21世纪经济报道 张友 重庆报道

　　核心提示：根据国家统计局的数据显示，7月房产交易同比下降超过15%，购房者的观望气氛渐浓，这使得房产贷款不良贷款的走向增加了更多变数。

　　房贷成为众多银行上半年增长最强劲的业务。

　　8月11日，民生银行(600016.SH)公布中报，其房产开发贷款增加18%，贷款余额达到1219亿元。已经公布中报的南京银行、中信银行、华夏银行同样如此，中信银行的房产开发贷款增幅甚至高达30%。

　　不良贷款余额也随贷款增加而增长。

　　比如，华夏银行房产开发贷款不良率尽管从2.11%下降到2.03%，但其不良贷款余额却从7.07亿元增加到8.097亿元。中信银行的房产开发贷款不良贷款余额从年初的11.14亿元增加到12.28亿元。

　　让人担忧的是，目前地产调控并未有放松的迹象。据国家统计局的数据显示，7月房产交易同比下降超过15%，购房者的观望气氛渐浓。这使得房产贷款不良贷款的走向增加了更多的变数。

　　开发贷猛增

　　尽管民生银行在2009年的年报中表示，“贷款过多向基础设施、房地产和地方投融资平台，风险较大。”不过，房产仍然是其今年上半年增幅最多的行业之一。

　　今年上半年，民生银行的房产开发贷款余额从1037亿元猛增到1219亿元，增加了18%。在对公贷款中的比重从11.75%上升到12.77%。

　　这并非个案。

　　中信银行的中报显示，其房产开发贷款为605亿元，占公司贷款的比重为6.33%，而年初此数据为463亿元，相比增加了30%。

　　华夏银行年初的房产贷款余额为335亿元，半年报显示此数据为399亿元，增加了18.9%。在整个对公贷款的比重也从7.8%上升到8.1%。

　　南京银行的房产贷款余额为74亿元，比年初增加了10亿元，在对公贷款中的比重从9.54%略微增加到9.71%。

　　“这与去年以来房产市场的表现不无关系。房产销售好，开发商加大了投资力度，而银行自然对房地产企业有信心，也愿意大量贷款。”一位分析师解释。

　　国家统计局报告显示，“今年1到4月份，全国商品住宅市场延续了2009年的局面，成交金额和面积分别上升了30.3%与51.5%。4月，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称“通知”)，市场才有所降温。”

　　除房产开发贷表现“优异”外，个人住房按揭贷款表现同样抢眼。

　　公开数据显示，华夏银行个人住房按揭贷款从今年初的278亿元增加到上半年的351亿元，增幅为73亿元或26%。南京银行的个人住房按揭贷款从39.6亿元增加到68.3亿元，中信银行则增加30.96%达到1608.74亿元。

　　“个人住房贷款是优质资产，银行都不惜余力的争取。”该分析师说。

　　不良贷款放大

　　不良贷款随业务规模的扩大也有所增加。

　　华夏银行半年报显示，其房产开发贷款不良率为2.03%，与年初的2.11%相比略微下降。按照行业分布，房产开发贷不良率仅仅低于农林贷款(2.97%)、居民服务和其他服务行业(2.9%)、计算机和软件服务(2.39%)及批发零售(2.35%)，位居第五位。

　　但是，从绝对额看，华夏银行的不良贷款却呈上升趋势，其2010年的中报显示，房产开发贷余额为398.9亿元，按照2.03%的不良率计算，其不良贷款余额为8.097亿元。

　　年初华夏银行的房产开发贷款余额为335.45亿元，不良贷款余额为2.11%，按照同口径计算，年初的不良贷款余额应该为7.07亿元。也就是说，华夏银行的房产开发贷不良贷款余额其实增加了1.027亿元，增幅为14.5%。

　　其他银行的情况也大致相同。

　　中信银行的房产开发贷款不良余额为12.28亿元，不良率为2.03%，不良率与年初的2.41%相比大幅下降。不过，绝对额却大幅增加。年初中信银行房产开发贷不良贷款余额为11.14亿元，半年报则显示为12.28亿元，增加1.14亿元或10%。

　　民生银行口径略微不同，但趋势与中信银行、华夏银行一致。民生银行半年报显示，其房地产事业部贷款余额为969.46亿元，不良率为1.23%。实际上，民生银行的房产事业部不良率与年初比也已大幅增加。其年报显示，2009年年民生银行房产事业部的贷款余额为736.9亿元，增长22.4%，不良率仅为0.69%。

　　两相比较，民生银行的房产事业部的不良率上升了0.54%，增幅达78%。

　　“这些都在可接受的范围内。”上述分析师说。某城商行人士也表示，房贷不良贷款增加还在可接受范围内，而且银行也加强了对房产贷款的管理，以让风险在可控制的范围内。

　　比如，中信银行原则上要求落实土地和在建工程抵押，并且房产开发贷款全部集中由总行行业审贷组实行专业化审查。

　　隐忧待考

　　今年4月，国务院下发了《通知》，此后国土资源部和银监会开始联合清理闲置土地，上周五，新华社援引国务院副总理李克强的话报道称，中国将继续贯彻国务院关于房地产市场调控的政策措施，坚决抑制房地产市场的投机炒作行为。

　　上述措施已经有所反映。

　　比如，在重庆，商品房销售面积增速已经连续7个月回落。今年二季度各月商品房销售面积同比增速分别为10.7%、2.3%、-9.9%。国家统计局的数据则显示，7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。

　　截至8月13日，共有38家地产企业发布了半年报。其中，有28家地产企业经营活动现金流净额为负值。其中，保利地产以-233.48亿元现金流居首，万科现金流为-95.14亿元，金地集团现金流为-45.36亿元，招商地产现金流为-19.99亿元。号称地产业四大巨头的“招保万金”合计经营活动现金流为-393.97亿元。

　　销售不畅将进一步考验开发商还贷能力。

　　如果没有充足的销售回款，开发商将难以偿还银行的贷款，房价下跌过快则可能导致个人住房按揭贷款不良率的上升。

　　不过，上述银行分析师表示，在此调整中，银行的房产不良贷款在今年下半年和明年上半年将继续增加，不过应该会在可接受的范围内，中国银行业的房产不良率是远低于国外银行的，而且本身风险比较小。

　　无论如何，开发贷的增速已开始放缓。

　　进入6月后，重庆银行业金融机构的房地产自营性贷款余额同比增速出现回调，比5月末回落1.42个百分点。中国人民银行公布2010年上半年金融机构贷款投向统计报告称，“上半年房地产贷款增速明显回落，6月末余额同比增长40.2%，比3月末低4.1个百分点。”