房企转向民间“找钱”

　　今年3月份，岑先生将手头的十几万元投入了一家小房企的集资项目，加上此前的投资，岑先生一家已经投入了20万元参与集资。“风险挺大的，也没什么保障，但是利息高，比炒楼划算多了。”岑先生说，现在十几二十万在广州买房的话，连首付都不够，而投入一些小房企的集资项目，一般可以获得15%-20%的高额利息回报。在楼价受国家调控而日渐疲软之际，这样的回报率显然颇让人动心。

　　阳光家缘数据显示，6月份广州楼价为11486元/平方米，而今年1月份广州楼价就已经高达12222元/平方米，楼价甚至出现了6%的负增长。楼价不振加上市中心限购，不少炒楼的资金纷纷选择新出路，这也是民间地下融资受青睐的重要原因。

　　据记者了解，像岑先生一样将手头的资金曲线投入房地产市场的市民并不在少数。尽管这样的“民间融资”有非法集资的嫌疑，但对渴求资金的中小型房企来说，依然趋之若鹜。

　　“目前银行的5年期贷款基准利率在7%左右，实际贷款利率大约为10%，而房地产信托融资成本通常在10%-15%之间，民间资本融资成本通常高达20%。也就是说，房地产信托融资成本最高要比银行贷款高5%，而民间融资又要比房地产信托融资高5%，呈阶梯式上涨。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

　　而据相关媒体报道，有房企的民间融资利率更高达60%。重庆市渝北区一开发商表示，今年5月，与他合作的股份制银行突然告知，因为银行资金紧张，按揭贷款的2000万元尾款暂时到不了账，预计半年后才能回款。因无法支付工程款，眼看就要停工了。无奈之下，该开发商只有通过朋友穿针引线找到了一家民间借贷公司融资1000万元，月息5%，相当于年息60%。

　　一位业内人士告诉记者，通过民间融资渠道的实际成本其实要高过表面上的20%年利率，因为房企一般不直接面向小投资者，中间的地下钱庄还要吃掉不少的利息。该人士表示：“老是说房地产如何暴利，可事实上房地产的开发成本同样惊人。利润率全被各种成本吃掉了，高息资金流入房企，正说明房地产行业面临巨大的危机。”

　　资金压力迫使房企剑走偏锋

　　中地行有关分析人士指出，自2010年起，受银行信贷政策限制，房地产开发企业尤其是中小房企通过银行获取资金途径越来越困难。2011年上半年，全国房地产企业国内贷款总共7023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005-2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而上半年房地产开发投资额却达到26250亿元，同比增长33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款增长却大幅降低的情况下，企业的资金压力可想而知。

　　受其影响，上半年银行贷款在所占资金来源中仅仅占到17.13%，为近年来最低。而受政策的延续性，下半年通过银行获取贷款依然困难重重。一位不愿透露姓名的小房企负责人向新快报记者表示，房企选择成本更高的信托融资方式或是民间融资渠道也是没办法的事，因为“银行的融资成本其实是比较便宜的，但是就是贷不出来。”

　　张宏伟认为，在当前楼市成交量明显下降、国内通过银行贷款等传统渠道融资难度加大，房企资金链愈加趋紧的情况下，融资模式的创新将是缓解房企现金流压力的方式之一。大型开发企业将更加注重通过项目自身销售及非传统渠道如海外融资、房地产信托、票据等形式融资。

　　同策数据显示，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。另外，今年全国新增房地产信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托平均年收益率依然居各领域之首。开发商今后将更加注重非传统渠道融资，以此调整来平衡目前由于“限购”及银行贷款收紧而带来的市场低迷现象。

　　“非银”融资渠道独木难支

　　但事实上，非银行信贷资金也并不可靠。去年底，银监会曾要求信托公司自查房地产信托业务，结果导致多家信托企业暂时停止了房地产信托业务，导致房地产企业一度面临房地产上市公司再融资、银行开发贷款、房产信托这三条融资渠道全部被堵死。

