在这场“楼疯”中，银行的贷款发放颇为可观。8月可能成为房贷政策的拐点？日前各地银监局纷纷下发关于加强按揭贷款风险的通知，而沪上各家商业银行传出的消息也显示，8月1日起二套房贷政策收紧，将回归首付4成，利率上浮10%的原标准。

　　昨日，本报记者走访了沪上四大行、中小商业银行，笑容可掬的业务员们都会惋惜地说：“现在有政策，控制得很紧，得符合首付四成、利率上浮10%的规定，你想低首付、利率打折，可以去别家银行看看。”

　　事实果真如此吗？上海银监局的统计数据显示，迄今为止，上海全市中外资银行购房贷款业务仍在大幅增长。随后记者暗访了多家房产中介，得到的回答都是大同小异：“有难度，但可以操作——贷款中介可以帮你搞定！”

　　记者暗访

　　上海南站地区。一家挂着“上海房地产协会会员单位”、“‘上海房屋中介市民放心店’承诺企业”名号的中介公司内，一名中年男子正聚精会神地盯着电脑里红红绿绿的股票走势，两名中年妇女，一位在电脑上打牌，一位有一搭没一搭地闲聊。半天才有两名打工者模样的人，跟这家中介签了个租房意向。

　　房市火爆，而记者走访的上海南站、徐汇南丹东路等不同价位楼盘所在地的多家中介，工作人员看起来似乎都很悠闲，他们的说法是：“房子一出来，都被抢光了。”如此抢房子，并不是所有人都现金充足，于是各种贷款问题也就特别多。

　　“多出两三千，贷款中介帮你搞定”

　　记者一行以小夫妻的身份找到中介，表示要给父母再买一套小户型。条件也讲得很不理想：“首套房贷款还没还清”、“现在手上钱也不多，首付成数不可能高”、“利率还想享受打折优惠”。如此苛刻的条件，跟最近银监局严控贷款的通知，完全是背道而驰。但每次条件说完，几乎所有中介公司的代表都表示： “有难度，但是可以贷到，没问题！”

　　记者也表示了怀疑，说正是因为刚刚看过了新闻，得知二套房贷款门槛提高，才慌忙过来的。巨×房产的高先生说：“银行的情况，你们肯定不会了解，政策嘛，总是提前广播，执行起来起码要3个月后。我们也听到了这个风声啊，但现在绝对是雷声大，雨点小，我可以给到你首付3成、利率7折，当然，到10月份之后你再来，可能就要相对困难一点。”在另一家中介，记者说：“听到银行内部表示，银行已经从8月1日开始实施。”这家中介的业务员说：“确实，要比以前难一些，但你假如愿意多出两三千块，这些，贷款中介都可以帮你搞定！”

　　看记者不太相信，他也笑了：“现在生意不错，要不要随便你，本来你要的这种房子，我前两天手上还有两套，但就这两天，全部出手了。贷款方面，你可以完全放心，我敢接你的单子，就表示我有这个关系，可以帮你搞定！”

　　“她买了10套房，贷款都是我做的”

　　在另外一家中低档次的中介公司，记者听到了同样的话。“做我们这行的，这是公开的秘密，没这点手段，谁还敢做中介啊？”天×房产的业务员赵阿姨说。她还指着旁边跟她聊天的一个中年妇女说：“你看她，我朋友，她有10套房，你看不出来吧？贷款全是通过我做的！”

　　记者打量了一下，这位“大款”阿姨大概50多岁，穿着打扮很一般，看起来就是一位普通的家庭妇女，实在不像有多少资产的样子。“10套房？那你平时收入很高咯？你贷款多少？”记者问她。

　　“我么，不上班的呀。贷了500多万，每个月还款28000多，还可以的，不是很吃力。”这位阿姨看得出来，也在鼓动记者多贷点，好帮朋友赵阿姨拉到这笔业务。

　　“那你怎么还这每个月的28000多呢？”

　　“我10套房子，大部分都租出去了呀！”

　　“可我在新闻里看到，说如今的房价飞涨，租金回报率并不高啊！”

　　“最近是相对差了点，但之前我已经赚了不少，现在每个月再自己补点就足够了，你想啊，起码这10套房子都是你的了呀！”

　　“贷款500多万，怎么能贷那么多啊？”

　　“不光能贷，而且首付成数也不高，利率也是打折的。”她再神秘一笑，朝赵阿姨努努嘴：“你问她，她就是做这个的！”

　　赵阿姨也是神秘一笑：“你不知道的，银行是有很多内幕的。”记者再追问，她却只笑不答了。

　　“千年不赖，万年不还”

