杨斯媛

　　由于信贷规模收紧、房地产市场调控，银行对开发商发放贷款也开始“看规模、放贷款”。对于规模比较小、还款能力差的开发商，银行不得不多加“关注”。

　　上海银监局此前公布的数据显示，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元。

　　由于中小开发商对银行信贷资金和市场环境依赖较大，银信合作叫停又使其外部融资难度增加，不少银行已经将这些开发商贷款评级调为“关注”，发放贷款也更为谨慎。

　　银行“看规模、放贷款”

　　2010年上半年，银行投放的逾4000亿元房地产开发贷款，加之去年喜人的住房销量，为大型开发商在本轮调控中“保驾护航”。不过，中小型开发商的日子却不太好过，融资难度不断增大。

　　昨日，渣打银行公布的一项调研结果显示，7月份，在对中国二三线城市30家主要开发商进行调研后发现，大部分开发商都拥有足够的资金，超过一半的受访开发商表示仍有信贷余额。

　　上海银监局数据显示，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量逐月上升，4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元。

　　“银行关注类贷款的上调可能与调整一些中小型开发商贷款评级有关。”一家股份制银行风险管理部负责人昨日对《第一财经日报》表示，“小型开发商本身资金就比较紧张，从银行获得信贷的能力比较弱，并且过度依赖预售。现在房屋销量不好，综合来看就会受到影响。”

　　上述风险管理部负责人对本报表示，该行此前对房贷进行压力测试，对开发商信贷客户按照资金使用、再融资能力的标准进行了排序，那些规模比较小、开发项目区位相对比较远，以及对市场依赖性较大的开发商在融资上会面临较大压力。

　　不仅如此，银信合作在7月初突然“叫停”，对中小开发商融资而言更是雪上加霜。

　　渣打银行昨日发布的一份房地产调研报告称，信托公司现在不得不重新依赖以老客户群为主的集合信托产品，发放产品规模仅有2亿~3亿元，这将对开发商融资造成影响——更多的中型开发商将很难从外部融资。

　　此前，信托公司可通过银信合作产品募集储户资金，从而筹得大笔资金发放给开发商，每个单一信托产品发放规模可超过10亿元，这通常是开发商遇到融资难题时重要的资金来源。

　　渣打报告还显示，目前信托贷款利率已上升至对中型开发商15%~20%，对大型开发商10%~15%。在这种环境下，开发商规模显得至关重要。

　　银行房地产贷款抬价

　　虽然银行开始对不同规模的开发商融资区别对待，但优质开发商依然是银行的支持对象。

　　本报记者采访数家银行人士都表示，虽然对房地产开发贷款比过去更为谨慎，但对于资质良好的开发商和优质的开发项目仍着重给予信贷支持。

　　渣打银行7月份对中国二三线城市30家主要开发商的调研结果表明，大部分开发商似乎都拥有足够的资金，超过一半的受访开发商表示仍有信贷余额。

　　某外资银行副行长对本报记者表示，该行的房产商客户主要为港资企业，资金池比较大，对银行的贷款需求约占项目总资金的20%~30%，因此并未看到资金紧张的情况。

　　不过，这位副行长也坦言，该行对房地产信贷的支持比以往谨慎，在利率定价和保证金上也有所提高，对房地产商的资金流情况更为关注。

　　渣打银行报告称，自2009年底，监管层开始限制银行对房地产开发商放贷。不过，信贷资金仍在源源不断地流出。政府似乎旨在为建设项目提供充足的信贷支持，同时打击土地投机交易，压低土地价格并限制开发商囤地。

　　根据央行公布的数据，今年上半年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产开发贷款新增4423亿元。

　　对于未来是否会有更多的开发商出现资金问题，上述风险管理部负责人表示，这取决于国土资源部对土地囤积的查处力度、保障性住房的供给情况，以及银行信贷政策等。

　　他同时强调，个人住房贷款对房地产市场有很大影响，如果未来银行个人房贷业务放松，那么对房地产市场将会有很大的支持作用。