　　对于民间资本曲线流入房地产领域，监管部门也采取高压态势。银监会主席刘明康近日就表示，今年下半年要深入推进平台贷款风险防控，禁止用信贷资金支持不符合要求的新平台和新项目；紧抓房地产贷款风险，落实房地产开发企业“名单式”管理；同时对融资担保、小额贷款公司以及民间借贷等领域的风险也要做好防控措施。

　　唯一对房地产项目敞开大门的是保障房融资渠道，继首开股份、栖霞建设公告拟发行中期票据用于保障房建设之后，保利地产7月27日公告，其40亿中期票据发行计划也获得股东大会全票通过，这笔资金将用于保障房建设。7月28日举行的银监会年中工作会议也表示，在符合要求的前提下，银行业金融机构要加大力度抓紧对保障性住房项目放贷，全力支持完成今年的保障性住房建设任务。

　　影响

　　1.资金压力或迫使楼价下滑

　　面对调控压力，房企的日子越来越不好过。一边是楼价涨势被遏制，一边是资金使用成本的急剧上升，不少房地产企业面临生死考验。

　　中原地产一份年中分析报告认为，由于面临融资困境加上销售困境，大型地产企业的现金状况已出现分化，相对于年初均已有所恶化。从研究数据来看，截至2011年第一季度末，在国内上市的招保万金4家公司持有现金较年初均有小幅波动。考虑到开发商销售能力和资金压力两方面因素，下半年大型开发商仍有资金断裂的风险。有关分析人士指出，如果大型房企今年的合约销售金额较2010年下滑20%，十大地产企业中9家的资金流在今年下半年内将会出现“入不敷出”的情况，其中7家开发商资金缺口较小，对各自的资金链不构成实质性的威胁，两家开发商的资金链将出现断裂，但资金链断裂的时间提前至2011年10月。

　　“未来是大鱼吃小鱼的市场，尤其是在持续调控的市场背景下，考验的就是开发商现金流的周转能力。”张宏伟表示，房地产企业将继续维持当前高速周转的市场策略，加快通过项目自身销售回笼资金的速度，短期内可能出现阶段性的策略性降价。另一方面，未来市场各大房企继续逆势扩张，扩张的内在竞争力其实就是房企的融资能力和项目销售回笼速度，这样的话，未来在融资及项目销售上不利的开发企业有可能被洗牌，甚至被兼并重组。

　　2.中小地产商关门初现端倪

　　“今年不指望能赚到多少钱，能在市场上活下来才是关键。”一家房地产企业负责人如此对记者表示：“调控已经让房企的资金链到了最艰难的时刻，但也许挺过这一关，未来的前景还是光明的。”

　　中原地产有关分析人士指出，大型开发商在海外市场的信誉好、评级高，较易获得资金；但对于中小型开发商来说，资信能力的差异使其较难获得一定规模的融资。即使获得融资机会，也通常面临高额的融资成本。在越来越严峻的市场和融资环境下，今年上半年，中小型房地产企业剥离房地产业务的案例明显增多，同业并购活动频繁。中小地产商关门已初现端倪。

　　不过，张宏伟却并不认为房地产行业会像东莞、温州的小制造业企业一样，短期内因为承受不了高利率而出现倒闭潮。“毕竟多数中小房企现在资金面还不是太紧张，尤其是三四线城市的开发商，他们手中持有的项目或地块就是不开发，打包整体出让也足以让其继续生存下去。未来应该更多地会出现一些公司股权股份出售、项目合作，项目联合开发这种形式，中小型房企借力这种形式，可以依靠大型开发企业或投资公司渡过难关。”

　　记者手记

　　房企高息融资底气何在？

　　房地产融资成本飙升，房企为何依然求“资”若渴？房企高息融资的底气又从何而来？记者观察发现，四大原因促使房地产企业不畏融资高成本。第一自然是房地产传统融资渠道越来越收紧所致，走一些高息但便捷的非传统渠道是形势所迫；二是房地产的长期前景依然被看好，不少房地产企业及投资者都认为楼价还会上涨，从而带来可观的利润空间；三是房企高息融资大部分是针对企业短期流动性资金不足，成本高但使用时间并不长；四是房地产企业拥有土地资源作后盾，如果资金链彻底切断，还可以用土地进行出让或寻求资本合作。

