房贷新政后楼市走向

　　谭志娟

　　编者按/9月30日出台的房贷政策，被视为是2008年以来迄今为止最具力度的救市政策，引起了市场的高度关注。市场对该政策反应如何？它能否起到救市的作用？下半年房价走势如何？是否已经到了抄底买房的时机？为详解这些疑问，《中国经营报》派出记者赴北上广深调查，走访有关业内人士，试图为购房者把脉行业发展走势。

　　房贷新政效果待察 房价四季度或止跌反弹

　　9月的最后一天，楼市最大松绑政策出台。9月30日，央行[微博]与银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。新政亮点是放松首套房的认定标准。

　　北京的王华(化名)今年年底准备结婚，拟购买一套二手的小两居作为婚房。他向记者介绍，9月份就在看房，国庆7天假期更是频繁看房，但均未买入。“新政出台后，不知道房价是涨还是跌，我也再等等看。”王华仍然选择观望。

　　如王华这样的观望者还有很多。《中国经营报》记者采访获悉，新政发布后，国庆黄金周期间新房与二手房的看房者人数均明显增多，但由于新政细则尚未出台，购房者观望情绪仍然有些浓厚，北上广深等一线城市楼市成交均十分低迷，后续实施效果还有待观察。

　　看房人数增多

　　新政亮点是修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策。在居民房贷方面，重申贷款首付最低为30%、利率下限为基准利率0.7倍，并允许银行自行决定房贷利率。更重要的是，明确在房贷结清的情况下，二套房可享受首套房待遇。

　　对于新政对地产行业的影响，上海易居房地产研究院研究员严跃进接受记者采访时称，在目前去库存的导向下，购房者会因为央行政策而缓解购房压力，进而积极入市。这也会使得部分观望购房者改变策略，进而跟风，积极参与购房缓解中。一旦成交量反弹，将直接利好楼市的长期发展。

　　记者采访获悉，受新政利好刺激，像北京一线城市黄金周里看房的人数明显增多，但一些购房者观望情绪仍浓厚。

　　一家房企销售负责人接受本报记者采访时表示，“新政对我们房企销售构成利好，政策出台后，北京楼盘回暖明显，我们北京的新楼盘在国庆节7天看房的人比此前明显增多，他们多为改善性购房者。”

　　不仅新房，二手房看房者也明显增多。“国庆节间二手房看房者明显增多，成交量也出现了一定上升，前6天假期我们就成交了八套房，这些购买者多为首套居住房与改善性住房。”北京海淀区永泰园小区的一家链家地产[微博]置业顾问陈小姐对本报记者表示，但多数人仍选择观望。

　　对于国庆假期北京二手房的成交量问题，永泰园链家地产店的负责人向记者介绍，“今年9月份我们店成交量环比上升了60%，但仍不如去年同期。”

　　记者采访获悉，由于9月30日颁布新政后迎来国庆放假，由于新政细则尚未出台，后续实施效果还有待观察。

　　“房贷松绑政策会令很多购房者的观望情绪有所弱化，对于楼市近期的走向会格外关注。但这样一种心理，还不能直接拉动成交量的上升。”严跃进对记者表示。

　　交通银行首席经济学家连平[微博]亦认为，房贷新政不会马上改变供求关系。不能说政策一出台，马上就会刺激消费的大规模增长，市场还存在观望情绪，需要有一段时间的消化，所以政策出台不会马上改变供求关系。

　　在受访地产业界人士看来，新政对开发商而言，不仅能够有助他们销售业绩改善，而且对于开发商融资限制的放宽，也将缓解企业资金链的压力。

　　上述房企销售负责人向记者透露，“今年前9月，很多开发商的新楼盘销售情况不是很理想，许多房企还未完成今年的销售目标。”因而政策有助他们改善销售业绩。

　　四季度房价有望止跌反弹

　　记者注意到，不仅限贷新政出台，限购松绑也出现扩围态势。9月底，珠海、苏州等城市还相继宣布全面取消限购。

　　珠海市住房和城乡规划建设局9月26日晚在官方网站宣布，以进一步加强住房保障与房地产市场均衡发展，以适应实施新型城镇化战略建设国际宜居城市的需要，实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，支持合理自住需求。有关意见对原有的限购、限价政策作出调整。

　　至此，截至9月底，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚五座城市依然实行限购。不过，有分析称，限购退出已然是大势所趋。

　　而在房贷新政出台以及限购面临全面退出的情况下，楼市能否回暖？受访的房企与业界专家向记者称，房价在今年第四季度有望完成止跌反弹，今年下半年是购房的最好时机。

　　“房价在今年第四季度有望完成止跌反弹的过程。” 严跃进对记者称，这跟信贷刺激带来的效应有很大的关系。随着市场预期的不断扭转，预计四季度房价跌幅会不断收窄，在年末有望出现环比正增长。

　　“对于购房者而言，今年下半年是比较好的购房时机，因为很多房企还未完成今年销售目标，年底前不会提价。”上述房企销售负责人对记者表示。然而，他还向记者透露，多数房企比较看好明年房价，对明年房价预期较高。

　　上述链家地产陈小姐也对记者称，随着房贷新政出台，现在二手房卖主虽未明显涨价，但已表现出涨价。“半数卖主已表示出涨价意愿。”该链家地产中介店负责人也向记者证实。

　　因而，严跃进建议，对于购房者来说，如果商业银行出现9折按揭贷款利率，那么就可以尝试以抄底的心态购房。

　　不过，也有市场人士表示，今年下半年楼市销售情况预计比上半年好，但受周期性影响，楼市真正回暖还需等到明年下半年。