房贷“停贷潮”提前了

　　　房贷“停贷潮”：惯例引发的恐慌

　　《中国经济周刊》 记者 刘德炳 | 北京报道

　　进入9月，“金九银十”的房地产市场却突然气氛紧张。国内多个城市出现银行房贷收紧现象。甚至有人惊呼：银行房贷急踩刹车，楼市告急！

　　但《中国经济周刊》记者调查发现，只是部分银行在部分城市出现停贷现象，主要是因为本年度房贷额度已经用完，严格意义上讲，有停贷现象，无停贷政策。

　　但有专家指出，即使目前银行额度紧张，但只要楼市政策面不变、预期不改，市场仍会判断有大量资金包括金融资金流入楼市，这意味着，无论是针对房价高企，还是金融风险加剧，政策面都应该做出回应了。

　　部分停贷，大面积惜贷

　　目前我国银行业的房贷政策是针对购买一套房的客户，要求首付三成，利率执行基准利率，可适当下浮，一般信贷充裕时可下浮至85%，即打八五折；而对于购买二套房的客户，首付不低于六成，利率不低于基准利率的1.1倍。

　　9月下旬，华夏银行、招商银行、广发银行[微博]等在京的部分营业部门工作人员均向记者表示，已暂停房贷业务。华夏银行北京分行建国门支行个贷部门一位工作人员向记者表示，早在今年8月份，该支行相关房贷业务就已逐步停止，至于何时恢复，目前还不清楚。

　　记者从北京银行、中国邮储银行等机构的营业部门了解到，今年8月，这两家银行的分支机构能给予购买首套房客户八五折的信贷优惠，但进入9月，信贷优惠已经变为九折。

　　中国银行则对于部分客户提高了信贷门槛。中国银行朝阳支行信贷部门工作人员表示，对于贷款购买二套房的客户，假如其名下仍有房产，则要求首付不低于七成，即最多只能贷到房款的30%。

　　不仅仅是北京等一线城市，记者了解到，眼下房贷停贷潮正逐渐向二三线城市蔓延。最近，在北京工作的李先生打算去河北廊坊贷款买房子，但售楼处销售人员告诉他，目前只能先交首付，要办理贷款还得等一段时间，跟他们楼盘合作的银行基本停止了审批房贷业务，从以往的情况看，最快到今年年底，有可能开启房贷审批，而放款则要等到明年。

　　中国工商银行重庆市南岸区营业部工作人员也告诉记者，他们的房贷业务并没有停止，但门槛大大提高了，他们一般会根据客户的资信等相关情况，决定是否贷款和贷款利率等情况，对于部分偿还能力差、征信差的客户，他们有可能拒绝放款，而对于有些客户，其贷款利率有可能比基准利率高出10%以上。

　　21世纪不动产集团北京区域总经理寇海龙告诉《中国经济周刊》，据其了解，目前中资银行相对偏紧，首套房大部分利率在九折以上；如北京银行、中国建设银行等由于年度住房消费贷款额度用光，放款时间出现推延现象。部分外资银行如恒生、汇丰、摩根大通、花旗、渣打等，首套房贷款按照九折优惠利率执行，部分客户也可申请到八五折优惠，但审批过程十分严格，需要综合评定工作、收入、信用记录等多方面信息，比如工作单位是否为政府机关、事业单位或者知名企业，月收入是否为月供的两倍以上，部分贷款额要求在100万以上，此外对于购房者在该行的金融资产或存款总额也有一定的要求。

　　据21世纪不动产集团北京安信瑞德市场研究部了解，目前银行房贷审核和发放时间较之前有所延后，相对而言，外资银行比中资银行要快一些。往常二手房面签约后，通常在大约16个工作日后取得他权证(指购房者获得拟购买房屋抵押权利的凭证)，放款速度平均约15个工作日，现在由于房贷额度紧张，部分银行要两到三个月才能放款。

　　“停贷潮”：“惯例”提前？嗅到风险？不爱赚小钱？

　　对于银行在9月份停止放房贷，华夏银行和中国工商银行的有关工作人员给出的解释均是银行额度不足。

　　事实上，今年的“停贷潮”并非首次出现。2011年、2012年9月份左右，国内多家银行同样出现额度不足的局面，受信贷余额紧缩影响，当时北京、上海、广东、湖北等地多家银行将首套房贷款利率悄然上浮10%。不过，到了年底，随着新一轮流动性的逐步释放，银行又上演了戏剧性的信贷优惠战。2011年12月，中国建设银行朝阳支行信贷部、花旗银行北京信贷部的工作人员均告诉记者，当时执行的利率政策主要为基准利率。花旗银行的工作人员甚至告诉记者，如果客户资质较好的话，也可能会比基准利率下浮5%甚至是10%。

　　寇海龙称：年底房贷收紧是银行前紧后松的惯例，但今年二季度末已经显现，时间较往年明显提前。央行并没有统一发布关于房贷政策调整的消息，只是各家银行根据自身业务结构的调整，对个人房贷业务表现出一定的差异。从目前的趋势看，部分银行年内房贷计划额度已经提前用完，而70个大中城市房价已连续数月上涨，调控预期明显增强，不排除未来取消首套房利率优惠的可能性。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容告诉《中国经济周刊》，银行“停贷潮”主要是因为：一、商业银行对房地产贷款额度用完了，只能停止按揭贷款了。二、如果房价上涨过快，房地产泡沫吹得巨大，银行会减少或停止住房贷款，以便把风险降低到最小程度。三、房贷主要发放对象是首套住房，而首套住房贷款利率比较低，因此，银行发放这种贷款的积极性就会降低。

　　在上述几种原因中，易宪容强调，最主要的是房地产泡沫过大，有可能带来巨大的金融风险，无论从房价收入比，还是今年以来全国多城市房价的快速上涨，还是房产税等政策的逐步推出等来看，都意味着房地产业面临较大的风险。

　　业界等待三中全会释放的政策信号

　　从历次楼市调控来看，只有2007年底、2008年取得相对较好的调控效果，当时多城市房价出现下调，而其时最有力的政策就是从严执行信贷政策，提高房贷门槛。“只有卡住了银根，才能抑制住房价的过快上涨。”一位地产从业人士表示。

　　易宪容表示，如果银行全面收缩房地产按揭贷款或全面提高贷款利率，将对国内房地产市场带来重大打击，会使得整个住房市场投资需求及消费需求全面减少，房价下降。

　　不过，尽管面临银行局部停贷，但房地产市场恰逢“金九银十”，目前依然保持着旺盛态势。今年中秋假期期间，北京新建住宅合计成交850套，为2010年以来各年中秋假期成交量最高。链家地产[微博]市场研究部张旭认为，从目前的市场看，购房需求还是比较旺盛。

　　易宪容认为，最终决定这一切的，将是银行的风险意识和中央楼市调控思路。记者了解到，目前房地产业界普遍关注十八届三中全会，都等着看政策的方向。