李文龙

　　新年伊始，坊间开始盛传，沉默已久的银行终于对房贷进行松绑，存量贷款利率最高可享受7折优惠。而有报道称，工农中建等国有银行，均正在或已经制定了新的存量房贷利率优惠政策，基本都将于近期实施。而记者致电四家国有银行，除去建行总行已公布政策外，其他银行还没有明确的消息。

　　在接受记者采访时，建行总行表示，已要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险自行决定。就此，建行北京分行明确提出，原则上对于2008年10月27日前发放的原住房贷款利率执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，且贷款账户在近年内没有拖欠记录的，根据借款人的申请，执行利率最低可以下调至基准利率的0.7倍。

　　据有关媒体报道，农行北京分行也已经出台存量房贷优惠政策，原来享受8.5折优惠利率、原贷款金额在30万以上、无不良贷款记录的，可以享受7折利率优惠。但该行对记者表示，目前还没有统一的口径。另据内部人士透露，对于存量房贷优惠政策，农行北京分行实际上已经开始实行，该行的一个客户告诉记者，农行已经确定将对其2005年的房贷实行7折优惠。

　　而在此之前，民生、浦发以及其他一些中小银行已于去年年底针对存量房贷客户推出了7折优惠利率。

　　自去年10月22日央行发布“房贷新政”以来，购房者就翘首以盼，存量房贷是否也能在利率下浮幅度上有所调整。按照央行的规定，自去年10月27日起，商业性个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍。但在政策出台之后，多家银行针对新增贷款7折的规定一直迟迟未出台细则，针对存量贷款的优惠政策更是难产。如今距央行政策出台已有两月之余，存量房贷优惠政策“千呼万唤始出来”，但各家银行的表态又似乎仍在云遮雾绕，不甚明朗。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，在去年的房贷新政里，央行并没有给银行硬性规定，因而银行的操作空间和自由度很大。随着持续降息和新的住房信贷政策的出台，商业银行的房贷利差空间迅速压缩，因此商业银行面临着两难的选择。这也是各家银行细则迟迟未出台的原因。

　　据银行人士测算，经过5次降息之后，5年期以上贷款利率打7折只有4.158%，与5年期存款利率3.6%相比，只相差0.558个百分点。而随着房地产市场的持续调整，银行的潜在风险却反而水涨船高。

　　“如果按照四大国有银行现行设定的标准，那么能否享受7折优惠利率住房按揭存量贷款大致在3000亿元左右，”易宪容分析，如果现在住房按揭存量贷款都能够享受优惠利率的话，估计国内商业银行一年减少收益在165亿元左右。如果把2009年房地产市场价格下降的风险考虑在内，估计国内商业银行所遭受到的损失比这要大得多。

　　也有专家指出，由于国内经济增长势头放缓，一些购房者收入减少，银行存量房贷的潜在风险越来越大，而存量房贷7折优惠政策一方面可以刺激房地产市场，另一方面可以减轻部分房奴的月供负担，有利于防范信贷风险。据了解，银行实行存量房贷优惠政策后，受惠的将主要是2005年后承受高房价和高利率的购房者，这将对银行的房贷质量产生积极影响。

　　从已经实行优惠的各家银行的实际措施看，老房贷客户要获得7折利率的门槛并不低。除去农行、民生银行为符合条件的贷款人自动调整外，其他银行多数需要借款人主动向银行提出申请，而银行在审核环节设置了首套、普通自住、贷款余额、信用记录等多项关卡。例如，对于存量房贷优惠利率的申请，建行北京分行将根据借款人的信用状况、贷款房屋抵押登记办理情况、建行产品使用情况以及是否为建行优质客户等因素，实行差别化的政策。

　　专家分析，与申请门槛较高一致，大型银行的存量房贷数额巨大，所占市场份额较大，出于对利润的考虑，7折“闸门”不会轻易全面打开。但在其他银行陆续实行优惠后，存量房贷客户的反应将会左右各家银行的政策变动，这取决于银行和客户之间、各商业银行之间的博弈。

　　就全行业来讲，如果某家银行存量房贷利率优惠门槛偏高，而其他银行较低，势必造成大量个人客户的流失。在房贷市场整体竞争激烈的背景下，由于不愿轻易失去客户，银行势必也将随之调低门槛。因此对于将来各银行的政策调整，可能还需要一段时间才能明朗。

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