史进峰

　　4月9日，接近建设银行的人士向本报记者透露，该行近期已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件(下称35号文)，明确开发贷款全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。

　　建行还对新增贷款的同业占比也做了严格规定，即一级分行新增开发贷款在四大行的占比，原则上不得高于新增对公贷款的占比。

　　从上市银行已披露年报来看，房地产行业贷款已然呈现出明显的分水岭。

　　尽管全行业普遍压缩房地产贷款，但建行、中行、交行、华夏、中信等上市银行的房地产贷款余额仍小幅上升，个别银行甚至出现了房地产贷款余额和占比、不良余额和不良率多升的局面。

　　建行暂停小企业开发贷

　　这次，建行将主要风险引爆点对准了抗压能力较弱的中小房地产商，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款；房地产开发企业不得纳入小企业(含中小型、小型、微小型)管理，不适用普通小企业的信贷产品。”

　　建行还对开发贷集中度作了明确规定——开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。

　　在产品配置方面，建行要求38家分支机构，严禁为其项目债及理财产品提供保证；严格控制针对房地产企业或土地储备机构的理财产品。

　　“小房地产商肯定要倒掉一批。”4月9日，某国有大行房地产金融部人士告诉记者。3月30日，浙江余杭法院已受理杭州金星房地产开发公司的破产清算案。

　　建行出手控制房地产开发贷款的背后，恰是2011年该行房地产开发贷款不良余额和不良贷款率悄然出现了反弹。年报显示，截至2011年底，建行不良贷款余额较上年末增加了62.03亿元，其中房地产业不良贷款就有19亿元；同时不良率也略有上升至1.85%。从余额来看，房地产开发类贷款余额4191.6亿元，增幅仅0.16%，新增额为五年最低。

　　建行首席风险官黄志凌介绍，房地产贷款存在两个口径，一为银行自身按产品分类的房地产开发贷款，按此口径，建行去年相关不良贷款仅增加几千万；二为国家统计局行业分类的口径，包括了广义的开发贷款及其他相关贷款。

　　华夏房贷占比突破10%

　　相似的情况也发生在中行身上，截至2011年底，中行房地产业贷款余额和占比为3765亿元和6.62%，略高于2010年底的3301亿元和6.51%。不过，在行长李礼辉看来，中行房地产开发贷在大银行中占比最小。去年境内的房地产开发贷款和土地储备贷款2520亿元，占总贷款比重只有4%，不良贷款率0.66%。

　　而华夏银行的房地产业贷款则出现了较大幅度的攀升，占比站上了10%大关。

　　截至去年底，该行房地产业贷款余额626.3亿元，较上年的475亿元有大幅上升，占比也由2010年底的9.00%上升至2011年底的10.24%；而1.92%的不良率也高于该行整体不良率0.92%的两倍多。

　　华夏银行管理层在回答投资者提问时解释，该行2009年以前很少介入房地产贷款，由于房地产贷款具有风险较好控制(有土地等作为抵押)，开发贷发放后可带动后续按揭贷款发放等优点，2009年后在严控风险情况下开展房地产贷款，2010-2011年增速较高。

　　“2012年，华夏银行将在总量上对房地产贷款进行控制，增速不能超过2011年；同时提高准入，各分行均需在总行核准的情况下才能发放。”华夏银行管理层表示。

　　相较华夏银行较为激进的态度，无论是此前被称为半只地产股的兴业银行，还是工行、农行、招商、民生等大中型银行，2011年都在压缩房地产贷款。

　　房地产贷款降幅最大的是农业银行。据农行管理层介绍，该行从去年上半年开始调整房地产信贷政策。截至2011年末，开发贷款总量比年初下降了450亿，房地产业贷款占整体公司类贷款的比重从15%降到12.5%；房地产贷款不良率从2010年的1.77%降至去年末的1.22%；房地产准入标准做了调整，客户结构比较好。要求一般的房地产开发贷款项目资本金比例要达到50%，在利率上要适当提高，根据风险定价。

　　2012开发贷有紧有松

　　招商银行(微博)对房地产贷款的严控态度在中小银行中颇为典型。2011年，尽管该行房地产业贷款余额变动不大，但占比下降了1个百分点至6.87%。招行管理层表示，该行2011年实施“两个不超”——即房地产开发贷增幅不超过企业贷款平均增幅、占比不超过全部贷款总额的7%。

　　“2月底整个房地产贷款余额甚至出现了负增长，包括个人按揭贷款，我们的贷款力度都比较小。”招行管理层透露。

　　建行除了严控开发贷的集中度和对小企业的开发贷，也对贷款期限作了明文规定。“普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年。自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。其他贷款品种期限应严格执行各产品贷款管理办法所规定的期限。”

　　不过，一位国有大行人士认为建行此举是“明紧暗松”——2012年建行开发贷全年增速不得高于10%，远高于去年不到0.16%的实际增速。