□晚报综合报道

　　据相关媒体报道，多家上市银行按照监管层要求，已经出炉了房价下跌50%的压力测试结果。测试表明，房价如果真下跌50%，最先倒下的必是2009年房价上涨潮中冲锋陷阵的一批大小银行。在当年的个贷竞赛中，不乏中行、招行、民生等身影。

　　若房价下跌50%，民生银行个人住房贷款、房地产开发贷款不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点；招行住房按揭贷款和开发贷款不良将上升1-2个百分点。中行北京分行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点。交行对公贷款和对私贷款不良率将分别会上升1.6和1.2个百分点。

　　2.27万亿的增量陷阱

　　据央行统计数据显示，2009年全年，我国个人住房贷款新增将近1.4万亿，相当于去年1.80万亿全部新增个人消费贷款的75%；这一数字也是 2008年的五倍和2007年的二倍；再加上2010年上半年新增的8703亿，个人住房贷款过去一年半中新增量达到2.27万亿。

　　2009年，2.2万亿个人住房贷款竞赛中，原先房贷龙头建行被工行、中行全面超越，而招行、民生均不甘人后。 2009年年报显示，截至2009年末，工行和中行个人住房贷款分别新增2768亿和2567亿元，超过建行2493亿的新增量。

　　一位大行零售部人士介绍说，2009年下半年，建行由于拒绝向房地产中介“返点”，而遭二手房中介全面封杀，因而基本退出了二手房市场，以北京为例，中行2009年以咄咄逼人之势，拿下了北京二手房市场房贷老大的宝座。

　　建行的相对谨慎，或为其赢得这场地产调控持久战埋下坚实基础。建行房贷压力测试结果显示，若房价跌幅超63%时，该行违约率会明显攀升，而此前违约率变化不明显。

　　不过，2009年2万亿增量备受考验，但大型国有银行由于其体量较大，且2009年前的存量贷款占比较高，风险系数要稍低。

　　业内人士认为，对于大行来说，房价下跌50%，对2009年前发生的信贷基本影响不大。

　　高位接盘者被“套”

　　与大行相比，股份制银行的竞争则更为激烈，此前数据显示，招行、民生、浦发、中信几大股份制银行， 2009年个贷新增量分别达到1380亿、 650亿、 481亿、406亿。进入2010年，在房地产调控日趋收紧之时，股份制银行中仍不乏高位接盘者，其中渤海银行就曾因违规发放房贷遭到监管层警告。

　　最新公布的2010年半年报显示，2010年上半年，中信银行个人住房按揭贷款达1357.54亿元人民币，比上年末增长30.96%；这一增幅超过了同期招商、民生11.40%和6.51%的水准。

　　不过，已公布中报的各家银行数据显示，个人住房贷款不良水平仍然相当乐观。以中信、招行为例，2010年上半年，中信银行住房按揭贷款不良贷款率0.13%，比上年末下降0.04个百分点；而招行个人住房贷款占整体贷款比重下降的同时，不良贷款余额和不良率均比年初有所下降，不良贷款为3.72亿元，不良率为0.12%。

　　“对上市银行来说，若房价下跌50%，在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2个百分点，影响不小，但与整个资产规模相比，无足轻重。 ”上述股份制行人士表示。

　　开发贷好于个贷？

　　据央行公开数据显示， 2009年新增房地产贷款2万亿元，抛却1.4万亿的个人住房按揭贷款外，房地产开发贷款增量在6000亿左右；再加上2010年上半年新增的4423亿房地产开发贷款，一年半时间房地产开发贷增量在1万亿左右。

　　不过，在上述大行风险管理部人士看来，即便房价下跌50%，当以上述1万亿开发贷款来说，风险并未如想象中那么大。

　　“相比个人住房按揭贷款，开发贷在各家银行年报中的比重均有所下降。 ”上述大行风险管理部人士分析，“近年来多次房地产调控，使得商业银行逐渐改变策略，减少中长期贷款，短期流动资金贷款比重渐增，目前各行开发贷款中长期贷款和短期流动资金贷款之比一般是4：6。 ”

　　同时，开发贷款一般采取“不断滚存，借新还旧”的还款模式，也使得开发贷款风险系数有所下降。

　　一位接近监管层的人士表示，7月底银监会便要求今后持续开展房地产压力测试，关注跌幅大的地区，做好跟踪分析，对房地产关联度大的三大行业：钢铁、水泥、建材等做好分析，也要做压力测试。若房价下跌50%，被房地产绑架的中国经济走势必然发生逆转或所谓的二次探底，到那时候就不是房地产的问题了。