理财周报零售银行实验室研究员 李雯珊

　　银监会对房地产信托基金的加强监管犹如最近这股寒流，袭向房地产信托产品。银监会此次对房地产信托基金的加强监管被许多人解读为将停止房地产信托，一下子又将房地产信托这个平静的话题再次推向风口浪尖。

　　房地产信托产品扶摇直下，部分已停止销售

　　面对银行贷款的供应不足与银信产品的进一步收缩发行，房地产开发商要想持续发展项目，选择信托公司房地产信托基金可谓是一条不错的捷径。中国信托业协会最新统计数据显示，截至今年三季度末，房地产信托发行规模达3778.2亿元，占信托资金投放总额的13.41%，一季度末时此比例为10.64%。房地产信托在开发商融资过程中扮演的角色日趋重要。

　　最近银监会明确表示要加强房地产信托产品的监管，房地产开发商想通过信托途径进行融资，将难于上青天。房地产信托产品的监管不仅影响房地产开发商和信托公司，托管银行的“发财之路”也深受其影响。

　　理财周报零售银行实验室数据显示，平安银行无论作为房地产信托产品的托管人，还是当初作为房地产板块的银信产品的发行人，其产品发行频率都较高。“之前银信产品的监管还不是太严格的时候，平安银行所发行的银信产品的资金很多都是投资房地产，当时大部分产品风险都控制得非常不错，收益率也非常吸引，比较受投资者欢迎。在政策出来之后，这部分银行产品就停掉了。房地产信托产品就很类似于银信类的产品，只不过主体是信托公司，银行管理的地位相对次要。”曾任平安银行财富管理部相关负责人表示。

　　据了解，部分信托公司在收到银监会的相关通知后，都停止了房地产信托基金产品的研发与销售。平安信托广州分公司一工作人员告诉记者，“现在没有这类产品销售了，从目前情况估计，明年一季度之前肯定都不会再推出此类产品了。”

　　资金投资方向不确定，

　　若项目资金回笼不畅很容易“本利”两空

　　房地产信托产品除了投资年限较长是较大的风险因素之外，其投资的去向也是一个“非常神秘”的风险因素。11款平安信托今年或去年发行的产品计划显示，较多的信托产品成立时只是告知投资者资金的投资方式，如股权、债权等，而没有说明募集资金所投的具体项目。

　　上述平安信托人士表示，“因为很多房地产信托产品都是在资金募集完毕后再决定具体投资项目，平安信托在平时就观察不少上市房地产公司的项目，我们会根据产品资金的募集情况与项目的质量等条件来进行募集资金的有序地投入。所以投资者在产品募集阶段只能了解产品资金的投入方式，具体项目必须在成立后才能确定。”

　　据了解，安鑫1号房地产投资基金于上海金珩发放信托贷款，进行赵巷项目的开发建设，目前正在有条不紊地建设当中。这款产品投资期为3年，预期收益率达到17.5%。“在目前这个市场的情况，赵巷这个项目应该能获得不错的回报。但平安信托上述这款产品到期能否达到预期收益率还必须要根据项目真正出售的情况。”上述平安人士表示。

　　深圳某股份制零售银行不愿透露姓名的产品人士认为，“信托产品的风险比银信产品的风险大，因为起点较高。如果投资项目资金回笼不顺畅，很容易就形成大额的血本无归。同时，银信产品在募集之时都能确定具体投向项目；而信托则是成立一段时间之后才能确定，投资者要清楚了解其发展状况是比较困难的，只能通过机构披露的信息去了解。此外，银行由银信产品中发行人角色转为信托产品的托管人，一定程度上银行不会主动承担过多的产品监管责任。而且投资者在投资的时候不要完全太过信任于预期投资收益率，因为实体的项目真正收益率更需要看重后期的运作。”

　　银行信托转向未上市公司股权投资突围

　　曾任平安银行财富管理部相关负责人表示，“由于信托公司的客源较为缺乏，所以他们还是指望银行能够给他们多贡献一些高端客户。这些房地产信托产品一般起点都在100万以上，所以信托公司的产品主要购买客户还是集中在银行的高端客户。”

　　理财周报零售银行实验室研究员观察了几款由平安信托担任受托人，平安银行与招行为托管人的房地产信托产品，大部分都在300万以上，起点较高，且时间至少2年或以上。

　　由于门槛较高，所以房地产信托基金产品一般都是面向内部私人银行等高端客户。据招行、中行、交行等私人银行相关人士透露，尽管此类产品还是拥有不少忠实的粉丝，但监管机构加强监管后，信托公司还是暂停了此类产品的发行。

　　东方不亮西方亮，上述私人银行人士与信托公司相关人员表示，“目前，只要房地产信托基金产品缓一缓，信托公司的产品就会把精力转移到未上市公司股权的投资；如果项目眼光不错，一旦投资的公司上市成功，那么溢价所获得利润绝不亚于房地产信托基金产品。”