　　由此可见，房地产企业之所以敢于不计成本地融资，实在是拿“青春”赌明天。但在融资成本不断攀升的趋势下，房地产行业的青春面临被提前透支之虞。据了解，目前房地产的毛利润在35%以上，有些高端项目甚至超过50%，远高于制造业等行业的利润率。但如果融资成本过高，利润率同样面临被蚕食殆尽的风险。在楼市调控收紧的大环境下，不少项目都会背上资本回报的沉重负担，很可能沦为低收益项目甚至是负收益项目，其中蕴含的风险不言而喻。

　　观点

　　二三线城市限购令将加剧大型房企资金压力

　　“新国五条”出台后，二三线城市限购提上日程，中小型房企密集的二三线城市楼市即将进入调整期。张宏伟认为，受此影响，大型房企转战二三线城市的战略可能受阻，资金面上有可能面临更大的市场压力。

　　“从今年大型房企的上半年销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因；转战二三线城市房地产市场、调整产品线结构，同时采取高速周转的市场策略；在不同阶段采取‘策略性降价’或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。”张宏伟认为，从这个意义上而言，尽管部分二三线城市即将出台限购令，但是对于大型房企而言，它们不仅不会放缓二三线城市房地产投资的步伐，而且还会“逆势扩张”，在楼市相对低迷期，进一步扩张和深耕区域房地产市场，抢占区域内具有购房能力同时具有购房资格的人群，提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”，最终达到抢占市场份额的目的。

　　但是，大型房企现在在二三线城市跑马圈地，采取高速周转的市场策略提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”过程中，在资金面上有可能面临更大的压力，在传统融资渠道收紧的市场背景下，开发企业只能通过非传统渠道融资来支撑公司目前市场扩张的需求。

　　房企“非银”融资四大渠道

　　房地产信托资金利率：普遍在10%以上

　　据统计，2011年上半年，投资于房地产领域的信托产品数量为391个，规模为890亿元，占全部集合信托产品比例约为41.22%。房地产信托发行时间一般在1-2年内，而利率普遍在10%以上甚至更高。

　　房地产信托的快速增长已经在一定程度上影响到楼市整体调控的质量，银监会近日就下发了《房地产信托业务风险监测表》，要求信托公司从7月起，每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，并口头要求信托公司降低房地产信托募集数量。房地产信托面临较大的政策不确定性。

　　海外融资 利率：最高13.5%

　　据统计，上半年中国房地产企业海外融资已经超过1000亿元，几乎为去年全年的两倍，逐渐成为房企一个重要的资金来源途径。目前海外融资主要是通过发行合成债券、优先票据等形式进行，其发行利率普遍较高，大多维持在10%以上，最高达到13.5%。而对未来货币政策持续紧缩的预计，多数融资期限时间都超过5年。但由于金融的管制及对房地产企业自身实力的要求，目前海外融资仅仅成为少数大型房企筹集的途径。

　　民间融资 利率：15%-20%

　　民间地下融资属于灰色地带，由来已久，主要投向融资渠道比较单一的中小型房企。自去年国家收紧银根并屡次加息以来，民间地下融资成本不断蹿升。据了解，目前民间融资的年利率一般在15%-20%，也有部分企业高息吸纳资金，年回报最高达30%。相比其他的融资方式，民间地下融资缺乏监管，而且风险巨大。一旦市场出现难以预料的急剧变化，或者融资方卷款而逃，投资者很可能血本无归。

