理财周报零售银行实验室研究员 冀欣

　　业内人士提示，单一房地产信托风险过高，“资金池”多元化模式风险更低

　　监管层对于房地产融资渠道的严控，已经不是一天两天的事情了。

　　伴随CPI的不断高涨，房地产信托的疯狂似乎已在意料之中。然而房企不断增长的负债率和日益趋紧的资金链，令其累积的风险不容小觑。

　　11月银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，责令逐笔排查房地产信托风险，12月20日将是最后期限。此次，理财周报零售银行实验室调查了民生、渤海银行等多个房地产信托项目。

　　中融—-无锡银城开盘不确定

　　尽管国家前段对房地产的连续调控政策让开发商对未来发展的担忧不断，但房价并未大幅下降，华北地区发行的几只运行当中的房地产信托产品情况正常。

　　“中融-无锡银城房地产项目集合资金信托计划”由中融国际信托有限公司发行，渤海银行股份有限公司担任保管行。还款方无锡银城房地产开发有限公司注册资本6亿元人民币，具备房地产开发二级资质。

　　其主打楼盘山语银城是无锡最活跃的楼盘之一，目前一、二期销售已接近尾声。虽然房地产持续调控，但只要房价稳定，地产开发商的资金不短缺，信托风险就会在平稳中过渡。在强力的调控措施下，该楼盘销售价格未见松动，11月均价环比上涨10%。据此而言，此信托计划第一还款来源应较为充足可靠。

　　相比“中融-无锡银城”信托计划，吉信-蓝色港湾地产基金集合资金信托计划则更显稳健。蓝色港湾地产项目开发方吉林省天汇房地产有限责任公司为国有企业，注册资本金为人民币2500万元；此项目预计销售总收入为33.9亿元，净利8亿元左右。整体来讲该公司还款资质优异。

　　此外，承建的长春市棚户区改造重点项目，能够获得政府给予的各项行政手段绿色通道支持，这使其资金状况更为稳健；该信托计划项下的资金以分期形式发行，很大程度上规避加息周期中利率调整带来的风险。这两点也给信托项目上了一个双保险。但是，蓝色港湾楼盘预计在2011年末才能入住，目前价格、开盘时间尚未确定，在房地产第三轮调控措施尚未落地的情况下，此信托产品还是面临很大不确定性的风险。

　　普益财富研究员陈朋真告诉理财周报零售银行实验室研究员，中原信托有限公司发行的“宏业二期-名门盛世不动产投资信托”已经进行了第一次一年期的收益分配，单笔300万以下预期年收益率为10%；单笔300万以上则为12%。陈朋真同时表示，“从这次的收益分配来看，这只产品的表现确实不错，另外本信托计划投资的对应标的不动产为名门盛世项目商业用房，商业地产受政策调控影响相对较小，而项目所在地为郑州，二线城市政策调控力度相对较小，房价不跌反升也是可见的事实。所以此款产品相对而言风险确实较小，但是房地产信托毕竟是非标准化产品，受政策和不确定因素影响较大，不能完全乐观看待。”

　　“资金池”多元化信托产品受捧

　　虽然当前房地产信托产品运作良好，但由于其单一投资的不可控性因素较多，多元化的基金式管理的信托产品普遍被看好。“所谓基金化的产品，即不以单一项目或者地产商为中心的信托产品，它类似建筑一个资金池，由项目经理进行甄别，确定一批适合作为标的的项目，目前这种类型的产品依然不是房地产信托市场的主流，但它应该是未来的发展趋势所在”，普益信托工作室研究员李先生表示。

　　类似的有中融国际信托推出的--中融-嘉诚二号信托计划，投资期限为24个月，没有特定的资金运用领域，募集资金用于房地产行业优质公司股权或债权投资(以与优质房地产商合作开发住宅项目为主，同时兼顾增值物业并购重组、房地产企业PRE-IPO、夹层贷款等)。这也是一款资金管理方式类似于基金的信托产品。该信托产品采用结构化设计，信托单位分为优先级、次级，比例为8：2，北京中融汇投资担保有限公司对优先级受益人的信托利益低于预期收益的部分承担差额补偿责任，这对优先级受益权人的信托利益有一定的保障作用。

　　“投资范围更广泛的产品应该等到推广，可以降低将资金投资于单一市场所导致的集中度过高风险。很简单的道理，不要把鸡蛋放在同一个篮子里。”多年研究信托产品的刘先生如是说。

　　普益财富研究员陈朋真也对此类信托产品表示认同：“从风险分散原理角度出发，这种组合投资产品相对会更为稳健，就算其中某个地产项目出现问题，依然可以通过其他运作良好的项目取得收益平衡。”

　　房地产信托不可控因素仍然较大

　　“房地产调控的政策面上还有很多不确定性，因此房地产信托产品的风险是显而易见的”，普益财富研究员陈朋真还是表现了担忧，“如果明年调控政策继续，房价下行的可能性还是很大的，即使房价不降，如果成交量出现明显回调，地产商资金回笼也可能出现很大问题。”

　　陈朋真同时表示，以17%的收益率计算，房地产信托融资成本就高达30%。一旦融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

　　信托业内一位不愿透露姓名的分析人士也表示了同样的担忧，“目前以项目为中心的房地产信托居多，开发商常常是在某个环节突然出现困难时才去寻找信托渠道进行融资，从这一点也可以看出，开发商的资金链本来就存在问题，二三线的房地产企业更是如此。”

　　北京某信托公司工作人员表示，目前介入房地产信托产品是应该更加谨慎，但对于已经购买房地产信托产品的客户，则应密切关注产品的信息披露，了解产品的执行情况。必要时，可以亲自到信托公司了解产品的运行情况，查询相关财务账目。