　　在走访了多家中介后，记者也了解到，大大小小的中介公司，并不是所有公司都跟银行有着良好的关系，不少人是通过贷款中介，再来搞定部分客户令人头大的贷款问题的。合同签完，收完中介费用，中介公司就完全抽身，而风险，则到了银行头上。“银行的钱，不花白不花！”这是记者在这些中介内，听到的最多的话。

　　上文所提的那位买了10套房、贷款500万的中年妇女，她就给记者洗脑说：“你们小年轻，观念不要比我们老阿姨还陈旧。不要总觉得还不上银行的钱，银行的钱嘛，就是‘千年不赖，万年不还’呀，银行的钱，就应该是拿来给我们‘生蛋’的！”

　　贷款中介怎么就能搞定？一家中介的业务员说：“一般的贷款中介，都起码和10家银行保持着合作关系。这家不行，到那家，总归能碰到可以搞定的。在银行的业务淡季，贷款放不出去时，他们就要求助贷款中介了；所以，当贷款火爆，上面要求收紧时，贷款中介也会来求着银行——谁都会有淡季旺季啊，所以，一般来说，银行是会给这个面子的。”

　　【记者观察】

　　贷款中介，玩的就是高风险

　　在记者的暗访中，房产中介大包大揽，大有没有不敢接的买卖的架势，而在他们身后，则总有贷款中介的身影出没。

　　贷款中介本身是应市场需求而产生的，很多都打着投资管理公司、投资咨询公司的招牌，但事实上都差不多。贷款中介与某家或是某几家银行支行的信贷部门有良好的合作关系，他们向银行提供业务信息，协助有签约关系的银行机构办理贷款，从中赚取手续费。

　　随着贷款业务的日益复杂化，购房者直接从银行贷款，第一是对手续不够了解，其次是可能资质不够，对他们来说，贷款无疑是一件麻烦的事。贷款中介的业务因而也越来越多。但由于法规、监管的不到位，在利益的推动下，包括一些大型的贷款中介，也都越来越多地开始打擦边球。

　　除了正规的业务之外，很多贷款中介做的业务，对银行来说其实是高风险的。比如最正常的房贷，个人向银行申请，要提供多种证明，而且贷款额度有限，但在贷款中介那里，他们都可以搞定，甚至连个人收入证明这样的“硬性证明”，他们都能在收费后帮你做到。一些中小房产中介公司，为了提高业务的成功率，也会和贷款中介合作。

　　尽管有专家表示，“国内商业银行不良贷款率一直居高不下，跟贷款中介有着很大关系”，但事实上，各家银行对贷款中介都是态度暧昧的。有些银行甚至把一些贷款业务“内定”给了贷款中介，有让银行业务人员减轻工作量的原因，也有不少不足为外人道的猫腻成分在其中——比如，有人去贷款，银行表示不能办理，但可以推荐他到某中介去办理，这时，他就可以从贷款中介处拿到介绍费。

　　不过，随着目前监管层的措施越来越严格，贷款中介的门槛也越来越高。

　　中介拆招

　　在一系列的暗访中，记者给大大小小的中介公司出了不少难题，但他们看来已是经验丰富，见招拆招，没有一丝含糊，没有一道题能难住神通广大的中介，而银行二套房贷背后的漏洞，也就此一览无遗。

　　难题1首付

　　我要再买一套100万左右的小户型二手房，但我现在身上只有20来万，完全不符合二套房要首付4成的标准，怎么办？

　　中介：“这是最简单、也是最常见的问题了，都算不上是难题。我们会牵头，让你跟卖家签订一份合同，将总价做高。像你这种情况，想贷70多万的话，可以将总价做到120万，这样去掉首付4成，也就是48万，你可以贷到72万，而你实际只要付28万的首付，相当于3成都不到。否则按照100万，你最多只能贷到60万。”

　　记者：“那不是要多付税吗？”

　　中介：“那当然，而且卖家多出来的税也得你付。不过，税才能要多少钱啊？相比于这么点钱，你能拿到更多的贷款，才是最实在的。”

　　记者：“那总价做高，卖家会不会给我造成风险？比如他最后说没拿到那么多首付，合同上的首付金额毕竟比我实际付的要高很多。”

　　中介：“做高房价和做低房价，都是现在通行的做法了，一个是为了多贷款，一个是为了少交税，基本上没什么风险，卖家反正只要拿到他想要的钱就行了，所有事情都是我们出面的。”

