业内人士支招充实资金链：向私募融资，停工缓建，发行集合信托

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　在银信合作被叫停的情况下，地产公司除了向银行借钱，还会寻求哪些融资渠道？

　　地产公司公告显示，今年上半年以来有相当一部分的公司在向银行借款或是为子公司的借款和贷款提供担保。

　　半数地产公司向银行借钱

　　4月30日，滨江集团(002244)发布公告称，公司为子公司杭州万家星城房地产开发公司担保贷款，该子公司向农行贷款14亿元；5月18日，深长城(000042)公告称，公司向建设银行申请固定资产贷款人民币4.5亿元；5月28日，名流置业(000667)公告称，公司为子公司中工建设有限公司借款担保，中工建拟向中国银行申请2亿元短期流动资金借款。

　　更有短时间多次向银行贷款的地产企业。7月1日，荣安地产(000517)公告，其子公司宁波荣安拥有100%股权的宁波荣和置业以土地作抵押，向工行借款2亿元；7月13日，荣安地产再次发布借款公告称，公司控股子公司宁波荣和置业有限公司向农业银行宁波分行贷款2.2亿元，向工商银行宁波江东支行申请贷款2亿元；此外，公司控股子公司宁波康园房地产有限公司向建设银行宁波住房城市建设支行申请贷款2.98亿元。

　　据不完全统计，有超出十家公司有类似借款贷款现象。

　　对于借款原因，很多上市房企表示，是因为资金短缺。对此，业内人士认为，尽管房企是从来不缺钱的，但是它们的资金链正吃紧，目前大多数房企的负债率在70%左右，尽管该比例在整个房地产行业不算太高，但在今年房地产融资渠道收紧的情况下，必定会压缩房企未来的融资空间。

　　除此之外，公告显示最多的是资金将用于项目的建设与开发。

　　“今年上半年投入增长是受存货不足和去年拿地增加双重因素影响。”国海证券的地产行业分析师赵铎这样告诉记者。

　　融资需求急，通过难

　　事实上，上市地产公司融资的需求正在膨胀，而融资这条路正在变得越来越狭窄。

　　“今年有很多公司融资计划都停止了，因为行情不好，也因为审批太严格。” 一名券商地产股分析人士李先生告诉记者。

　　自去年9月至今，已有近40家大型房企发布了增发预案，但其中没有任何一家的融资计划得以通过。

　　政策越来越收紧了。

　　早在2008年，证监会在房地产企业融资把关方面就确定了几个重要的关注点，包括严格首发房地产公司准入门槛，如果审核中发现企业有囤积土地、房源情况，或募集资金用于拍地，将要求企业予以规范，否则不予核准申请，并且证监会还将审核公司本次募集资金投向。

　　随着今年4月份土地新政的推出，国土部在管理土地供应之外，又获得了房地产上市公司再融资的审批权力。4月23日证监会发文称，将联手国土资源部审核房地产企业融资申请，国土部主要负责审核证监会送审的企业购地用地的合规性。

　　在这样的强力动作下，房企融资渐难成了日趋明显的现象。从去年融资收紧以来，“招商、保利、万科、金地”四家A股市值最大、土地储备最多的房地产公司再融资无一获批。

　　5月13日，招商地产发布公告称，因近期股价下挫已两度跌破调整前后的增发价格，公司拟撤销原定不超过50亿元的非公开发行股票预案。紧接着不到一个月，世茂股份发布公告撤销增发方案，其遭遇同招商地产如出一辙，都是在漫长的等待审批过程中遭遇破发，随后主动调整增发方案，然而调整之后仍然是漫无止境的等待，最终不得不被迫放弃增发。市场人士猜测，招商地产和世茂股份很可能都在国土资源部“囤地名单”榜上有名，才不得不主动撤销定向增发方案。

　　股权融资渠道已被钳制，然而对于大型房企来说，其他融资渠道也并不顺通。

　　“银行贷款的成本是相对最低的，所以在能够拿到的情况下，企业肯定是尽量多用。”中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉理财一周报记者。

　　然而根据中国指数研究院发布的报告显示，在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，新“国10条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。据统计，1-4月份房地产企业资金来源中，信贷比为21%，同比下降了2个百分点。

　　近140款地产信托刚解压

　　银信合作被叫停

　　在首选成本较低的商业银行融资不力、股市再融资也受挫的背景下，部分房企开始寻求成本高的信托融资的解决渠道。今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年有181款房地产投资信托，规模为327亿元。

　　例如阳光城(000671)全资子公司滨江房地产发行“股权投资集合资金信托计划”，与中信信托拟设立“中信阳光·滨江股权投资集合资金信托计划”，总规模预计3.5亿元；福星股份(000926)全资子公司湖北星惠誉汉阳房地产有限公司与吉林省信托有限公司合作设立股权信托，拟募集资金10亿元；中航地产(000043)与江西江南信托股份有限公司签订了5份《信托贷款合同》，江南信托受兴业银行股份有限公司深圳分行委托向公司发放信托贷款合计金额为人民币4.6亿元。

　　但是尽管如此，这条道路最后也被堵塞，中航地产搭上的是末班车——7月2日，银监会对信托公司从事的银信合作业务，包括信贷类、权益类、固定收益类等涉及信托公司“通道”类的银信合作项目均被暂停。银信合作被叫停，将进一步推高对地产公司的融资成本。

　　寻求其他融资渠道

　　“现在房企只能靠降价销售来回笼资金，”房地产行业分析人士告诉记者，“很多地产公司资金只出不进，已经有两个多月了。”

　　然而薛建雄持有另外的看法，“对于绝大多数开发商来说，最起码要楼市低迷半年以上，才会慢慢感觉到资金压力，也就是调控自4月实施半年后的10月，他们才会有压力。”

　　“所以大企业目前是没什么压力，小企业的话会比较困难，但是多数小企业之前并没怎么扩张，加上去年销售回笼了巨额的资金，所以目前也无太大压力；降不降价就看10月后的行情，如果卖不动的话开发商就会大幅降价来推动成交。”他补充道。

　　尽管如此，大企业的融资计划还是成了众人关注的风向标。目前业界对万科这样大型企业的112亿元融资是否能通过的质疑越来越多。有观点认为房企融资渠道收紧的目的正是为了促使房企或通过更高成本的方式融资，或以降价方式大量回笼资金，以达到中央平抑房价的调控目标。如果像万科这样的大型地产公司资金充裕的话，在当前买卖双方僵持的背景下，它们便更具底气来应对这场拉锯战，反而强化了其对抗政策的实力，因此万科融资计划的前景并不被广泛看好。

　　地产公司融资也并不是无路可走了。“在现今融资渠道如此紧张的情况下，开发商可以通过私募解决融资问题，但这对那些大企业有利，小企业的信用度问题将会对其融资造成相对较大的难度。另外，由于成交量的巨幅萎缩，多数开发商会通过停工缓建压缩投资来减少对资金的需求。”薛健雄告诉记者。

　　除此之外，银信合作虽被叫停，但是房地产集合信托正常发行，地产企业未来将主要走通过信托公司发行集合信托计划的方式，向单笔投资100万元以上的高端个人投资者和机构募资。“开发商还是可以通过很多办法缓解短期的压力的。”薛建雄说道。