刘田

　　享受7折、8.5折利率优惠的这部分贷款对银行来说利润非常少，回收后贷给企业，利润率更高

　　如果你想提前还贷，去年可能会遭遇“冷眼”，但现在却会受到银行的“笑脸相迎”。

　　近期，不少“房奴”都收到了银行鼓励提前还贷的短信。购房者杨小姐最近收到银行一则短信称：“尊敬的客户，您如需办理个人贷款提前还款业务无需预约，随到随还，可免违约金。详情请联系经办行。”

　　“之前签订合同时特别说明提前还贷要付违约金，还要提前预约，但现在居然鼓励提前还款。”杨小姐显得有些吃惊。

　　在此之前，部分银行规定在贷款发放一年(含一年)以内提前偿还部分或全部本金，贷款人需按该次提前归还本金额的3%作为违约金。以100万元贷款为例，一年内贷款人如果提前偿还50万元就需支付1.5万元违约金。

　　现在银行对提前还贷的“房奴”，不仅免除违约金，取消了提前一月预约的规定，而且还款额度的起点也不再限定于5万元。记者在致电咨询某家国有银行时，其工作人员称：“只要账上有闲钱，都可以到银行办理提前还贷，可以少还些利息。”

　　那么，银行为何突然鼓励“提前还贷”？提前还贷真的划算吗？到底要不要提前还贷呢？

　　银行缺钱？

　　“银行让你干的事情，肯定是站在银行利益角度，而不会是站在你的角度。”上海理财专修学院执行院长徐建明在接受第一财经日报《财商》采访时表示，目前央行不断上调存款准备金率，部分银行资金可能比较紧张。

　　今年以来，央行一直保持着“一月一调”存款准备金率的节奏。本周二(6月14日)，央行宣布从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年第6次上调存款准备金率。此次上调后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。

　　交行金融研究中心研究员鄂永健指出，此次上调冻结资金3800亿元，减少银行净利息收入约50亿元，其累积效应将对存贷比较高的银行信贷投放形成制约。

　　“一些银行鼓励提前还房贷，主要是针对享受7折、8.5折利率优惠的客户。”上海某股份制商业银行贷款部门的夏先生对记者表示，这部分贷款对银行来说利润非常少，如果可以回收这部分资金，银行可以贷给一些企业，这样利润率更高。

　　再贷不容易

　　“即便我现在手上有充裕的资金，我也不会考虑提前还贷。”杨小姐表示，现在贷款这么难，利率这么高，3年前7折利率的贷款肯定比现在优惠。

　　在去年10月20日加息之前，如果房贷利率是执行5.94%基准利率7折的优惠，贷款利率仅为4.16%。4次加息后，5年期贷款基准利率为6.5%。

　　另一方面，不仅房贷利率升高，再从银行申请贷款也更困难，个人房贷更是“一贷难求”。

　　自去年国家出台房地产宏观调控政策以来，房贷门槛提高、审批从严，而且首付、利率都提高。部分存贷比达标困难的银行甚至在实际操作中停止发放个人房贷。即使是刚需买房，市民也要排队等额度，因为银行要按月、按季均衡发放贷款。

　　“现在房贷业务基本是卖方市场，银行掌握很大主动性。”夏先生表示，目前企业融资需求也很强，银行更倾向于把有限的资金贷款给企业，而不是个人。

　　合理负债抗通胀？

　　一些理财师则指出，在通胀形势严峻的情况下，合理的负债其实就是抵御通胀的最好办法。

　　根据统计局发布的数据，5月CPI同比涨5.5%，如果是以4%或5%的利率申请的贷款，那么这种合理的负债其实就是有效抵御通胀的方法。

　　“每一个财务决定一方面要考虑自身情况，另一方面要考虑市场环境。”徐建明表示，目前来看，即使在加息之后， 5年期贷款利率上浮到6.4%，但还是很低的。“而且以前的贷款比现在贷款还要便宜，为什么要提前还贷呢？”

　　徐建明表示，完全没有必要理会银行的变动，还是应该以自我实际需求为主。

　　其实，要不要提前还贷确实因人而异。目前CPI仍在5%以上的高位运行，负利率时代，合理的负债确实能够抵抗通货膨胀。

　　结合自身需求考虑

　　不过，由于股市最近低迷，部分房贷族仍在考虑是不是应该从股市中撤出，而把资金用于提前还贷。

　　“目前加息预期仍然存在，如果继续加息，等到明年还贷成本还是会增加很多。”房贷族王先生对记者表示，目前他有100万资产投资在股市中，但股市低迷，现在亏损了20%左右。“目前股市基本看不到底，我想从股市中撤出，那么这笔资金就会闲置。”

　　但多位理财师表示，虽然目前股市不佳，但很多固定收益类产品的收益仍比较可观，投资这类产品的收益仍较为可观，完全可以抵消利息成本。

　　以100万元房贷、20年还贷周期为例，如果按照等额本息还款方式还款，在去年10月20日上调利率之前，五年期及以上贷款基准利率为5.94%，100万元房贷合计需支付利息为71.11万元；2011年4月6日利率上调至6.8%后，需支付的利息为83.2万元，利息总共增加12.09万元，每年增加的利息支出为6045元。

　　那么，也就是说如果用这100万元做投资，每年投资收益率可以达到0.6%左右，就完全可以抵消这种成本。

　　实际上，尽管A股市场跌跌不休，但固定收益信托风景独好。据好买基金研究中心统计，今年以来，固定收益类产品平均年化收益率(包括所有存续期)最高的行业为矿业，预期收益率达到9.85%。房地产行业以9.05%的平均收益率居第二。矿产类信托收益率最高的产品收益率为10.5%～11.5%。产品存续期为2年。

　　当然，这种假设并没有预计到未来继续加息的情况，但从过去经验来看，固定收益类产品的收益率一直在随着加息的情况而上升，那么这类产品就可以抵消加息预期带来的房贷成本上升问题。

　　“其实，对于大多数人来说，没有必要考虑提前还贷。”诺亚财富理财中心总经理马天翼表示，从任何角度来说，房贷的时间越长越好。“只是如果手中有意外的一笔财富，而且房贷期限也不是很长，那么可以考虑提前还贷。”