　　房地产私募基金 利率：20%-30%

　　由于监管的相对宽松及高额的回报，上半年在楼市调控政策的高压下，私募基金业得以迅速发展。2011年上半年，全国总共募集房地产基金7只，募集总额为11.33亿美元；另募集到一只规模32.49亿美元主要投向房地产行业的夹层基金(一种提供介于股权与债权之间的资金的基金)。为此，上半年房地产私募基金的资金募集总量已大大超过去年全年18.59亿美元的规模。尽管目前房地产私募基金所占房地产资金来源份额还比较少，但未来高速发展将势不可挡。据了解，私募资金的利率远高于信托资金或海外融资，甚至可以达到20%-30%。

　　2011 年上半年主要上市房企海外融资情况

　　时间 公司名称 融资方式 融资额度 利率 年限

　　2011.6 万科 股权融资 10 亿人民币 -- --

　　2011.5 华润置地 优先票据 7.5 亿美元 4.63% 5 年期

　　2011.4 富力地产 优先票据 5.5 亿美元 7% -10.875% 3-5 年期

　　2011.4 龙湖地产 优先票据 7.5 亿美元 9.50% 5 年期

　　2011.4 万科地产 合作融资 44 亿人民币 -- --

　　2011.3 宝龙地产 优先票据 7.5 亿人民币 11.50% 3 年期

　　2011.3 世茂地产 优先票据 3.5 亿美元 11% 7 年期

　　2011.2 首创置业 担保债券 11.5 亿元 4.50% 3 年期

　　2011.2 碧桂园 优先票据 9 亿美元 11.13% 7 年期

　　2011.1 佳兆业 债券融资 20 亿人民币 8.50% 3 年期

　　2011.1 恒大地产 债券融资 92.5 亿人民币 7.5% -9.5% 3-5 年期

　　数据整理：中地行

　　2011 上半年房企融资总额Top10

　　企业名称 融资类型 融资金额(亿元)

　　世茂 银行\优先票据 246.25

　　新鸿基 银行贷款 140.95

　　恒大 债券 \股权融资 124.9

　　中信泰富 债券 80.74

　　佳兆业 债券融资 62.17

　　碧桂园 优先票据 58.5

　　中海 银行贷款 55.88

　　九龙仓 债券融资 52.04

　　中骏 银行授信 50

　　龙湖地产 优先票据 48.45

　　2011 年部分房企信托融资情况

　　开发商 资金投向 资金规模 预计收益率 信托机构 发行时间 期限

　　融创中国 昌平区南邵镇的住宅物业 6 亿元 17% -23% 大业信托 6 月 17 个月

　　北京润丰房地产 润丰水尚 4 亿元 9.5% -13% 中融信托 6 月 24 个月

　　城建开发 沁园春景二期 9.5 亿元 8.5% -11% 建信信托 6 月 24 个月

　　俊发地产 昆明滇池国际城市湿地公园西亮塘 29.6 亿元 12.5% -14% 中融信托 6 月 18 个月

　　项目一期的开发及部分股权的收购 3 亿元 9% -12.4% 四川信托 6 月 12 至24 个月

　　阳光壹佰集团 武汉阳光100大湖第集合资金信托计划

　　万达 厦门湖里万达广场 7.5-8 亿元 6.7% -7.7% 中诚信托 6 月 13 个月

　　金科实业 北京南邵项目 不超过10 亿元 9% -12% 中诚信托 6 月 36 个月

　　泰禾房地产 中信泰禾·运河岸上的院子 不超过9 亿元 11% 中信信托 5 月 24 个月

　　当代集团 当代万国城不动产收益权转让及回购 1.5 亿元 10.8% -11.5% 华融信托 5 月 24 个月

　　(二期)集合资金信托计划

　　江苏新城 上海东郡在浦东高行的碧翠园项目 4.5 亿元 14.70% 中泰信托 4 月 不超过2 年

　　华夏幸福基业 华夏孔雀城二期 7.5 亿元 10% -13% 中融信托 4 月 12 至20 个月

　　津滨发展 梅江南项目 不超过3.5 亿元 12.20% 天津信托 2 月 24 个月

　　(数据整理：中地行)