文/乔磊

　　并不是只有国内才有学区房，美国的学区房同样有讲究，价格也不便宜。

　　美国的“好学区”

　　在中国有着“学区房”一说，而在美国，“学区房”则是一个大概念，牵涉到购房和选择学区的关系以及美国普通教育的特性。美国社区有着明显的社会地位之分，富人有富人区，穷人有穷人区，中产阶级也多是选择集中居住。中产阶级购买住房考虑的因素包括社区环境、社会治安和学区。特别是美国华人，购买住房非常看重学区，比如在美国南加州华人居住集中的多数社区，都是在当地被称之为拥有“好学区”的地区。

　　那么在美国什么叫“好学区”呢？这就先要了解美国学区的划分。美国的普通教育是从学前班到高中的13年义务教育。学区按照城市人口划分，一个学区要涵盖几个城市。所有在学区涵盖城市内的儿童都要求接受教育，并在所属学区内的中小学就读。因此在一个学区内的中小学就读，首要条件是必须居住在此学区所涵盖的城市内，不论是家长拥有住宅还是租房子居住，都符合条件。如果不是一个学区涵盖城市的居民，想申请这个学区就非常困难，即使花钱也行不通。

　　具体到“好学区”，这就和学区内居民的成分有很大的关联。好的学区所涵盖的城市中多为中产阶级家庭，这些家庭比较重视子女教育，因此这类学区内的高中学生往往升入名牌大学的比例高，人们自然愿意孩子在这样的学区读书。而那些被人们视为“不好的学区”，则往往是低收入家庭占比较大，这些家庭的子女虽有出类拔萃者，但比例较低，一心望子成龙的家长自然不会选择让子女上这样的学区。

　　以南加州核桃学区为例，其生源主要是来自两个城市，一个是核桃市，一个是钻石吧市，而这两个城市的华人人口都占到40%以上。在2014年美国最佳公立高中的评比中，核桃学区内两所高中都进入了全美100所最佳高中之列。而华人子女集中的喜瑞都惠提尼高中，在2014年美国100所最佳高中的排名则为第13位。

　　价格不菲的学区房

　　由于“好学区”所属的城市基本上是中产阶级和富人居住集中的地区，因此房价相对较高，像核桃市、钻石吧这样的城市，200平方米的独立住宅需要100万美元，50万美元在这两个城市基本上买不到可心的住宅。在钻石吧著名的富人住宅区，全封闭的社区内有800多幢住宅，房价在200万美元至1000多万美元不等。而在这个社区附近，开发商正在开发一个新的住宅社区，社区内仅有48幢住宅，每幢住宅售价要从500万美元起跳。在这两个城市，低价房不多，出租的住房也不多，因此要想在当地落户为子女上名牌高中做准备，住房上是需要较大投资的。

　　东部和西部沿海地区是美国的高房价地区。在旧金山、圣地亚哥、洛杉矶和纽约市，稍微好一点的住宅价格都在100万美元以上。旧金山住房中位数价格为67.98万美元，若以贷款方式购买中位数价格的房子，一年的收入至少要13.71万美元；圣地亚哥住房的中位数价格为48.3万美元，居民需要年薪9.9万美元才能供得起中位数价格的住房；纽约市住房的中位数价格为38.89万美元，居民需要年薪将近9万美元才能供得起中位数价格的住房；洛杉矶市住房的中位数价格为40.62万美元，居民需要年薪将近9.2万美元才能供得起中位数价格住房。并且，住房的中位数价格只是一个中档数字，因为有一半的住房要高于这个价格，像南加州入围美国100所最佳高中学校所在的社区，一般住宅的价格都会超过100万美元。

　　在美国，更多美国人是把买房看成一种投资，而且是比投资股票更为保险的长期投资。同时，拥有住宅也是积聚家庭财富最主要的一种方式，特别是对于中低收入家庭而言，很少有人能在金融资产上做大笔投资，而房地产几乎成了他们最主要的家庭财富。美国的税收政策天平也倾向买房者而不是租房者，购买住房贷款的利息可以抵税，而租房的租金却不能抵税。

