.55%的1.1倍计算，大概23万元的利息。换句话说，开发商如对200万元的房子降价12万元以后，由于利率增长，消费者还要多付17万元。”任志强近日在公开论坛上称。

　　这得到了一位原先在深发展、现在宁波一家中小银行工作的银行贷款经理的“严重认同”。“除了极少数有关系的客户能拿到八五折利率，现在的一般贷款利率优惠都没了，就我所了解的范围看，很多人都要掂量一下自己还贷的能力。”这位贷款经理对《国际金融报》记者说，“同时，与其他部门一样，银行系统也在履行限购令，打不了‘擦边球’。”

　　事实上，针对今年的楼市，交通银行就预测，中国房地产销售面积和销售额“将呈个位数增长”，房价可能“稳中微升”。交通银行还称，今年房地产市场的投资增速可能呈前低后高态势，“上半年继续下探，增速回落至个位数。下半年乐观估计回升至约10%”。

　　步入“新常态”

　　值得注意的是，就在业界关注降准对楼市影响之际，楼市调控似乎也步入了“新一轮周期”。一方面，是二三四线城市继续放开限购，且加大扶持力度，如在浙江绍兴，政府推出契税减免，公积金贷款额度提高等一系列“新政”，规定从2015年2月15日到12月31日，市民购买新房或二手房将享受房屋成交计税价格0.8%的补贴，以实际缴纳的契税地方留成部分为上限。

　　另一方面，一线城市将坚决执行限购令。今年上海和北京的地方“两会”上，官方人士均强调，将执行现有的限购政策，短期不会取消“限购令”。

　　截至目前，仅有上海、北京、广州、深圳和三亚等城市在执行限购令。此前，市场多次传闻限购令会松绑或取消，这一度成为开发商推涨价格的借口。

　　“个人认为，方向不会变的，今年应该还是‘双向调控’。即一线城市继续坚持限购，毕竟相关部门要考虑到房价的承受能力、城市综合承载人口的能力等。二三线城市会继续放开，因为库存问题、经济发展问题，都牵着政府相关部门的‘鼻子’在走。”上述开发商认为。

　　事实上，直到现在，包括住建部在内的多部门都没有太多强调“调控”这样的字眼。这被认为是中国房地产继续市场化的信号之一。

　　但2月12日住房和城乡建设部部长陈政高的表态还是值得关注，他指出：“随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这就要求我们准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。”据新华社报道，陈政高在全国住房城乡建设工作会议上表示，今年以来，房地产市场迅速变化，住房和城乡建设部会同或配合有关部门，强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保持了房地产市场平稳运行。

　　中国国务院总理李克强上个月在冬季达沃斯论坛上就已经表示，“中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。”

　　“或许，这些表态已能预计到未来的市场动向。”上述贷款经理猜测，“今年，我们就在保障住房建设上提供了一些贷款。未来，这一块的比例可能会更大。”