市民在银行办理自助业务。 本报记者 黄宇 摄

　　2011年，国家的货币政策由“适度宽松”转变为“稳健”，控制流动性成为其中一个重点。新年伊始，中国人民银行就宣布，从2011年1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是中国人民银行2011年的首次货币政策调整，也是自2010年起，人民银行第七次上调存款准备金率。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性资金3500亿元左右。

　　这无疑释放出一种信号，那就是今年的信贷额度要收紧了。受信贷额度收紧的影响，房贷当然也成为卖方市场。目前，南京、上海等东部沿海城市已经取消了首套房贷的利率优惠，执行基准利率，而重庆的利率优惠也已经收缩到了9-9.5折，并且很可能在春节后取消。面对这样的情况，市民应该如何行动呢？

　　还贷族：提前还款不可取

　　去年央行分别在10月20日和12月26日两次上调利率，这一举动让不少有贷族忧心忡忡，纷纷开始筹钱准备提前还款。不过，在目前首套房优惠取消、二套房利率为基准利率的1.1-1.2倍，三套房基本停贷的情况下，提前还款并不是个好主意。

　　目前，许多有贷一族都是在2008年利率实行7折优惠后开始贷款的，就算在2008年以前贷款的市民也纷纷在2008年争取到了7折优惠。目前5年以上贷款的基准利率为6.4%，打7折仅为4.48%，再加息8次才达到目前的基准利率，这部分市民的利率折扣获利远高于加息。即便是享受8.5折的市民，和基准利率相比也相差了近1个百分点，相当于要加息4次了。

　　在目前的楼市政策下，再想要贷款买房获得优惠利率，几乎是不可能的事情。且已经有过贷款记录的情况下，再次贷款将按照二套房处理，也就是基准利率上浮10-20%，因此手中握有优惠利率的市民们，当然要抓紧了，不要随意提前还款浪费掉。

　　尤其是在目前高CPI的情况下，贷款实际上是有效抵御通货膨胀的一个手段。利息的增加实际上是小于CPI的增长的，在这样的情况下，同样多的利息今天和20年后是完全不同的概念。而市民也可以将原本想要用作提前还款的资金进行投资，获取高于CPI的投资回报，这将比用来提前还款更划算。不过如果市民仅仅是将资金放在活期存款上，则可以考虑提前还款以减少利息支出。

　　准贷族：节省利息多思量

　　而对于还未获得银行贷款，但正在申请或即将购房进行申请的市民来说，如何在房贷优惠取消的情况下节省更多的利息，是需要仔细思考的问题。

　　虽然银行的贷款产品很多，利息计算公式也很复杂，但贷款者只需掌握一个基本的计息原理。那就是贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息，就得从公式中的三个因素着手，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。

　　比如，常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少。但是等额本金还款法每个月偿还的贷款额度都不一样，需要市民注意，避免因为还款不足而产生不良信用记录。

　　此外，市场上还有加快还贷频率的贷款产品，如一些银行推出的“双周供”等。这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。而“气球贷”等房贷产品，则把一笔长期贷款，压缩在一个较短期限内。由于贷款期限短，相应贷款利率也低。但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额，适合人群为有提前还款需求者，预期未来较短年限(最长10年)内资金实力显著增强或是后期将有大额资金进账者。

　　本报记者 刘笑嫣