　　在购房款的问题上，美国民众很少有用现金一次付清房款的，绝大多数人是依赖贷款来实现住宅梦的。通常银行的房屋贷款分为15年和30年，而最流行的则为30年贷款。由于贷款时间长，月供的压力不大。另一方面，在利率由高降低时，业主随时可以重新申请住房贷款，每月的月供自然也会有明显下降。美国人能否买得起房，很大程度上取决于是否可以获得银行的贷款，而银行是否为其贷款就要看购房人的收入和债务情况了。通常情况下，购房人家庭每个月用于房贷还款额不能超过总收入的28％，购房者每个月用在住房上的支出(房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用)不超过月总收入的33％。最后购房者全部债务(包括住房上的所有支出和家庭其他类债务，如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等)不能超过收入的38％。而银行是否对购房者提供贷款，收入和债务是主要考量因素。

　　赴美购房注意事项

　　近些年来，越来越多的中国人开始在美国购置房产，有的是为子女在美国读书考虑，有的则是当成度假屋，还有的则纯粹出于投资的目的。特别是子女教育，往往在中国父母心中占据了重要的位置。许多购房者都打算给未来将要出国留学的子女提前购置居所，而其中一些人的子女甚至可能还在幼儿园或在读小学的阶段。据2013年美国媒体的报道，一位中国女士花费650万美元在纽约被称为“富人的天堂”的豪华公寓楼买下一套公寓，究其目的，竟是要为她两岁的女儿长大后能进入美国名校预先准备好一个住处。

　　不过在美国购买学区房可不是一件简单的事情。在美国买房要熟悉当地社区的情况。好的社区房价虽会偏高，但社会治安好、孩子上学的学区好、房子增值的几率也高。即使中国父母开始在美国买房的目的可能是为了子女教育，但当子女毕业以后，“好学区”的房子更容易卖掉，升值空间也最大。

　　如果是抱着纯粹投资的想法，则应当看到其中的不确定性。美国资本雄厚的投资人其实早就开始投资美国房地产市场，外国人在美国买房获利空间已经被压缩，如果在美国买房的目的是想赚笔大钱，那么这种想法往往较难实现。美国《商业周刊》就曾撰文分析，借着美国经济复苏的东风，那些对美国经济重燃信心的国际投资者重新注资美国楼市，并不是没有可能。事实上，美国的金融大鳄至少在2年前就已经把资金投到房地产市场上，趁着低价大肆购买法拍屋和市值大幅缩水的住宅，一些对冲基金在房市上投入了几十亿美元，如今可以慢慢清仓出货。现在的情形是美国本土的房产投资商大手笔购买房产，然后再将其翻倍转卖给来自世界各地的投机商，因此这些廉价房的最终买主反而多是外国人。而由于美国房市离真正恢复元气还需一段时间，现在想买房之后再转手卖出从而获得暴利的愿望，能够实现的可能性不大。

　　并且，对于外国的购房者来说，几乎无法在美国申请贷款，即便申请到贷款，利息也比本地人高得多。做大笔房地产生意的人，全部用现金支付是一种渠道，但资金如何从国内转到美国却是一个问题。而且美国政府严查外国资金的流入，以防有人洗钱。同时，廉价房有相当一部分是银行放出的法拍屋，买家购买后还需缴清此前房主拖欠的各种税费，这实际上是增加了购房的成本，并且法拍屋的房子状况一般不会很好，房主买下后的后续维修成本很高，维修费甚至可能是房价的好几倍。像底特律政府就有规定，民众买下的破旧房子必须要整修后才能住人或是出租，一定期限不整修的房主等于触犯法律，搞不好还要坐牢。对于这些细节，海外的购房者却往往知之甚少。

　　另外，拥有了房子以后每年还要缴纳房产税，而各地的房地产税率并不相同，一般是按照政府对住房的估价，缴纳2％～4％的税。而房屋估值是由政府来评估，现在美国政府经济不景气，往往会把不值钱的房屋市场价值做出高的估值，然后收缴房地产税，这是地方政府从老百姓口袋里捞钱的合法手段。

　　最后，中国人在美国经营房地产还存在着一些管理上的问题。除非是本人生活在美国，或是购买的住房有子女或亲人在居住，否则中国人在美国购买住房会面临管理的问题，比如房屋需要经常维护，有的住宅区还需要每月缴纳社区管理费，如果房屋用于出租，至少每个月需要有人按时收取房租等等。这些都是在做出购房决策时需要考虑的问题。

　　作者系美国《侨报》副总编辑