胡群

　　以松绑限购为特征的救市至今已近3个月，仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚6城市仍在坚守，但从市场数据来看，本轮救市基本失效。国家统计局9月18日发布的统计数据显示，8月份，全国70个大中城市，有68个城市新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格下降，1个城市持平，仅1个城市上涨。

　　虽然地方政府出台救市政策，但商业银行更多持谨慎态度，直接导致了以限购放松为方式的救市成效不大。而放松首贷为代表的新思路被寄以厚望。这不上周，市场就盛传央行[微博]召集四大行研讨首套房放松的座谈，“只要房贷余额还清都算首套房”，但至今未获中国人民银行[微博]证实，而四大行言辞亦较为谨慎。

　　在融360选取的全国较具代表性的23个重点城市近400家银行进行样本分析。数据显示，从4月至今近6个月的时间，5家外资银行(汇丰、恒生、花旗、渣打、东亚)、5家国有大行(中、农、工、建、交)、邮储银行、7家股份制银行(兴业、光大、华夏、中信、浦发、招商、广发)的首套房贷均值波动幅度不大，其中外资行维持在基准利率的0.9-1.11倍；国有大行及邮储银行维持在基准利率的1.02-1.1倍；股份制银行维持在1-1.2倍。

　　融360认为，目前已接近四季度，市场资金紧张，各银行信贷规模所剩较少。商业银行在房贷资金和利率上很难有所作为。

　　对此工商银行回应称，正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。农业银行表示，各地分行可根据当地市场情况和政府政策，自己制定具体房贷政策。中国银行则表态称，已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适当调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略。建设银行建议相关机构完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。

　　中国银行首席经济学家曹远征在中国银行2014年四季度经济金融展望分析报告发布会上表示，即使放松首套房认定标准，对楼市影响也非常有限。

　　由于货币信贷政策正在扮演越来越重要的角色，无论是新增贷款数量，还是下调贷款利率，均将对房地产市场产生重要影响。但值得注意的是，信贷能否放松，一方面取决于央行、银监会政策，另一方面各商业银行也会据市场风险和自身情况进行判断，而不是地方政府喊话可以解决的。

　　首套房利率超基准

　　融360的数据显示，9月首套房折扣利率占比为6.85%，相比上月略有下降；基准利率至基准上浮10%占比72.61%，是首套房贷款的主流利率。其中，上浮超过5%的占比52.06%。

　　上述18家银行9月份(截至9月25日)首套房贷中，除汇丰、恒生、花旗之外，其余15家银行利率均超过基准利率。除渣打、农行、邮储、中信、招商及广发之外，其余银行9月首套房贷均值均高于8月。招商银行首套房利率为基准利率的1.03倍，中信银行首套房利率为基准利率的1.06倍，兴业银行首套房利率为基准利率的1.05倍，

　　9月首套房贷款提供优惠的银行占比略有降低；执行基准利率的银行占比，相比上月增至30.95%；基准以上利率占比为52.08%，4个月以来一直为下降趋势；停贷占比为10.12%，较上月10.90%的占比微降。

　　其中农业银行首套房利率为基准利率的1.02倍，较8月微降；工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行首套房利率均为基准利率的1.05倍，与上月相同。

　　而在北上广深等一线城市，在9月份仅北京房贷利率继续维持明显下降趋势，而上海、广州、深圳的房贷利率基本与上月持平。其中，上海的平均房贷利率与8月保持一致，广州和深圳仅出现了细微变动，呈现小幅上升态势。

　　虽然9月上海、北京、杭州、青岛等地出现8.0-9.0折优惠利率，但背后却附加了种种苛刻的限制条件，使得看似存在的优惠利率实际上遥不可及。比如，中信银行上海分行要求客户存贷款总额80%以上的存款，才可享受8.0折超低优惠利率；招商银行北京分行要求须存贷款总额15%存款一年以上才可享受9折优惠等。

　　二套房利率总体呈现下降趋势

　　在二套房方面，9月停贷银行的占比为10.12%；基准利率上浮10%占比为61.31%；基准利率上浮15%占比为8.33%；基准利率上浮20%占比为16.07%；基准利率上浮25%及以上占比为4.17%。

　　对比6-9月二套房利率，上浮10%-20%的占比分别为57.34%、61.51%、59.84%和69.64%；上浮20%以上的占比分别为29.66%、26.53%、29.20%和20.24%。

　　相比前3个月，9月二套房贷款利率出现了比较明显的下调迹象，基准利率上浮10%-20%占比大幅增长，达69.64%；基准利率上浮20%以上利率占比为20.24%，较上月大幅下降；停贷银行占比为10.96%，较上月略有减少。从统计数据可以看出，高利率占比减少，低利率占比增加，二套房利率总体呈现下降趋势。

　　虽然市场传言“四大行将放宽限贷，只要房贷贷款余额还清都算首套房”，但至今央行及四大行并无明确回复。瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，虽然未来2-3个季度应会有更多宽松措施出台(可能包括下调首付比例和房贷利率、放松对开发商的信贷等)，预计短期内政策松动有助于改善房地产销售和建设活动，但难以改变房地产行业实现全面复苏、或扭转结构性下滑势头。

　　9月国有银行方面，二套房贷款利率普遍为基准利率的1.1倍。股份制银行方面，招商银行和中信银行较上月微降，其他银行未变。光大银行、华夏银行、浦发银行二套房利率政策因地域而不同，基本在基准利率上浮10%-30%的区间内浮动；广发银行[微博]二套房贷款利率上浮至基准利率的1.2倍。

　　外资行方面，仅花旗银行由基准利率下调为9.8折，其他银行普涨。其中，汇丰银行、恒生银行首套房分别有9.7折及9.9折利率优惠，渣打银行[微博]首套房利率为基准利率的1.05倍，东亚银行首套房利率为基准利率的1.11倍；二套房利率在基准上浮10%-20%的区间内浮动。

　　如果首套房的认定发生变化，一些实质性的二套房将变身首套，二套房的利率也将大幅下滑。