□本版撰文 信息时报记者 田桂丹 实习生 杨秋銮

　　广州开始有投资客降价5%~10%抛盘，以天河等区域的新楼为主。昨日是4·17房产新政出台首个工作日，购房者和开发商方面也积极想方设法进行应对。有按揭公司人士透露，约有两成二次置业客户会受到首付提高影响，各方都轮番打电话催促审批，但由于银行也在等待总行细则，所以约要等1周后才能知道是否会有审批退件。银行业界人士表示，虽然各行规定不太一致，但目前已没有“末班车”可赶。

　　房地产业界人士分析，新政肯定会令房价下降，最快在五一黄金周前后郊区板块会有反应；但目前发展商并“不差钱”，最慢也可能僵持到第四季度。

　　市场表现：二手房放盘量增多

　　房产新政出台后，京沪深出现了炒房客大量抛盘现象，但广州却相对平静。目前广州一手房市场仍未有动静，阳光家缘数据仍未有大规模退房行为，而二手房方面放盘量有所增多。中原地产物业部副总经理潘婉霞透露，已经开始见到投资客放盘变多，至少有一至两成投资客放盘了。

　　这些出货的房源，天河区的新房比较多，部分调低了房价10%左右，但大部分都是调整了5%左右。这批放盘投资客都是持有多套物业，他们主要是预期银行政策会对成交产生较大影响，资金回笼会受阻，所以价格有所下调想尽快出货，不想积压这么多的货，“迫不得已出货，先走为上”。

　　分析：最快五一前后降价

　　银行业界资深人士梁东晖认为，新政对一手房影响更大，因为目前广州一手房价高企，能买得起一手房的都不是首次置业者。但是，现在广州开发商不差钱，亚运会又停工，最近不会有什么新项目要开工需要用钱。因此他预计广州楼市还是会僵持，首先降的肯定是成交量，但开发商不会这么快就愿意降价。“除非10大开发商中有一家率先降价，否则不会形成降价风。”梁东晖判断，“最晚到第四季度会降价。”

　　中原地产研究二部副经理胡广东也认为，新政下广州楼市降价是肯定的，最早大概在五一前后就会显示出来了。首先将会在外围郊区板块进行降价，中心城区因为供应量实在是很少，再加上有亚运会，估计不会影响太大。

　　是否有退房要等1周

　　亿达按揭总经理黄小姐表示，这几天他们一直在忙，比如筛选有多少客户会受到影响、资金压力到底有多大等。筛选后发现，已成交的大约有不到两成客户会受到影响。她认为，一成首付的提高，对于换房的人来说影响还是比较大。现在广州的房价也比较高，就算家庭本来有预留一些钱，但可能也要想办法找人七拼八凑才够。如果实在是审批不能通过又无法筹多一成钱，可能就要退房了。

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，新政波及的退房，在短期内不会有立马的影响，至少要等大概1个星期。但是投资客如果有很好的盘还是会买，一次性付款抵御通胀，但新政也影响了他们买的套数。

　　新政可防热钱再涌房地产

　　胡广东分析，此次房贷新政是围剿房地产行业的投资资金，让它们回流到外贸等行业中去，为人民币升值做准备。梁东晖也认为，近期人民币升值预期比较明显，如果人民币要升值的话，如果房地产价格不控制住，那么就会有大批热钱就进入房地产。这种情况在2007年曾发生过，大量热钱进入导致房价疯涨，为了避免 2007年发生过的重演，所以现在必然要严控房地产行业房价疯涨。

　　据2009年度广州市房地产蓝皮书显示，广州市内户籍人口在抽样项目购房占总成交宗数和面积的六成左右，分别为62%和59.4%；其余四成房源是被外地人和外国人员买走。

　　各方对策

　　换房客：用买家具的钱首付再用信用卡买家具

　　从事房产行业的龙先生收到了不少朋友电话，主要就是询问新政影响以及现在能不能买房。他有一个大学同学昨天就打电话问他，他们两口子想在新塘投资一套房，合适不？龙先生提醒，要注意二套房贷利率已经提高了，“可他们说，这几年一直看楼，发现楼价趋势都是向上，而且他们准备长期拿着，贷公积金，所以不担心。”

　　广州亿达按揭总经理黄小姐也支招，如果有购房者审批首付四成实在无法在商业银行通过，还可考虑变通使用公积金贷款，但前提是要购房者未使用过公积金贷款。汇瀚按揭莫静说，一般第二次置业的人，不像首次置业那样会手上一点钱都不预留就去买房。不过，现在不少已经递件但未正式审批的购房者，也跟她说若实在凑不到钱会去借钱，原本打算用于买家具家电的钱可能也先用来垫付首付，可能最后再用信用卡去买家具家电等。

　　投资客：房价相当于涨30%左右

　　张先生投资广州房产多年，他对此次房贷新政利率上浮很敏感。他计算后发现，如果一套房子需要贷款50万元，按揭30年，原本可享受7折利率优惠时，每月月供大约是2432.84元；但现在利率上浮到1.1后，每月月供大约需要3171.53元，增幅为30%左右。

　　但是张先生认为，只要投资者对于房价未来的预期仍然是涨的，这点困难是可以“克服”的，“有很多方法可以进行规避”。所以政策基本上是做摆设。

　　张先生说，如果政府只是收紧房地产方面的信贷，但是别的行业信贷却没有收紧，资金自然还是会流入到利润较高的房地产行业。2007年9月27日二套房贷新政出台大约3个月后，楼市能向下掉头进行调整，主要还是由于当时各行各业的信贷全部一下子收紧了，所以房贷收紧就奏效了。但是这一次政府不会打压其他行业的信贷，仅收紧房地产一方面信贷，是不会出现“拐点”这种效果。

　　开发商：或优惠房价抵消利率上浮

　　对于新政，开发商也想出了一些对策，比如先帮购房者垫付新增的部分首付，再规定在几个月后购房者将垫付部分返还。另外，利率上浮了1.1，就在签约后将房价适度再给优惠，抵消掉利率上浮带来的成本。再有，就是原来一次性付款的可灵活处理为分期付款，将原本一次性到位给房款的，改为分3个月后、6个月后几期付清。具体做法就是在合同中写明第一笔房款何时给，第二笔房款何时给等。因为有些客户是做生意的，可能一时之间没有这么多的周转资金，但是房贷成本变高后，还是希望能直接还款更划算。

　　据介绍，这么做的楼盘一般是大户型的房子，以郊区的为主。市中心的则是豪宅盘，一般总价要在250万元以上的房子。从过往经验看，广州市首次置业的首付以三成为主，换房购房者一般给的首付都是三至四成，很少会直接给到五成的。而投资者，尤其是老资格投资者往往手上抓着大把身份证，选择最低的两成首付。业界人士分析，新政要求外地户籍的要提供纳税证明和社保缴纳证明，也可以将炒房者在农村等地方拿到大把身份证做首付两成的路子堵死，一般在本地的人因为自己要买房，很少会把身份证借给别人去买房。

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