龙飞

　　开发资金再收紧 房企募资各显神通

　　拿地-融资-拿地，众房企近两个月的动作频频，让监管层不得不再次强调“明年调控不放松”。“我们将申请后续贷款与销售速度结合审批。”某国有商业银行广东分行信贷部负责人表示，明年将加强对开发贷的风险评估。

　　开发贷收紧带来骨牌效应，近年来成为开发商资金第一大来源的“自筹资金”也受到影响。“明年我们的贷款审批标准要提高，利率相信也会提高。”一位国企背景“影子银行”的负责人表示，这导致年底抢末班车的开发商增多，近期该“影子银行”为华南某大型房企提供了18亿元的贷款。

　　明年银行收紧贷款

　　“从三季度末开始，银监会就三番五次下发文件。”深圳一股份银行的负责人告诉《中国经营报》记者，其中一个重要的原因是，本轮刺激经济计划中，在信贷没有放松的情况下，银行向特定领域“定向宽松”。这些向重点铁路、公路项目以及环境保护、自主创新领域“宽松”的资金，会否绕道进入房地产领域，成为银监会监控的重点，要求银行密切关注房地产企业的融资行为，防止其违规套取银行资金，继而在房企开发贷方面，银行也开始重点“关注”。在出席公开活动时，银监会主席尚福林再次强调规范信贷准入，其实从2010年开始银行对于房地产开发贷就采取了名单制管理的方式。从银监会到商业银行都拟定了相应的名单，名单外的房企获取开发贷的可能性微乎其微。“今年的信贷准入加强了审批。”某国有商业银行广东分行的信贷部负责人表示，如果开发商今年推出的项目销售缓慢，将影响其明年的授信以及后续贷款申请。

　　在银行开始收紧标准后，开发商其他融资渠道产生连带效应。“我们一个重要的指标是银行的动作。”上述“影子银行”的负责人说，除了源于对银行风险标准的参考外，更重要的是银行信贷的松紧直接影响到客户资金的需求，“现在判断，明年中小房企从银行融资的可能性更小了。”他因此预计，开发商明年从“影子银行”中贷款的难度也相应增加。他得出此结论的依据，除了从银行获得的消息外，也源于近期市场对资金成本的接受程度。“近两个月，开发商向我们的贷款量也开始增加。”他透露，开发商对利率的接受程度也在提升，上个月该“影子银行”贷了18个亿给某房企，“年利率高达18%”。

　　“自筹资金”多来自“影子银行”

　　事实上，经过两年的高强度调控，“影子银行”在房地产开发中的作用已经毋庸置疑。数据显示，今年前10个月，国内房地产开发资金累计已经接近7.64万亿元，同比增长了11.6%。而源自银行贷款的资金只有1万亿元，还不到总资金的1/7，与三年前银行贷款占总体开发资金1/3相比，已经相去甚远。即使加上0.8万亿元的个人按揭贷款，开发商从银行系统中直接取得的资金只占总量的23.5%。

　　数据显示，今年前10月房地产开发最重要的来源是开发商的自筹资金，为3.15万亿元，占比高达40%。所谓自筹资金其中很大一部分就源于各种类型的“影子银行”，这些“影子银行”补充了银行离开留下的空白。

　　何为“影子银行”，银监会在其2011年年报中曾给出两种定义，广义的“影子银行”是指，在传统银行体系之外，涉及信用中介的活动和机构；而狭义的“影子银行”则指可能引起系统性风险和监管套利的非银行信用中介机构。

　　中国的“影子银行”构成非常复杂，中银国际发布的一份研究报告就表示，国内的“影子银行”参与者众多，包括信托、担保、小贷公司、典当行、地下钱庄，甚至银行本身。主要形式则包括：银信合作理财、委托贷款、银行承兑汇票和民间借贷。

　　“所谓‘影子银行’并非都是不正规的民间借贷。”上述“影子银行”的负责人告诉记者，他们的资金来源于正规渠道，所有交易都可以获得法律保障。记者了解到，该公司本身就属于小贷公司，虽然本身规模不大，但其大股东却是大型资产管理公司，放贷能力一点都不小。这些小贷公司成立名义上是辅助中小企业的发展，但对中小企贷款的比例有多高，规模有多大“没有相应的规定限制”，上述人士告诉记者，从市场的角度选择，他们把地产商作为其最重要客户，“算是打了擦边球吧”其自语，如果资金过大，则可以通过“委托贷款”等方式处理。

　　委托贷款

　　实际上各种类型的委托贷款，已经成为中小开发商重要的资金来源。10月31日，信达地产公告称，拟从其实际控制人中国信贷资产管理股份有限公司获得20亿元委托贷款。公告称，中国信达资产管理股份公司及其关联人将通过收购金融机构对公司的债权后，与信达地产进行债务重组，通过其资产管理业务向信达地产提供委托贷款等事项，预计交易金额不超过20亿元，成本不高于信达地产向其他非银行金融机构同期主要借款的融资成本。

　　除了大股东向房企输出资金外，各类型的上市公司也成了资金输出的主角。10月上旬，辉隆股份发布公告称，拟为芜湖一家房地产公司提供一笔2亿元的委托贷款，贷款年利率为15%。这绝非个案。9月底手中有闲钱的上市公司舜天船舶公告称，向三家地产公司提供了委托贷款，金额合计达到2.03亿元，贷款年利率高达18%。

　　在绝大部分制造业企业利润率不到5%的背景中，舜天船舶高达18%的委托贷款可谓回报惊人。一直将委托贷款作为主要业务的上市公司香溢融通就更为惹人注目，数据显示，该公司2010年和2011年两年间，净利润增幅分别达到52.04%和99.25%。

　　除了上市公司的委托贷款外，房地产企业的委托贷款还包括地方各种类型的企业，其中不乏实力雄厚的国有企业。“我们的资金当中，有部分就是从一些国有龙头企业中获得。”珠海一家房企负责人坦承，这些资金本身就是源于银行系统。“地方国企有深厚的地方关系，他们从银行获取贷款比较简单。”该人士告诉记者，地方国企以发展新项目的名义，从银行中以基准利率获得贷款，再转而注入房地产企业，以获取高额利息回报。

　　这种腾挪并不罕见，甚至一些公众公司也在明修栈道，暗度陈仓。11月14日，文峰股份接到江苏证监局的警示函。资料显示，文峰股份是一家日用百货零售企业，但该公司却在上市1个月后就宣布，用IPO超募的资金永久性补充流动资金13.69亿元。而这笔资金主要流向旗下的房地产项目。

　　除此之外，补充房地产开发资金还包括各种理财产品以及民间借贷。中金公司去年发布的研报显示，截至2011年中，中国民间借贷余额达3.8万亿元；据惠誉发布的报告称，截至2012年年中，包括信托在内的理财产品余额约为10.4万亿元。这些资金究竟有多少流入房地产，暂无权威统计。