卢先兵

　　交易量创下历史新低的深圳楼市，将房地产贷款逼到了墙角。

　　“我们基本封杀了开发商，即便大型开发商的深圳区域项目，都拿不到贷款。”2月2日，某股份行深圳一支行副行长明确对记者说，前不久，万科珠海一项目就被该行“毙掉”。

　　深圳的个人住房按揭贷款亦如此。据记者调查，部分股份行是零增长或负增长，全部银行机构去年仅微增。

　　2月1日，深圳银监局发布的数据显示，去年末深圳银行业房地产贷款(开发贷和个贷)余额5906.38亿元，同比增长7.20%，低于各项贷款同比增速7.89个百分点。

　　房贷萎缩的背书是2011年深圳楼市的量价齐跌。深圳房地产信息网的统计显示，去年深圳全市住宅成交量为273.2万平方米/32020套，创历史新低，同比减少14.9%，成交均价18992元/平方米，同比下跌6.0%，为12年来第二次回落。

　　市场清淡带来不良贷款隐患。深圳银监局警示，需关注中小开发商违约、房地产集团公司挪用资金、异地贷款等风险。

　　房贷增速大降

　　深圳银行业普遍排斥房地产贷款，除监管严控外，这也与需求下降，房地产交易萎靡有莫大关联。

　　2009年及之前年份，是投资和刚性需求共同主导楼市，到2010年变成刚需主导，而到2011年，投资和刚需均不给力，市场冷冻，成交惨淡，新房成交量创下历史新低。

　　根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市累计销售商品住宅273.19万平方米/32020套，较2010年(320.97万平方米/36729套)减少15%，成交金额518.83亿元，较2010年的648.5亿减少20%。

　　价格上，开发商从“假摔”变成实质上的降价。去年8月份开始，深圳房价持续逐月下跌，12月均价为16020元/平方米。全年看，深圳新房住宅的成交均价跌破19000元/平方米，为18992元/平方米，较2010年的20205元/平方米下跌6%。

　　“从趋势上看不到房地产好转的迹象，还可能带来坏账风险，自然要控制房贷。”深圳某股份行中层人士表示。

　　深圳银监局的信息显示，去年初以来，各银行就通过提高房贷准入门槛、核准贷款增量等多种手段控制房贷投放，各月增量总体呈逐月收缩态势。

　　2011年6月末，深圳房地产贷款余额5778.55亿元，比年初新增269.08亿元，同比少增312.88亿元。至去年末，房地产贷款余额为5906.38亿元，下半年仅仅新增127.83亿元。

　　“收贷很明显，一般各家银行都不会续做，追加贷款就更不可能了。”深圳一名股份行业务人士说。去年6月份，深圳房贷萎缩量较大，减少了31亿元。

　　某大行深圳一支行行长称，该支行去年对房地产开发贷限额50亿元，对已发放的贷款，相关信贷员必须督促开发商按照楼盘销售进度分次及时还款，不可再采取以往的统还形式。名单制管理也更严格，大型开发商都不一定能拿到贷款。

　　异地开发贷款高增隐患

　　本地项目贷款受限，深圳部分银行即设法外地觅食，异地贷款显著增长。

　　深圳银监局未公布全年数据，但据记者掌握的一份内部专题分析资料，截至2011年6月末，深圳银行业投向异地的房地产贷款余额529.48亿元，比去年初增加108.67亿元，增幅达到25.82%，高于全部房地产开发贷款增速19.24个百分点。其中，项目在异地的房地产开发贷款余额476.72亿元，占异地房贷余额的90.04%，增量占异地房贷增量的85.93%。

　　接近深圳银监局的人士透露，深圳本地开发商积极拓展异地房地产市场现象日益普遍，其风险引起监管当局的重视。随着调控深入，部分二三线城市已经限购，异地项目销售十分困难，风险将急剧扩大。

　　异地贷款管理难度较大，因异地贷款的监管权属项目所在地，相关银行的异地监管成本也较高，各地的监管协作并不完善。

　　“监管提出，各银行总行应加强区域间的联动，做到贷后管理不留空白。”上述人士说。

　　目前，新增的异地贷款已受到控制。前述股份行深圳一支行副行长称，万科在珠海有一个房地产项目，在该行申请受阻，转而寻求年利率高达20%的信托融资。据他了解，其他几家银行亦均拒绝为此异地项目放贷。另一大行深圳分行人士说，去年下半年该行未做一单异地房贷业务。

　　住房按揭贷款方面，据记者了解，深圳地区除大行保持一定增长外，多数中小银行都自动放弃此业务，某股份行全年按揭贷零增长，另一股份行负增长。

　　“都转向个人经营性贷款了。政策紧缩让信贷成为稀缺资源，没必要放在风险大的房贷上面。”深圳一股份行个贷负责人解释说。深圳银监局数据显示，去年末当地个人经营性贷款653.45亿元，同比增长63.02%，高出各项贷款增速47.93个百分点，全年新增个人经营性贷款252.62亿元，约占所有新增贷款的10.01%。

　　“今年应还会维持这一趋势，看不到探底回升的可能，房贷市场蛋糕还会萎缩，信贷额度只有转到经营贷上，还可获得利率上浮30%的高收益。”前述股份行个贷负责人如此表示。