　　【政策解读】

　　继杭州、北京、深圳等地收紧二套房贷后，上海、成都等地也正式收紧二套房贷款政策。日前，上海银监局转发中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格执行二套房贷款规定，包括首付40%，严防“假首付”、“零首付”等。

　　难题2利率

　　我首套房的贷款还没还清，暂时也还不清，但我还是想再买一套，利率上能像首套房那样打折吗？因为听说二套房不仅不能打折，还要上浮10%。

　　中介：“当然可以了，上浮10%，那还有谁去找他们贷啊？首套房没还清贷款的，我们也经常碰到，这些都是小事情。只要你能还得起，就能贷得出。”

　　记者：“可是我去附近的建行问了一下，他们说是要上浮10%的。”

　　中介：“你自己过去找他们贷款，总归会告诉你不行的，他们会说额度指标已经基本完成，不一定上浮10%，但肯定不会给你打折了，只能由我们来。”

　　记者：“你们怎么就可以？”

　　中介：“贷款中介在银行内部都有关系啊，能贷出去么，银行总归是赚钱的。”

　　【政策解读】

　　尽管目前银监会并没有明文规定二套房利率要上浮10%，但这个政策已在大银行间口头通知，接下来很可能将实行。记者算了一笔账，5年以上商业贷款利率为5.94%，上浮10%就是6.534%，而7折是4.158%，一上一下，利率竟然可以差到2.3%以上！二者几乎天壤之别。

　　难题3收入

　　我收入不是很高，首套房就是父母资助买的，那买二套房，银行还会给我放贷吗？

　　中介：“我不是说了吗？贷款方面，不是你要操心的。很多买房的人，像你们这种小两口，赚钱不太多，怕贷不出来，但银行怎么知道你真正的收入？你到时候不要拿工资条什么的去做资产证明，假如能在单位开个收入证明，就可以了。”

　　记者：“有用吗？”

　　中介：“有用的。当然，你也别贷了还不起，比如你一个月赚2000元，还贷一个月要8000元，那从你自身来说，都没必要做这样的贷款。我们做的，是比如你一个月赚2000元，需要还银行1500元。一般来说，银行不会放这样的贷款，因为风险比较大，你稍微做个收入证明，我们再用用关系，这笔贷款就能下来了。”

　　【政策解读】

　　商业贷款的月还款额，银行都是按照月收入的一半来操作的，这也是为了证明贷款者可以正常还款，不影响生活。

　　难题4户籍

　　听说外地户口在贷款方面会受到诸多的限制，像首付成数和利率的优惠幅度？你能让我们享受二套房首付3成、利率打7折的优惠吗？

　　中介：“外地户口在银行那边，确实有一些限制，但我们通过贷款中介，是可以做到一样的，不会给你提高首付成数，也不会提高你的利率折扣。”

　　记者：“他们不怕风险吗？”

　　中介：“外地户口只是相对的，假如你工作稳定，收入稳定，他们为什么不做你的生意？户口是假的，钱才是真的！银行有些话，你是不能听的，他们经常也就是忽悠忽悠。”

　　【政策解读】

　　上海银监局发布的上半年上海房地产信贷运行分析报告指出，个人住房贷款在结构上有个明显变化是，外地人士住房贷款由一季度减少5.1亿元变为二季度增加92.1亿元。外地人士住房贷款增量占比已由1-4月的19%升至1-6月33%。虽然上半年外籍人士住房贷款净减少，但6月份净增加了3.4亿元。这些都表明，控制炒房的一些措施，已渐渐失效，投资、投机购房大幅上升。

　　【监管应对】

　　上海银监局强化房贷风险监测

　　上海银监局近日召开了2009年年中工作会议，他们表示已经注意到了如今楼市的状况，强调“将强化风险监测，关注房地产信贷管理，加强对个人住房信贷政策执行情况的查访力度”。

　　上海银监局督促银行业金融机构切实贯彻落实二套房按揭贷款政策，重点支持借款人购买首套自住住房贷款需求，对投资、投机性住房坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。强化房地产信贷风险的监测和提示，定期进行房地产和相关上下游行业风险的压力测试，督促银行关注房地产开发贷款贷前、贷中、贷后各环节的合规性，关注房地产项目的建造风险和完工风险。

　　银监局的统计数据显示，截至6月末，上海全市银行的个人住房贷款余额3368.2亿元，比年初增加260.6亿元，同比多增180.1亿元。3 月份以来，个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8亿元，创历史单月最大增量纪录，而二季度增量也创历史新高。(陈宏)

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