田新杰

　　历次宏观调控，银行都扮演了重要角色，并面临着调整可能带来的风险。

　　银监会正部署部分城市进行新一轮的房地产贷款压力测试。民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇向本报透露，该部压力测试范围为地产开发贷款、经营性物业贷款和土储贷款。“房价过快上涨集中在2010年一季度。因此，即使在房价下降30%的情况下，会对资产质量有一点点影响，对总体盈利状况影响非常微小。”

　　“房地产金融应该在调节房地产供需中发挥作用，也只有房地产业实现了持续健康发展，房地产金融才能稳健运行，金融与地产的良性互动是房地产可持续的保障。”民生银行地产金融事业部杨毓坦言，金融政策要和其他政策配合使用，不能过度依赖金融政策对楼市进行调控，要建立多种工具相协调、长短期手段相结合的科学调控体系。

　　不过，对商业化的银行业绩而言，是一种如何平衡多重角色的挑战。

　　“新国十条出台前，部分城市房价上涨过快，风险不断累积，但未出现全国性泡沫，新国十条的出台避免了泡沫进一步膨胀的风险，有利于行业可持续发展。”杨毓表示，调控对于银行的长远发展同样是必须的。

　　来自民生银行的研究报告显示，2010年1-3月，我国主要城市的家庭月供收入比分别为北京、深圳、杭州高至68%、64%、55%，超标相对严重。

　　2009年房价快速上涨中，北京、上海、深圳、重庆四城市的2009年度房价收入比分别快速上升到21.7、18.5、16.6、8.1，按亚洲国家可接受9左右的标准，北京、上海、深圳偏高。

　　民生银行的调研还发现，全国9个重点城市30个项目样本的租金收益率最高3.90%，最低1.52%，算术平均值为2.55%，中值为2.44%，其中租金收益率低于一年期定期存款利率(2.25%)的楼盘12个(占40%)，主要集中在北京、上海、杭州。

　　房价的几个关键风险指标继续在危险区域深度挺进，让银行方面提高警觉，毕竟，与信贷业务的增长相比，资产的安全才是根本。

　　除了房价的泡沫指标外，按揭贷款占同期销售额比例突然呈现快速增长迹象，更让监管层及不少银行开始担忧房价泡沫过多向银行金融系统转嫁。今年一季度个人购房贷款新增5227亿元，占当季商品房销售额的65.5%，而即使在销售火爆的2007年和2009年，这一比例仅为25.7%和31.8%。

　　“在当前环境下，银行必须平衡好上述三者之间的关系。”董续勇认为，首先是要坚决执行银监会监管部门出台的各项调控政策，同时密切关注项目销售，具体而言是要防范销售放缓、价格下跌带来的风险。也就是，防范风险与拓展业务不可偏废。

　　不过，在业内人士看来，银行需要平衡相关要素外，在房地产信贷业务发展上，还要面临强劲挑战。

　　信托等融资方式依然对传统银行房地产开发贷形成威胁。据诺亚财富的统计，截至第二季度末，信托资金从投资方向来看，基础产业、工商企业和房地产合计占到近70%的份额。8月第一周里，投资于房地产市场的信托产品发行仍保持了强劲势头，第一周累计发行的18只信托产品中，投资于房地产市场的信托产品共有5只。

　　民生地产金融事业部的最新计划披露，接下来重点在华东、华南、中西部等不同区域，会根据城市的发展阶段支持一些区域性机会，包括“三旧改造与城市更新(华东、华南)”，“成片开发和城市运营、新城建设(中西部)”。

　　杨毓透露，民生银行将对成片开发和城市运营加大业务拓展，如广州的“三旧”改造、深圳的“城市更新”、福建“海峡西岸经济区”等。    已有_COUNT_条评论